나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [7] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 3층304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경11797 (7)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 3층304호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 231,000,000원

* 토지면적: 43.26㎡ (약 13.09평)

* 토지 지분: 43.26㎡ (약 13.09평)

* 건물면적: 85.68㎡ (약 25.92평)

* 건물 지분: 85.68㎡ (약 25.92평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 노OO

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2번지에 위치하며, 주변은 각종 규모의 아파트 단지, 연립주택, 단독주택이 혼재하고 있고, 공공시설 및 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 및 도로 상태: 본건 토지는 대체로 정방형의 토지로 연립주택 건부지로 이용 중이며, 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 1류, 중로 1류, 중로 2류 도로에 접해 있습니다.

* 제한 사항: 가축사육제한구역, 성환중학교 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 보존: 노현철 (2019.08.19)

* 가압류: 노경호 (2024.06.13, 1,809,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 노경호 (2025.06.04)

* 말소 기준 권리: 상기 가압류(노경호, 2024.06.13)에 의해 본건 부동산에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. (주의: 임대사항이 미상으로 명시되어 있으며, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 상태로 평가되었으므로, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 사전에 철저히 확인해야 합니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 본건과 유사한 연립주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2019년식 59.83㎡(약 18.11평) 면적의 '성환내지브로'가 2024년 11월 9,480만원에 거래되었고, 61.66㎡(약 18.65평) 면적도 8,630만원에 거래되었습니다. 1993년식 84.6㎡(약 25.59평) 면적의 '무궁화빌라'는 2024년 11월 8,100만원에 거래되었습니다.

* 시세 분석: 본건의 전용면적 85.68㎡(약 25.92평)를 고려할 때, 최근 거래된 신축 빌라(성환내지브로)의 평당 단가(약 462만~523만원)를 적용하면 약 1억 2천만원 ~ 1억 3천만원 수준의 시세를 형성할 것으로 추정됩니다. 다만, 감정가는 2억 3,100만원으로 유사 물건의 실거래가보다 현저히 높게 평가되었습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 상태: 본건은 2019년 8월 8일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 연립주택입니다.

* 내부 구조 (추정): 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 1개 등으로 구성된 것으로 보입니다.

* 편의시설: 위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 성환중학교가 인근에 위치하며, 다양한 근린생활시설과 아파트 단지 등이 혼재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 불확실성: 임대사항이 미상으로 명시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내용을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(2억 3,100만원)와 유사 물건의 최근 실거래가(약 8,100만원 ~ 9,480만원) 사이에 큰 차이가 존재합니다. 이는 감정 평가액이 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사하며, 과도한 입찰 경쟁 시 손실 위험이 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 물건이므로, 타 경매 물건의 진행 상황 및 결과에 따라 본 건의 매각 절차에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성환읍에 위치한 신축(2019년식) 연립주택으로, 주거 환경 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소 기준 권리 하의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 관련 정보의 불확실성과 감정가와 실거래가 간의 큰 괴리가 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 현장 답사를 통해 내부 상태를 확인하고, 실거래가 기반의 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년에 건축된 비교적 신축 건물이므로 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* 주거 편의성: 연립주택 단지 내에 위치하며 근린생활시설 및 학교가 인접하여 생활이 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소 기준 권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 예정으로 권리 관계가 비교적 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 분석된 유사 물건의 최근 실거래가(약 8,100만원 ~ 9,480만원)와 본건의 면적(85.68㎡)을 고려할 때, 현 시세 기준 예상 가치는 약 1억 2,800만원 ~ 1억 3,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가(2억 3,100만원)와 시세 간의 큰 차이를 감안하여, 투자자는 본인이 판단하는 적정 시장가치와 향후 예상 수익률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 이를 바탕으로, 본 건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하여 약 130,000,000원 정도로 제안합니다. (단, 현장 확인 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.