나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11797 [2] 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 (1) - (12)는 천안시 서북구 성환읍 성환리 358-1 소재 '성환중학교' 남서측 근
거리에 소재하는 경인빌 제2동 제2층 제201호 외 11세대로서, 인근은 각종 규모의 아파트
단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및
근린생활시설이 소재함.

위치 및 주위환경

본건 기호 (13)은 천안시 동남구 용곡동 584 소재 '천안청룡초등학교' 서측 담장에 소재하
는 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동 제4층 제402호로서, 인근은 각종 규모의 아파
트 단지들이 혼재하고 있으며, 주위 환경은 공공시설과 아파트 단지 및 근린생활시설이 있음.

교통상황

본건 기호(1) - (12) 연립주택단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중 교통 사정은 양호함.

교통상황

본건 기호 (13) 아파트단지까지 차량 출입이 용이하고, 인근에 시내 버스 정류소가
소재하여 대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제211동 15층 내 제402호로
(사용 승인일 2007.10.16.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 외장 석재 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 내 201호,202호,203호,204호,302호,303호,304호,
401호,402호,403호,502호,503호로
(사용 승인일 2019.08.08.)

외벽 : 인조석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지 및 타일 마감
창호 : 샤시 마감.

이용상태

기호 (1) - (12) 공히 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)임.

이용상태

아파트 1세대(방4, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실2 등)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기 등이 있음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방설비, 승강기, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로, 인근 필지와 대체로 등고 평탄하며, 아파트 건부지로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로, 연립주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로, 북측으로 소로에 접함.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용곡2지구),소로1류
(폭 10m∼12m)(접함), 중로1류(폭 20m∼25m)(중로1-66)(접함), 중로2류(폭 15m∼20m)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호
구역(천안청룡초등학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(천안청룡
초등학교(절대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m∼12m)(2023-08-01)(소로1
-성환259)(접함)

가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의관리 및 이용에 관한법률>, 상대
보호구역(성환중학교(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

기호(13)충청남도 천안시 동남구 용곡동 583 용곡마을세광2차엔리치타워아파트 제211동
제4층 제402호는,노현철 외 1인의 공유지분 중 노현철 지분만의 평가로서, 그 지분 위치가
특정되지 않아 전체 면적을 기준으로 한 평균 단가에, 전체 면적에 해당지분을 승한 지분
면적만을 사정 평가 하였음.
노현철 지분 전유면적 152.049㎡ x 1/2 = 76.0245㎡ 대지지분 79.042㎡ x 1/2 = 39.521㎥

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

본건은 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하여, 본건의 내부 상태는 표준적인 설비 및
이용상황등을 기재하고 평가하였으며, 호별 위치는 현황 등을 참고하여 작성하였으니 경매
진행 및 참여시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 천안지원 2025타경11797 (2) 사건에 대한 물건 분석 결과입니다.

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11797 (2)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 41.86㎡ (약 12.66평)

토지 지분: 41.86㎡ (약 12.66평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 82.92㎡ (약 25.08평) (전유면적 기준)

건물 지분: 82.9212㎡ (약 25.08평) (전유면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

특이사항: 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 공동담보

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 성환읍 매주리 323-2번지에 위치한 연립주택입니다.

주변으로는 각종 규모의 아파트 단지, 연립주택 및 단독주택들이 혼재하고 있으며, 공공시설과 근린생활시설이 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류소가 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 인근에 성환중학교와 천안청룡초등학교가 위치하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 노OO입니다.

등기부등본 요약상 말소기준권리는 2024년 6월 13일 접수된 수원지방법원 2024카단52380 관련 가압류(권리자: 노경호, 금액: 1,809,000,000원)입니다.

2025년 6월 4일 접수된 강제경매(권리자: 노경호)는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

소유권보존등기(접수일자: 2019-08-19, 권리자: 노현철)가 있으며, 등기부채권 총액은 1,809,000,000원입니다.

물건명세서상 작성일은 2026년 5월 9일이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대사항은 미상이며, 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여 표준적인 설비 및 이용 상황을 기준으로 평가되었으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건 소재지는 각종 규모의 아파트 단지, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 공공시설과 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

성환읍이라는 지역적 특성상, 대규모 상업 지구보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

1.5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 사용 승인일은 2019년 8월 8일입니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 인조석 붙임 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 마감입니다.

본건(202호)은 연립주택 1세대(방2, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 등)로 이용되고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대사항 미상 및 이해관계인 부재로 내부 상태 확인이 어려워, 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다.

기호 (13)의 경우처럼, 공유 지분으로 평가된 경우 지분 위치가 특정되지 않아 전체 면적 기준으로 사정 평가되었을 수 있습니다. (본건 202호는 단독으로 명시되어 있으므로 직접적인 관련은 적으나, 공동담보 물건이 다수임을 시사합니다.)

대출 채권 총액이 18억 원 이상으로 높게 설정되어 있어, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

감정가(216,000,000원)와 제공된 최근 실거래가 정보(최대 94,800,000원) 간 상당한 차이가 존재하여, 실제 시장 가치와 감정가 간 괴리가 클 수 있습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 가치 평가가 필요함을 의미합니다.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등에 포함되어 있어 특정 행위에 제한이 있을 수 있습니다. (성환중학교, 천안청룡초등학교 관련)

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 최근(2019년)에 건축된 연립주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 지역에 위치합니다.

공동담보 물건으로 복잡한 채무 관계가 있으나, 부동산강제경매로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

다만, 감정가와 실거래가 정보 간 큰 격차가 있어 투자 시 신중한 접근이 필요하며, 현장 조사를 통해 정확한 물건 상태 및 시장 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

신축(2019년) 연립주택으로 상품성이 양호합니다.

주변 주거 환경이 안정적이며, 대중교통 접근성이 좋습니다.

감정가 대비 실거래가 정보가 현저히 낮아, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 시세 차익 기대가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 유사한 연식 및 면적의 연립주택 시세는 대략 1.4백만원/㎡ 수준으로 추정됩니다.

본건의 전유면적 82.92㎡에 이를 적용할 경우, 예상 시세는 약 116,000,000원 (11600만원) 수준입니다.

감정가 216,000,000원과 비교했을 때, 시장 가치는 현저히 낮은 것으로 분석됩니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 현 시세와 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 약 90% ~ 100% 수준인 104,000,000원 ~ 116,000,000원 (10400만원 ~ 11600만원)으로 판단됩니다.

단, 이는 제공된 제한적인 정보에 기반한 추정치이므로, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 시세 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.