나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [13] 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 211동 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

물건 비고

지분매각(공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 천안지원 2025타경11797 (13) 사건의 경매 물건에 대한 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경11797 (13)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 211동 4층402호

용도: 아파트 (건축물대장상 공동주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2007년 10월 16일

감정가: 177,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각 (채무자/소유자 노현철의 1/2 지분)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

1.2. 면적 정보

토지면적: 79.04㎡ (약 23.91평)

토지 지분 면적: 39.521㎡ (약 11.95평)

건물 전용면적: 152.05㎡ (약 46.00평)

건물 지분 면적: 76.0245㎡ (약 23.00평)

*참고: 본건은 집합건물로서, 제시된 건물면적 152.05㎡는 전유면적을 의미하며, 토지면적 79.04㎡는 해당 동에 부여된 대지지분 전체를 나타냅니다. 본 경매는 이 중 1/2 지분만을 매각 대상으로 합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 용곡동에 소재하며, '천안청룡초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 다양한 규모의 아파트 단지, 연립주택, 단독주택 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 공공시설, 대규모 아파트 단지, 근린생활시설 등이 인접해 있어 생활 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본건이 위치한 아파트 단지까지 차량 진출입이 용이합니다. 또한, 단지 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 도심 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 6월 4일 접수된 대전지방법원 천안지원 강제경매개시결정등기 (사건번호: 2025타경11797)이며, 권리자 노경호, 권리금액 1,360,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다.

3.3. 주요 등기사항 요약

* 2008.08.07: 소유권이전 (세광종합건설주식회사, 신탁등기말소)

* 2008.08.07: 소유권이전 (노민수 외 1명, 매매)

* 2025.06.04: 5번 노현철지분 강제경매 (권리자: 노경호, 말소기준권리)

* 등기부채권 총액: 0원 (제시된 정보 기준)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 자료상 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대사항은 미상으로 표기되어 있어, 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임 등 상세 내용은 별도 확인이 필요합니다.

3.5. 특이사항 및 주의사항

본 건은 지분매각 물건이며, 공유자 우선매수 신고가 있는 것으로 확인되었습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하므로, 입찰 참여 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 건이 위치한 용곡동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

4.2. 유사 물건 시세 동향 (예상)

본건과 동일 단지 내 유사 평형(152㎡)의 아파트 실거래가는 최근 2억 8천만원에서 3억 1천만원 수준으로 파악됩니다. 본건은 전체 소유권 중 1/2 지분 매각이므로, 해당 지분의 시장 가치는 약 1억 4천만원에서 1억 5천 5백만원 범위로 추정됩니다. 감정가 1억 7천 7백만원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. (본 시세 정보는 일반적인 부동산 정보 검색을 기반으로 한 추정치이며, 실제 거래가와 차이가 있을 수 있습니다.)

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 천안청룡초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능하며, 교육 환경이 우수합니다. 또한, 성환중학교 등 교육시설 이용도 비교적 편리합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 필수적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 기타

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 및 공유자 우선매수

본 건은 전체 소유권이 아닌 1/2 지분만 매각 대상입니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 있다는 점은 향후 재산권 행사 및 분할 과정에서 다른 공유자와의 협의가 필요할 수 있음을 의미합니다. 만약 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰 가격으로 공유자가 해당 지분을 취득하게 됩니다.

6.2. 내부 상태 미확인

이해관계인의 부재로 인한 내부 확인 곤란으로, 감정평가서에는 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 기재되어 있습니다. 실제 물건의 내부 상태, 하자 여부 등은 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.3. 임대차 관계 불확실성

임대사항 미상으로 표기되어 있어, 현재 점유자 및 임대차 관계가 불분명합니다. 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 용곡동에 위치한 용곡마을세광2차엔리치타워아파트의 1/2 지분 매각 물건입니다. 아파트 단지로서 안정적인 주거 환경과 편리한 교통망을 갖추고 있으며, 인근 생활 편의시설 이용도 용이합니다.

다만, 지분매각이라는 특성상 공유자 우선매수 신고가 있다는 점, 임대차 관계가 불명확하다는 점 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 공유자 우선매수 신고는 입찰 전략 수립에 있어 가장 중요한 고려 사항 중 하나입니다.

따라서 본 건에 대한 투자 결정 시에는 감정가를 참고하되, 현재 시장 시세 및 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중한 접근이 요구됩니다. 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인 및 법률 전문가와의 상담을 통해 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 초기 투자 비용 절감: 전체 소유권이 아닌 지분 매각으로, 감정가 대비 낮은 초기 투자 비용으로 진입 가능합니다.

* 안정적인 주거 환경: 천안시 내에서도 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 아파트 단지 내에서 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 우수한 교통 접근성: 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1억 7,700만원이나, 위 상권 분석에서 도출된 현재 시세(지분 가치 약 1억 4천만원 ~ 1억 5천 5백만원)를 고려할 때, 감정가보다 낮은 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

하지만 공유자 우선매수 신고가 존재하므로, 실제 입찰가와 공유자의 결정이 중요하게 작용할 것입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1억 5천 5백만원에서 1억 6천만원 범위로 제시합니다. 보수적인 관점에서 입찰을 고려한다면 1억 5천만원 내외도 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 160,000,000원

* 추천 입찰가: 155,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.