나이스옥션 법원경매 영동 2023타경738 [1] 충청북도 옥천군 옥천읍 금구리 1-3 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2024.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 옥천읍 삼양리 소재 "옥천군청" 남측 인근에 위치하며, 주위로는 점포 및 음식점 등의 상가건물이 주를 이루는 노변상가지대이며, 인근으로 옥천군청 등의 관공서가 소재함.

교통상황

본건 북서측으로 접한 중앙로가 인근 간선도로와 연계되어 영동군 및 보은군 등 인접시군으로의 이동이 용이하고, 차량으로 약 5분내 거리에 경부고속도로 옥천I.C가 소재함.

형태 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서 인접도로 및 인접토지와 대체로 평탄한 상업용부지(의료시설(병원))로 이용중임.

인접 도로상태

북서측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 자유로움.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 방화지구, 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(옥천여자중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

"철근콘크리트 및 일반철골구조 콘크리트스라브 및 판넬지붕 지하3층 - 지상8층 건물로서,
외벽 : 돌붙임 및 드라이비트, 난연판넬 마감 등
내벽 : 벽지, 타일, 페인팅, 인테리어 마감 등
바닥 : 에폭시, 데코타일, 타일 마감 등
천장 : 텍스, SMC마감재, 페인팅
창호 : 시스템창호, 새시창호 "

이용상태

"공부상 병원(큰사랑요양병원)이나 현황 휴업(공실)중인 상태임.
지하3층 : 주차장, 전기실, 기계실 등
지하2층 : 주차장, 안치실, 식당 등
지하1층 : 장례식장
1층-7층 : 병원
8층 : 식당 및 주방

※본 건물은 수년간 휴업(공실) 상태인 것으로 탐문조사됨."

설비내역

기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러 등), 승강기설비(인승용 3대, 자동차용 2대), 시스템냉난방설비, 전기온돌패널에 의한 바닥난방 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적 및 건물개황도"와 같이 본건 건물의 종물 및 부합물인 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"1).현장조사시 공실상태로 임대관계는 불분명하오니, 경매입찰시 임대관계에 대해 재확인이 요구됨.

2).본건 건물은 최초 현장조사시 지하3층(주차장, 전기실, 기계실)이 침수되었던 상태로 전기설비 등의 정상작동 여부는 불분명하며, 일부층 천정 및 바닥 등은 파손된 상태이오니, 경매입찰시 이점 유의하시기 바람."

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
지하3층(주차장, 전기실, 기계실 등)의 설비등의 정상작동 여부 불분명(과거 침수된 적 있음)하고 일부층은 파손 및 침수된 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영동지원 2023타경738 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 옥천읍 금구리 1-3 (도로명 주소: 충청북도 옥천군 중앙로 72)

용도: 의료시설 (병원)

감정가: 8,175,107,955원

토지면적: 1212.00㎡ (약 366.63평)

건물면적: 8836.25㎡ (약 2673.02평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프아이이일일일유동화전문

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 제시외 건물 포함 (42.60㎡)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 충청북도 옥천군 옥천읍 "옥천군청" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 점포 및 음식점 등 상가 건물이 주를 이루는 노변상가지대가 형성되어 있으며, 옥천군청 등 관공서가 인접해 있습니다.

교통상황:

본 건 북서측으로 접한 중앙로가 인근 간선도로와 연계되어 영동군 및 보은군 등 인접 시군으로의 이동이 용이합니다. 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천IC가 소재하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든가축사육제한구역), 상대보호구역(옥천여자중학교, 옥천중학교), 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역)에 해당합니다.

도로상태:

북서측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 직접 접하고 있어 차량의 진출입이 자유롭고 이용에 불편함이 없습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본 물건의 말소기준권리는 2007년 12월 27일 중소기업은행이 설정한 근저당권입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부 요약:

토지 등기부상 채권 총액은 약 68억 1천 8백만 원이며, 건물 등기부상 채권 총액은 약 66억 7천 3백만 원입니다. 다수의 근저당, 압류, 가압류 권리가 등기되었으나, 본 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

현재 건물은 공실 상태이며, 임대 관계가 불분명한 것으로 조사되었습니다. 따라서 경매 입찰 시 임대 관계에 대한 재확인이 반드시 요구됩니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본 물건은 옥천군청 인근 상업지역에 위치하며, 관공서 및 다양한 상업시설(점포, 음식점 등)이 밀집해 있는 지역입니다. 옥천군청이 인접해 있어 공공기관 이용객 및 지역 주민을 대상으로 한 배후 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

용도 적합성:

본 물건은 의료시설(병원)로 건축되었으며, 현재는 휴업(공실) 상태입니다. 상업지역 내 위치하여 병원 운영에 필요한 접근성은 확보된 것으로 보입니다. 다만, 지역 내 의료 수요 및 경쟁 병원과의 관계 등을 고려한 심층적인 상권 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

옥천군청, 옥천여자중학교, 옥천중학교 등 주요 관공서 및 교육시설이 인근에 위치하여 행정 및 교육 서비스 이용이 편리합니다.

교통 편의성:

중앙로와 인접해 있으며, 차량으로 약 5분 거리에 경부고속도로 옥천IC가 위치하여 자가용 이용 시 타 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 상태:

본 건물은 지하 3층(주차장, 전기실, 기계실 등)의 설비 작동 여부가 불분명합니다. 과거 침수 이력이 있으며, 현재 일부 층은 파손 및 침수된 상태로 확인되었습니다. 이러한 하자 보수 및 설비 점검, 복구에는 상당한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

장기 공실 및 휴업:

건물이 수년간 휴업(공실) 상태였던 점을 감안할 때, 재운영을 위해서는 대규모 투자와 마케팅 전략이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 제한:

본 토지는 수질보전특별대책지역(2권역), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 환경 관련 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설:

주변 지역을 조사한 결과, 본 물건지와 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 관련 환경 규제는 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청북도 옥천군 옥천읍의 중심부에 위치한 대규모 의료시설 건물로, 옥천군청 인근의 상업지역에 자리 잡고 있어 입지적인 장점을 가지고 있습니다. 교통 접근성 또한 우수한 편입니다.

그러나 건물 내부의 침수 및 파손 이력, 설비 작동 불확실성, 그리고 장기간의 휴업 상태는 주요 리스크 요인입니다. 이러한 문제점을 해결하기 위한 상당한 비용과 노력이 수반될 것으로 예상됩니다.

등기부상의 높은 채권 총액은 임의경매 개시로 인해 모두 소멸될 예정이므로 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

따라서 본 물건의 가치 평가는 건물 복구 비용, 운영 정상화 가능성, 지역 내 잠재적 수요 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

대규모 의료시설 부지 확보:

옥천군 내에서 이 정도 규모의 의료시설 부지를 확보하는 것은 드문 기회가 될 수 있습니다.

핵심 상업지역 내 위치:

군청 인근 상업지역에 위치하여 가시성과 접근성이 우수합니다.

지역 거점 활용 가능성:

건물 리스크를 해소하고 정상적으로 운영될 경우, 지역 내 중요한 의료 서비스 제공 시설로서의 역할을 수행할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 8,175,107,955원

본 물건은 감정가가 매우 높으며, 건물 내부의 심각한 하자 및 장기 공실 상태를 고려할 때, 감정가 대비 상당한 할인율이 적용되어야 할 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 건물 복구 및 리모델링 예상 비용, 향후 운영 시 예상되는 수익, 토지 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 결과에 기반한 상세한 건축물 진단 및 복구 비용 산출, 그리고 잠재적 운영 수익에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.