나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [10] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 정보

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 4층 403호에 위치한 연립주택입니다.

건축물대장 상 해당 건물은 철근콘크리트 구조의 5층 건물로, 사용 승인일은 2019년 8월 8일입니다.

본건의 전용면적은 82.94㎡ (약 25.09평)이며, 토지 지분은 41.87㎡ (약 12.66평)입니다.

건물명은 경인빌로 추정됩니다.

1.2. 경매 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11797 (10)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

감정가: 224,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 천안시 서북구 성환읍 매주리에 소재하며, 인근은 각종 규모의 아파트 단지, 연립주택 및 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

주변 환경에는 공공시설, 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하여 주거 생활 환경이 양호한 편입니다.

감정평가서상 본건 건물(경인빌)은 성환중학교 남서측 근거리에 소재하는 것으로 기술되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구)으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역(성환중학교), 절대보호구역(성환중학교) 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 요약에 따르면, 소유권 보존등기는 노현철 명의로 2019년 8월 19일에 접수되었습니다.

말소기준권리는 2024년 6월 13일에 접수된 수원지방법원 2024카단52380 가압류(채권자: 노경호, 금액: 1,809,000,000원)입니다.

본건은 2025년 6월 4일 접수된 노경호 채권자의 강제경매(사건번호 2025타경11797)로 인해 매각이 진행 중입니다.

총 등기부채권액은 1,809,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대사항은 미상임으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 성환읍 매주리는 성환역을 중심으로 형성된 지역으로, 주거 시설과 함께 상업 및 편의 시설이 적절히 분포하고 있습니다.

인근에는 병원, 은행, 마트, 식당 등 생활 편의 시설이 소재하고 있으며, 성환중학교 등 교육 시설도 가까이에 있습니다.

주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 일반적인 검색으로는 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 설비

건축물은 철근콘크리트 구조이며, 외벽은 몰탈위 페인팅 및 외장 석재, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시 마감입니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

다만, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용 상황으로 평가되었으므로, 실제 상태는 다를 수 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 학교: 성환중학교 등

* 교통: 시내버스 정류장 인접

* 생활: 근린생활시설, 마트, 식당 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미상

임대차 관계 및 보증금/차임 내역이 미상이므로, 낙찰 후 임차인 관련 분쟁 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 224,000,000원이나, 최근 주변 연립주택 매매 사례(건축년도 2021년, 전용면적 59.83㎡~61.66㎡)의 매매가가 86,300,000원~94,800,000원, 건축년도 1993년인 연립주택(전용면적 84.6㎡)의 매매가가 81,000,000원인 점을 고려할 때, 감정가와 실제 시세 간 상당한 차이가 존재합니다. 이 차이에 대한 면밀한 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

6.3. 기타

본건은 공동담보 물건으로, 다른 부동산에 대한 경매 진행 여부 및 낙찰 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

내부 상태 확인이 불가하여 표준적인 이용 상황으로 평가되었으므로, 실제 상태는 현장 방문 시 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 비교적 신축인 연립주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

다만, 감정평가액이 최근 거래된 주변 시세보다 현저히 높아, 시세 조사를 통한 적정 가치 판단이 매우 중요합니다.

임대차 관계가 미상이라는 점과 공동담보 물건이라는 점도 투자 결정 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 준공)로 내부 상태 양호 예상.

* 성환읍 내 주거 용이성이 좋은 입지.

* 감정가와 실제 시세 간 차이가 커, 저가 낙찰 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원입니다.

주변 연립주택의 최근 매매 사례(2021년식 59.83㎡ 9,480만원, 61.66㎡ 8,630만원 / 1993년식 84.6㎡ 8,100만원)를 분석했을 때, 본건(82.94㎡, 2019년식)의 시장 가치는 약 100,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가와 실제 시세 간 큰 괴리가 있으므로, 예상 입찰가는 시장 시세를 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 130,000,000원 (1억 3천만원)으로 제안하며, 이는 보수적인 시세 분석을 토대로 한 금액입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석, 주변 시세 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.