나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [5] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11797 (5)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 3층302호

용도: 연립주택

감정가: 224,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노

1.2. 면적 정보

토지면적: 41.86㎡ (약 12.66평)

토지지분: 41.86㎡ (약 12.66평)

건물면적: 82.92㎡ (약 25.08평)

건물지분: 82.9212㎡ (약 25.08평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 천안시 서북구 성환읍 매주리 일대에 소재하며, 주변은 각종 규모의 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.

공공시설과 아파트 단지가 인접하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

본건 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 302호입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m) 등으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 상대 보호구역(성환중학교)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 노현철 (접수일자: 2019-08-19)

가압류: 노경호 (접수일자: 2024-06-13, 말소기준권리)

강제경매: 노경호 (접수일자: 2025-06-04)

상기 등기부 현황상 말소기준권리는 노경호의 가압류이며, 본 경매 절차를 통해 소유권 외 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대사항: 미상

주의사항: 임대차 관계가 확인되지 않아 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 확인을 통해 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 인접한 성환읍 매주리 일대의 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

'성환내지브로'(2021년식, 전용면적 59.83㎡)는 2024년 11월 6일 9,480만원에 직거래되었습니다. (㎡당 약 1584.5만원)

'성환내지브로'(2021년식, 전용면적 61.66㎡)는 2024년 11월 1일 8,630만원에 직거래되었습니다. (㎡당 약 1400.0만원)

'무궁화빌라'(1993년식, 전용면적 84.6㎡)는 2024년 11월 15일 8,100만원에 중개거래되었습니다. (㎡당 약 957.4만원)

본건은 2019년에 사용 승인된 연립주택(건물면적 82.92㎡)으로, 최신 연식의 '성환내지브로'와 연식 차이가 크지 않아 비교적 유사한 시세 적용이 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 예상 가치 평가

신축 연립주택의 시세(㎡당 약 1400만원 ~ 1584.5만원)를 고려하여 본건(82.92㎡)의 현 시세를 산정하면 약 11,600만원 ~ 13,140만원 범위로 추정됩니다. (평균 ㎡당 약 1490만원 적용 시 약 12,370만원)

감정가 22,400만원과 비교 시, 현 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공시설

주변에 성환중학교, 천안청룡초등학교 등 교육시설이 있습니다.

각종 편의시설 및 근린생활시설이 인접하여 생활이 편리합니다.

5.2. 건물 및 내부 상태

건물은 철근콘크리트구조로 외벽은 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 마감되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 도시가스, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

단, 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려워 표준적인 설비 및 이용 상황을 기재하였으므로, 현장 방문 시 재확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본 건은 강제경매 사건으로, 말소기준권리(가압류) 이하 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸됩니다. 소유권 외 인수하는 부담은 없습니다.

6.2. 현황 관련 리스크

임대차 정보가 미상이며, 내부 상태 확인이 곤란하여 실제 권리관계 및 물건 상태에 대한 미확인 사항이 있을 수 있습니다.

"공동담보" 물건으로, 채권액이 클 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

지도 검색 결과, 본건 소재지 인근(매주리 323-2)에 특이적인 혐오시설이나 개발 제한 구역으로 인한 직접적인 문제는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 지역 개발 계획이나 환경 변화 가능성은 상시적으로 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년식)인 연립주택으로, 양호한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

등기부상 인수되는 권리가 없어 권리 분석은 명확하나, 감정가 대비 실제 시세가 현저히 낮게 형성되어 있다는 점이 가장 큰 특징입니다.

시세 분석을 통해 적정 입찰가 산정이 중요하며, 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태와 가치를 재확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

신축 연식(2019년)으로 상품성이 우수합니다.

감정가 대비 낮은 실제 시세로 시세 차익 및 투자 수익률을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

권리상 부담 없이 낙찰받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 현 시세는 약 11,600만원 ~ 13,140만원(평균 약 12,370만원)으로 추정됩니다.

감정가 22,400만원 대비 현저히 낮은 시세이므로, 본건의 가치보다 높은 감정가가 책정된 것으로 보입니다.

시세 분석 결과와 낙찰 가능성을 고려하여, 보수적으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 12,000만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.