나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [9] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 4층402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

천안지원 2025타경11797 (9)

소재지

충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 4층 402호

용도

공동주택 (아파트형)

감정가

224,000,000원

토지면적

41. 86㎡ (약 12.66평)

건물면적

82. 92㎡ (약 25.08평)

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 강제경매

채권자

노

특이사항

공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 천안시 서북구 성환읍 매주리에 소재하며, 인근에는 각종 규모의 아파트 단지, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 공공시설과 아파트 단지가 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태

본건 남측으로 세로에 접해 있으며, 접근성이 양호합니다. (신축 건물 정보상 성환4길 9-6으로 표기되어 해당 도로 이용 가능)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류 (폭 10m∼12m) 접함, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성환중학교), 절대보호구역(천안청룡초등학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2024년 6월 13일자 노경호의 가압류 (수원지방법원 2024카단52380) 입니다.

기타 권리

등기부등본 상 노경호의 강제경매 개시 결정 (2025년 6월 4일자)이 확인되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,809,000,000원입니다.

임차인 현황

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대사항 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 관계 및 임차 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하였으며, 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었습니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 지역(성환읍 매주리)의 연립/빌라 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 성환내지브로 (2021년 건축, 59.83㎡~61.66㎡): 2024년 11월 8,630만원 ~ 9,480만원에 거래되었습니다. 평당 약 464만원 ~ 524만원 수준입니다.

- 무궁화빌라 (1993년 건축, 84.6㎡): 2024년 11월 8,100만원에 거래되었습니다. 평당 약 316만원 수준입니다.

개별 물건 비교

본건은 건물 사용승인일이 2019년으로, 제공된 연립/빌라 매매 사례 중 가장 신축에 속합니다. 면적(82.92㎡, 약 25.08평)은 1993년 건축된 무궁화빌라(84.6㎡, 약 25.6평)와 유사합니다.

그러나 본건의 감정가 2억 2,400만원은 제공된 연립/빌라 시세(8,100만원 ~ 9,480만원)와 상당한 괴리가 있습니다. 이는 본건이 연립/빌라가 아닌 아파트이거나, 감정평가 시점 또는 기준이 다를 수 있음을 시사합니다. 제공된 JSON 데이터만을 기준으로 할 때, 본건의 감정가는 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물 내 4층에 위치한 호실로, 2019년 8월 8일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 마감입니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있어 아파트 수준의 편의성을 제공합니다.

주변 편의시설

인근에 공공시설, 아파트 단지, 근린생활시설이 소재하며, 교육시설로는 성환중학교, 천안청룡초등학교가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

정보 불일치

제공된 감정평가서 요약본과 건물 등기부 정보에서 소재지 주소(성환읍 매주리 vs 동남구 용곡동) 및 건물 종류(연립주택 vs 아파트)에 일부 상이한 내용이 있습니다. 본건 건물 등기부상의 소재지(매주리 323-2) 및 사용승인일(2019년)을 기준으로 판단하였습니다.

시세와 감정가의 괴리

제공된 주변 연립/빌라 시세와 본건 감정가(22,400만원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 본건이 아파트일 가능성을 시사하나, 아파트 비교 사례가 부족하여 정확한 시장 가치 판단에 어려움이 있습니다.

점유 관계 불확실성

임대사항 미상으로 기재되어 있어, 실제 거주자가 있는지, 혹은 미등기 전세 등 인수할 권리가 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다. (인수 보증금은 0원이나, 차임 미상 등은 주의 요망)

내부 확인 곤란

이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 평가가 표준적인 상태를 기준으로 이루어졌으므로, 실제 물건 상태는 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성환읍에 위치한 공동주택으로, 2019년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 승강기 및 지하주차장 등 아파트 수준의 편의시설을 갖추고 있습니다. 권리상 인수 부담이 없는 점은 긍정적이나, 주변 시세와 감정가 간의 큰 괴리, 그리고 임대 현황 미상 등은 주의가 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 이점

2019년 준공된 건물로, 노후도가 낮아 초기 수리 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

입지 및 교통

주거 밀집 지역에 위치하며 대중교통 이용이 편리하여 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

권리관계 단순

인수 보증금이 없는 것으로 확인되어 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원이나, 제공된 주변 연립/빌라 시세(8,100만원 ~ 9,480만원)와 비교 시 상당한 차이를 보입니다. 제공된 JSON 데이터에 기반한 시세 분석 결과, 본건 면적(82.92㎡, 약 25.08평)과 유사한 1993년식 빌라(84.6㎡)는 평당 약 316만원에 거래되었으며, 2021년식 빌라(59.83㎡~61.66㎡)는 평당 약 464만원 ~ 524만원에 거래되었습니다.

본건의 사용승인일(2019년)이 상대적으로 신축임을 감안하여, 신축 빌라의 최고가 기준(평당 약 524만원)을 적용하고 본건 면적(25.08평)을 곱할 경우 약 131,317,200원 수준으로 산출됩니다.

그러나 감정가와의 큰 격차 및 본건이 아파트일 가능성을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근할 필요가 있습니다.

이에, 제공된 시세 데이터를 기준으로 최대한 보수적으로 접근 시, 약 95,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 이는 제공된 제한적 정보에 기반한 추정치이며, 실제 물건 상태 및 추가적인 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.