나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [3] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경11797 (3)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 2층203호

용도: 연립주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 41.87㎡ (약 12.67평)

건물면적(전용면적): 82.94㎡ (약 25.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제203호

사용승인일: 2019년 08월 08일

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거 지역입니다. 공공시설, 근린생활시설 등이 인근에 소재하여 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함) 등의 도시계획이 적용되고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성환중학교)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 수원지방법원에서 2024년 6월 13일 접수된 노경호의 가압류(접수번호: 2024카단52380)입니다.

3.2. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 정보는 제공되지 않았으며, 임대사항은 미상입니다.

3.4. 등기부 요약

소유권보존 (권리자: 노현철, 접수일자: 2019-08-19)

가압류 (권리자: 노경호, 접수일자: 2024-06-13, 말소기준권리)

강제경매 (권리자: 노경호, 접수일자: 2025-06-04)

등기부채권 총액: 1,809,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 성환읍 매주리 인근 연립주택의 거래 가격대는 형성되어 있습니다.

2021년 건축된 성환내지브로(전용면적 59.83㎡)가 2024년 11월 94,800,000원에 거래되었고, 동일 단지(전용면적 61.66㎡)가 2024년 11월 86,300,000원에 거래되었습니다. 1993년 건축된 무궁화빌라(전용면적 84.6㎡)는 2024년 11월 81,000,000원에 거래되었습니다.

본건(연립주택, 2019년 사용승인, 전용면적 82.94㎡)은 무궁화빌라와 비슷한 면적을 가지나 건축연도가 훨씬 신축(2019년)임을 감안할 때, 신축 연식의 이점이 반영될 것으로 예상됩니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

- 성환내지브로 (2021년 준공): 59.83㎡, 2024년 11월, 94,800,000원

- 성환내지브로 (2021년 준공): 61.66㎡, 2024년 11월, 86,300,000원

- 무궁화빌라 (1993년 준공): 84.6㎡, 2024년 11월, 81,000,000원

5. 생활정보

5.1. 편의/공공시설

인근에 근린생활시설 및 각종 편의시설이 소재하여 생활이 편리할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인근에 성환중학교, 성환초등학교, 천안청룡초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

토지이용계획상 가축사육제한구역, 보호구역 등 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 시장 불확실성

감정가(216,000,000원)와 최근 유사 물건 매매가(81,000,000원 ~ 94,800,000원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 평가 방식, 또는 물건 자체의 특수성 등 다양한 요인에 기인할 수 있으므로, 낙찰 후 실제 가치 평가에 신중을 기해야 합니다.

6.3. 기타

본건은 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 상태로 평가되었으므로, 현장 방문을 통해 정확한 내부 상태, 관리 상태 등을 재확인하는 것이 필수적입니다. 임대사항 미상으로 인수될 수 있는 부담은 없으나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구 성환읍에 위치한 연립주택으로, 2019년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 교통 및 생활 편의시설이 양호하고 교육 환경 또한 적절한 편입니다. 등기부상 권리관계는 명확하나, 감정가와 최근 실거래가 사이에 큰 격차가 있어 시세 파악에 더욱 주의가 요구됩니다. 공동담보 물건으로 경매 진행 중이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

- 신축급 연립주택으로 연식 대비 가격 메리트 기대

- 성환읍 내 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요 기대

- 현재 시장 가격을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 수익성 확보 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례(2021년 준공, 59.83㎡ 기준 약 158만원/㎡)를 바탕으로 본건의 전용면적(82.94㎡)에 적용하여 추정 시, 약 131,000,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다. 신축 연식의 프리미엄과 면적을 고려하여 130,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 답사 및 권리 관계, 시장 동향 등 추가적인 정보를 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.