나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [6] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 천안지원 2025타경11797 (6)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 3층 303호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

감정가: 224,000,000원

1.2. 면적 정보

토지 면적: 41.87㎡ (약 12.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 82.94㎡ (약 25.09평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 총 5층 중 3층

사용 승인일: 2019년 08월 08일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리에 소재하며, 인근에는 각종 규모의 아파트 단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있습니다. 주변 환경으로는 공공시설과 근린생활시설이 자리하고 있습니다.

2.2. 교통 환경

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

본건 토지는 남측으로 소로에 접하고 있어 차량 및 도보 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 소재지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 1류(폭 10m∼12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 성환중학교 상대 및 절대 보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부상 소유권 보존 등기는 2019년 08월 19일 노현철 명의로 되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

등기부상 말소기준권리는 2024년 06월 13일 수원지방법원의 가압류(채권자: 노경호, 채권액: 1,809,000,000원)이며, 이와 관련된 강제경매(채권자: 노경호)로 본건이 매각 대상이 되었습니다. 등기부채권 총액은 1,809,000,000원입니다. 물건명세서에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대사항은 미상이며, 이에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항

본건은 공동담보 물건으로, 이해관계인의 부재로 인해 내부 확인이 곤란한 상황입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변 근린생활시설 및 주거 단지의 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

성환중학교, 천안청룡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련

내부 확인이 곤란하고 임대사항이 미상인 점으로 미루어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 권리 관련

등기부상 채권 총액이 상당하여, 채권자 간의 복잡한 이해관계가 있을 수 있습니다. 다만, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.3. 건물 상태 및 유지보수

건축 연도가 2019년으로 비교적 신축이나, 내부 확인이 불가하여 정확한 건물 상태 및 필요한 유지보수 비용을 파악하기 어렵습니다.

6.4. 시장 변동성

제공된 최근 매매 정보와 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하여, 시장 가격 변동성에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2019년에 건축된 연립주택으로, 비교적 양호한 교통 및 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 내부 상태 미확인, 임대사항 미상, 그리고 감정가와 최근 거래 시세 간의 괴리가 투자 결정에 있어 신중한 접근을 요구합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 명도 및 물건 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 연도(2019년) 대비 비교적 저평가될 가능성이 있는 감정가를 바탕으로, 시장 조사 및 현장 확인을 통해 가치 상승 잠재력을 발굴할 수 있습니다. 양호한 입지 조건과 교통 편의성은 장기적인 가치 유지 및 상승에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 동일한 건축 연도 및 유사 면적대의 신축 연립주택 시세가 ㎡당 약 140만원에서 160만원 선으로 형성되어 있음을 고려할 때, 본건 82.94㎡의 시장 가치는 약 1억 1,600만원에서 1억 3,200만원 사이로 추정됩니다. 제공된 감정가 2억 2,400만원과는 상당한 차이가 있습니다. 따라서, 시장 시세를 반영하여 공격적인 입찰을 고려한다면 125,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 금액으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.