나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [8] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11797 (8)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 4층401호

용도: 연립주택

건물면적: 85.68㎡ (약 25.92평)

토지면적: 43.26㎡ (약 13.09평)

감정가: 231,000,000원 (2억 3100만원)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 천안시 서북구 성환읍에 소재하며, 인근에는 각종 규모의 아파트 단지, 연립주택 및 단독주택이 혼재하고 있습니다. 주위 환경으로는 공공시설과 근린생활시설이 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 사정은 양호합니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 성환중학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 순위 및 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2024년 6월 13일 접수된 노경호의 가압류 (금1,809,000,000원)입니다.

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 노현철 (2019.08.19)

* 가압류: 노경호 (2024.06.13) - 말소기준권리

* 강제경매: 노경호 (2025.06.04) - 본 경매 사건

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있습니다.

* 임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대사항은 미상입니다.

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상임에도 불구하고, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하다는 점을 감안할 때, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연립주택의 거래 가격대는 형성되어 있습니다.

* 2021년에 건축된 성환내지브로의 경우, 59.83㎡ 면적이 2024년 11월 9억 4800만원에, 61.66㎡ 면적이 2024년 11월 8억 6300만원에 거래되었습니다.

* 1993년에 건축된 무궁화빌라의 경우, 84.6㎡ 면적이 2024년 11월 8억 1000만원에 거래되었습니다.

* 유사 물건 매매/임대 정보:

* 본건의 건물 면적(85.68㎡)은 주변에서 가장 큰 면적을 가진 무궁화빌라(84.6㎡)와 유사합니다.

* 최근 거래된 연립주택들의 면적당 가격은 약 1,400만원에서 1,580만원/㎡ (신축) 또는 957만원/㎡ (구축) 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가는 2억 3100만원으로, 면적당 약 269만원/㎡ 수준입니다. 이는 주변 시세 대비 현저히 낮은 감정가로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 출입 용이, 인근 시내버스 정류소 소재로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근에 공공시설 및 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육환경: 본건은 성환중학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 이해관계인의 부재로 내부 상태 확인이 어려워, 표준적인 설비 및 이용 상황으로 평가되었습니다. 실제 현장 확인이 필수적입니다.

* 미상 임대차: 임대차 관계 및 보증금, 차임이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 남아있으므로, 권리 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 물건의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 매각 조건이나 일정에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 주변 시세 대비 매우 낮은 감정가로 인해 잠재적인 시세 차익 실현 가능성이 높은 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 내부 상태 미확인, 임대차 관계 미상, 소멸되지 않는 지상권 등 명도 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인과 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 주변 신축 연립주택의 높은 가격대를 고려할 때, 본 건은 신축(2019년 준공)임에도 불구하고 감정가가 현저히 낮아 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 기회입니다.

* 본 건의 면적(85.68㎡)은 유사한 연립주택 거래 사례 중 가장 큰 편에 속하며, 이는 미래 가치 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

* 입지 조건 및 교통 환경 역시 양호한 편으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(85.68㎡) 및 건축 연도(2019년)를 고려할 때, 주변 유사 부동산의 최근 거래 가격은 8억 1000만원(무궁화빌라, 1993년식, 84.6㎡)에서 9억 4800만원(성환내지브로, 2021년식, 59.83㎡) 수준입니다.

* 본건의 감정가(2억 3100만원)는 이러한 시장 가격과 큰 괴리가 있으므로, 시장 가격을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 본 건의 면적과 신축 연도를 고려하여, 최소 8억 5000만원에서 9억 5000만원 사이의 입찰가를 예상합니다.

* 다만, 내부 상태 미확인, 임대차 미상, 지상권 존재 등 리스크 요인을 감안하여 낙찰 후 추가 비용 및 명도 리스크를 고려한 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.