나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [11] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 5층502호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11797 (11)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 5층502호

용도: 연립주택

감정가: 221,000,000원

토지면적: 41.86㎡ (약 12.66평)

건물면적: 82.92㎡ (약 25.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍에 소재하며, 주위는 각종 규모의 아파트 단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하는 지역입니다. 또한, 인근에 공공시설과 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 주변에 시내 버스 정류소가 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로, 중로 등 도로에 접해 있습니다.

관련 법규상 가축사육제한구역, 상대보호구역(성환중학교), 절대보호구역(성환중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부 현황상 소유권보존은 2019년 8월 19일 노현철 명의로 등기되었으며, 말소기준권리는 2024년 6월 13일 노경호의 가압류(1,809,000,000원)입니다. 이후 2025년 6월 4일 노경호의 강제경매로 본 건 경매가 진행 중입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 0원이며, 임대사항은 미상입니다.

감정평가서상 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가하였으므로, 경매 진행 및 참여 시 내부 상태를 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본건 주변은 아파트 단지와 연립주택, 단독주택이 어우러져 주거 지역으로서의 특성을 띠고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 연립/빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같습니다.

2021년식 성환내지브로(59.83㎡)는 2024년 11월 9,480만원에 거래되었습니다.

2021년식 성환내지브로(61.66㎡)는 2024년 11월 8,630만원에 거래되었습니다.

1993년식 무궁화빌라(84.6㎡)는 2024년 11월 8,100만원에 거래되었습니다.

최신 연식 빌라의 경우 3.3㎡당 약 500만원 수준, 구옥 빌라의 경우 3.3㎡당 약 300만원 수준의 시세를 보입니다. 본건은 2019년식으로 비교적 최신 건물이지만, 감정가 2억 2천 1백만원은 주변 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

본건은 2019년 8월 8일 사용 승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 5층 502호 연립주택입니다.

내부는 연립주택 1세대로 구성되어 있으며, 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 이용 가능합니다. 건물면적은 82.92㎡(약 25.08평)입니다.

건물 외벽은 인조석 붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시로 마감되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 성환중학교 등 교육시설과 편의시설이 있어 생활이 편리합니다.

본 물건지 주변으로는 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 주변 시세 간의 큰 격차가 존재합니다. 감정가(2억 2천 1백만원)에 비해 최근 주변 빌라/연립주택 매매가가 8천만원에서 9천만원대에 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 기대 시 세심한 조사가 필요합니다.

이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 건물 상태가 평가 기준과 다를 수 있습니다.

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성환읍에 위치한 2019년식 신축 연립주택으로, 입지조건 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

권리관계는 비교적 단순하여 인수되는 권리가 없다는 장점이 있습니다.

그러나 감정가가 주변 실거래가 대비 현저히 높아, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 필수적입니다. 내부 미확인 및 공동담보 물건이라는 점은 주의 깊게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

최신 연식 (2019년식) 건물을 보유하고 있습니다.

성환읍 내에서 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

인수되는 권리나 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 221,000,000원

주변 최근 시세 (3.3㎡당): 약 300만원 ~ 500만원 (신축/구옥, 단지별 편차 존재)

본건 건물면적: 82.92㎡ (약 25.08평)

주변 시세 기반 예상가:

- 보수적 접근 (3.3㎡당 300만원): 25.08평 * 300만원 = 약 75,240,000원

- 평균적 접근 (3.3㎡당 400만원): 25.08평 * 400만원 = 약 100,320,000원

- 적극적 접근 (3.3㎡당 500만원): 25.08평 * 500만원 = 약 125,400,000원

감정가와 주변 시세의 큰 차이를 고려할 때, 본건의 실제 가치는 주변 시세 수준에서 형성될 가능성이 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 80,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 전 철저한 현장 조사와 추가적인 시세 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.