나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16019 [2] 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 107-10 5층503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 소재 '광천초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 기존주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통인 버스승강장이 인근에 소재한는 등 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

건물의 구조 본건 기호(1),(2)는 철근콘크리트조 평지붕 6층 중 제3층 제303호, 제5층 제503호로서, 외벽 : 드라이비트 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등 창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

이용상태 아파트(도시형생활주택)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 아파트(도시형생활주택)부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 세로와 접하여 진출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2019-08-27), 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경보호구역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-03-17)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경16019 (2)

소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 107-10, 5층 503호

용도: 도시형생활주택

건물면적: 48.58㎡ (약 14.7평) (전용면적)

토지면적: 52.84㎡ (토지지분)

감정가: 88,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

2. 입지조건

* 본건은 충청남도 홍성군 광천읍 광천리 소재 '광천초등학교' 동측 인근에 위치함.

* 주위는 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 기존 주택지대임.

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통인 버스승강장이 인근에 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 북측으로 도로와 접하여 진출입이 용이함.

3. 권리분석

* 본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행됨.

* 등기부상 말소기준권리는 2020년 6월 29일 접수된 서일새마을금고의 근저당 (120,000,000원)임.

* 이후 설정된 가압류 및 근저당은 말소될 예정임. (신용보증기금, 경기신용보증재단, 서울보증보험주식회사, 서일새마을금고 등).

* 등기부채권 총액은 794,404,010원으로 파악됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 레

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수 보증금은 없으므로, 낙찰자는 인수하는 보증금이 없음.

4. 상권분석

* 본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 공동주택 및 단독주택 등이 밀집해 있음.

* 소규모 상업시설 및 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됨.

* 광천초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 양호한 편임.

5. 생활정보

* 건축물대장상 본 건물은 2012년 12월 20일에 사용승인을 받은 철근콘크리트조 6층 건물임.

* 본건은 해당 건물 5층에 위치한 도시형생활주택임.

* 내부에는 위생 및 급배수, 화재탐지, 승강기, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

* 주위 환경은 공동주택 및 단독주택 등으로 형성된 주택지대로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

* 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 높게 책정되었을 가능성이 있음. 제공된 주변 유사 건물의 거래가액은 2,950만원 ~ 4,000만원 수준으로, 본건의 감정가 8,800만원과 큰 차이를 보임. 이는 신축 연도 차이, 건물의 상태, 혹은 감정 시점의 시장 상황에 따라 발생할 수 있는 차이임.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역에 해당하므로, 관련 규제를 확인할 필요가 있음.

* 제공된 주변 실거래가 정보의 건물(명성타운, 강변빌라)은 본건과 동일 건물 또는 동일 단지가 아닐 가능성이 높으므로, 직접적인 시세 비교에 한계가 있을 수 있음.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당사항 없음으로 표기되었으나, 권리분석상 명확한 확인 필요).

7. 종합 의견

* 본건은 홍성군 광천읍에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 최근 실거래가 정보와 감정가 사이에 상당한 괴리가 존재함.

* 권리관계는 비교적 명확하며, 임차인이 인수되는 보증금은 없음.

* 신축 연도(2012년)를 고려하면 주변 오래된 건물들보다는 가치가 높을 수 있으나, 제공된 실거래가 정보를 볼 때 감정가 수준으로 거래되기는 어려울 것으로 예상됨.

* 잠재적 투자자라면, 감정가보다는 실거래가에 기반한 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2012년 준공)로 비교적 현대적인 시설을 기대할 수 있음.

* 임차인 인수 보증금 0원으로 권리관계가 명확함.

* 현지 부동산 시장의 정확한 시세 파악을 통해 감정가 대비 저평가된 물건을 확보할 기회가 있을 수 있음.

* 도시형생활주택으로서 임대 수요를 고려해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 88,000,000원.

* 주변 실거래가 분석 결과 (48.58㎡ 기준, 신축 연도 고려하여 보정): 약 34,000,000원 ~ 48,500,000원 수준으로 추정.

* 하지만, 제공된 주변 실거래가 데이터의 금액이 매우 낮게 책정되어 있어, 실제 시장가는 더 높을 수 있습니다.

* 신축 연도(2012년)와 감정가(8,800만원)를 고려하여 보수적으로 접근 시,

* 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

* 실제 현장 조사 및 주변 부동산 중개업소 방문을 통한 추가적인 시세 조사가 반드시 필요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.