나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [12] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 5층503호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 천안지원 2025타경11797 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 5층 503호이며, 용도는 연립주택(공동주택)입니다.

감정평가액은 221,000,000원(2억 2천 1백만원)입니다.

토지 면적은 41.87㎡(약 12.66평)이며, 건물 면적은 82.94㎡(약 25.11평)입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 노OO(등기부상 말소기준권리 제공자 노경호)입니다.

본건 건물은 2019년 8월 8일에 사용 승인된 건물입니다.

1.1. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리에 위치한 공동주택(연립주택)입니다.

인근 지역은 다양한 규모의 아파트 단지, 연립주택, 단독주택이 혼재된 주거 단지입니다.

주변에 공공시설, 아파트 단지, 근린생활시설이 소재하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 동측으로는 중로, 북측으로는 소로에 접하고 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역 및 성환중학교 관련 보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 노경호(노OO)의 신청으로 진행되는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 6월 13일 접수된 노경호의 가압류이며, 채권 총액은 1,809,000,000원입니다.

매각으로 인해 본건 부동산에 설정된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가서 요약표에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황으로는 인수할 보증금이 없는 것으로 파악되었으며(합계 0원), 임대차 관련 사항은 미상입니다.

이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 입찰 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 천안시 서북구 성환읍 매주리는 전형적인 주거 지역으로, 아파트와 연립주택 단지가 밀집해 있습니다.

인근에는 다양한 근린생활시설이 위치하여 주거 생활에 필요한 편의를 제공합니다.

또한, 학교 및 공공시설이 근거리에 있어 주거지로서의 안정적인 여건을 갖추고 있습니다.

지역 내 주거 수요는 아파트 및 연립주택 거주민을 중심으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 성환중학교가 인근에 위치해 있으며, 해당 학교와 관련된 상대정화구역 및 절대정화구역에 포함됩니다.

교통망으로는 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

단지 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등 생활에 필요한 기본적인 기반시설이 갖추어져 있습니다.

본건은 2019년에 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속합니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 상태 및 실제 점유 관계 미확인: 이해관계인 부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으며, 표준적인 상태로 평가되었습니다. 이에 따라 실제 내부 상태가 예상보다 좋지 않거나, 예상치 못한 점유 관계가 존재할 위험이 있습니다. (반드시 현장 조사 필요)

권리관계 불확실성: '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되었으나 상세 내용이 없어, 추후 인수해야 할 권리가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다.

시장 시세 대비 높은 감정가: 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 본건의 감정가(221,000,000원)가 최근 거래된 유사 신축 물건의 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축 연립주택(공동주택)으로, 천안시 성환읍의 안정적인 주거 지역에 위치합니다.

편리한 교통망과 생활 인프라를 갖추고 있으며, 지역 내 주거 수요 또한 꾸준히 형성되어 있습니다.

가장 큰 위험 요인은 내부 상태와 점유 관계의 불확실성, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 괴리입니다.

권리 분석상으로는 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이나, 미확인 권리 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 가치: 2019년 준공되어 최신 건축 기술과 설비를 갖추고 있어, 노후화에 대한 부담이 적습니다.

안정적인 주거 환경: 주변의 잘 갖춰진 주거 단지 내에 위치하여 주거지의 안정성을 확보하고 있습니다.

우수한 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동에 용이합니다.

가격 메리트 확보 가능성: 감정가가 시세보다 높게 책정된 만큼, 시세에 맞춰 합리적으로 입찰할 경우 가격적인 메리트를 충분히 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 221,000,000원입니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 신축 연립주택(2021년 준공, 전용면적 약 59~61㎡)이 86,300,000원에서 94,800,000원 사이에 거래되었습니다.

본건의 전용면적(82.94㎡)을 고려하여, 신축 연립주택의 거래 단가를 적용하면 약 110,000,000원에서 130,000,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

이는 감정가 대비 낮은 수준이며, 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요인을 감안해야 합니다.

현 시세 및 물건 리스크를 종합적으로 고려한 합리적인 예상 입찰가는 125,000,000원입니다.

주변 시설 검색 결과, 일반적으로 '혐오시설'로 분류되는 시설은 발견되지 않았습니다.

본 보고서는 제공된 정보를 기반으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 등기부 및 관련 서류에 대한 면밀한 검토, 주변 시세에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.