나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [4] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 2층204호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 천안지원 2025타경11797 (4) 사건의 부동산 강제경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 천안지원 2025타경11797 (4)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 노OO

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 감정가: 224,000,000원

* 특이사항: 공동담보, 특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2, 2층 204호

* 용도: 연립주택

* 토지면적: 43.26㎡ (약 13.08평)

* 토지지분: 43.25999999999999㎡ (약 13.08평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 85.68㎡ (약 25.92평)

* 건물지분: 85.68㎡ (약 25.92평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 천안시 서북구 성환읍 매주리에 위치하며, 인근에 아파트 단지, 연립주택, 단독주택 등이 혼재되어 있습니다. 공공시설, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 건축물대장상 사용 승인일은 2019년 08월 08일로 확인됩니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 최초 소유권 보존 등기는 2019년 08월 19일에 노 철에게 이루어졌습니다.

* 말소기준권리인 가압류(수원지방법원 2024카단52380, 채권자: 노 호, 금액: 1,809,000,000원)가 2024년 06월 13일에 등기되었으며, 이후 동일한 채권자(노 호)에 의한 강제경매(2025년 06월 04일 등기)가 개시되었습니다.

* 총 등기부채권액은 1,809,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대사항 미상입니다. 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로, 경매 진행 및 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

3.3. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026년 05월 09일

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연립주택 거래가 있었습니다.

* 성환읍 매주리 258-4번지 '성환내지브로' (2021년 건축, 전용면적 59.83㎡): 2024년 11월 6일, 94,800,000원 (약 158.4만원/㎡)

* 성환읍 매주리 258-4번지 '성환내지브로' (2021년 건축, 전용면적 61.66㎡): 2024년 11월 1일, 86,300,000원 (약 140.1만원/㎡)

* 성환읍 매주리 424-8번지 '무궁화빌라' (1993년 건축, 전용면적 84.6㎡): 2024년 11월 15일, 81,000,000원 (약 95.7만원/㎡)

4.2. 시세 분석

본건은 2019년 8월 사용 승인된 건물로, '성환내지브로'(2021년 건축)와 건축 연도가 유사하여 비교적 최근 시세가 적용될 수 있습니다. '무궁화빌라'는 건축 연도가 오래되어 거래 금액이 낮게 형성된 것으로 보입니다.

본건의 건물면적 85.68㎡를 기준으로, '성환내지브로'의 최근 거래 단가(약 140만원~158만원/㎡)를 적용 시, 시장 가치는 약 1억 2천만원 ~ 1억 3천 5백만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 2억 2천 4백만원과는 상당한 차이를 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 5층 건물 중 2층 204호

* 사용 승인일: 2019년 08월 08일

* 외벽: 인조석 붙임 등 마감

* 내벽: 벽지 및 타일 마감

* 창호: 샤시 마감

5.2. 이용 상태

연립주택 1세대로, 내부 구성은 방 2개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등으로 파악됩니다 (표준적인 설비 및 이용 상황 기준).

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기, 지하 주차장 등이 설치되어 있습니다.

5.4. 토지 이용 및 인접 도로

* 토지 형상 및 이용 상태: 대체로 정방형으로 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남측으로 소로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m) 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역(성환중학교) 등으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 실제 시장 거래가 간의 큰 괴리: 감정가 2억 2천 4백만원 대비 최근 유사 건물 거래가가 1억 2천만원 ~ 1억 3천 5백만원 수준으로 형성되어 있어, 시세보다 높은 감정가에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대 내역 미상: 현재 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금, 월세 등 상세 내역을 파악할 수 없어 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 물건이 있을 수 있으며, 이는 경매 진행에 영향을 미칠 수 있습니다. (별도 확인 필요)

* 이해관계인 부재로 인한 내부 확인 곤란: 내부 상태, 관리 상태 등에 대한 정확한 파악이 어려우므로, 현장 방문 시 꼼꼼히 확인해야 합니다.

7. 생활정보

* 주변 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

* 교육시설: 성환중학교 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다. (상대보호구역)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부 검색 결과, 현재 파악된 특정 혐오시설은 없으나, 천안시 전반의 폐기물 처리 시설 관련 논의가 진행 중인 점은 인지할 필요가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 준공)의 연립주택으로, 기본적인 생활 여건 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가에 비해 현저히 높아, 낙찰 후 추가적인 자금 부담이나 가격 조정이 불가피할 수 있습니다. 임대 내역이 불분명하고 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려운 점은 명도 및 내부 상태 파악에 주의가 필요함을 시사합니다. 공동담보 물건으로서 추가적인 채무 관계 확인도 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 연립주택: 2019년 준공 건물로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 입지 조건: 성환읍에 위치하여 지역 내 주거 기능 및 교통 접근성이 있습니다.

* 시세 대비 낮은 낙찰 가능성: 감정가 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (단, 충분한 시세 조사 및 권리 분석 후 접근 필요)

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 224,000,000원이나, 최근 유사 연식의 연립주택 실거래가(약 1억 2천만원 ~ 1억 3천 5백만원)를 고려할 때, 시장 가치는 이에 더 근접할 것으로 판단됩니다. 보수적인 접근과 함께 현재 시장 상황 및 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 합리적인 입찰가는 125,000,000원 수준에서 고려해볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 개인의 투자 판단에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.