나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42617 [2] 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅감정 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 소재 "칠곡저수지" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

기호 (2) 토지: 정방형 토지로서, '단독주택' 건부지 등으로 이용 중임. 기호 (4, 5) 토지: 공히 부정형 토지로서, 현황'도로' 등으로 이용 중임

인접 도로상태

기호 (2) 토지: 남측으로 세로의 포장도로에 접함. 기호 (4, 5) 토지: 공히 본건이 현황'도로'임

토지이용계획 및 제한상태

기호 (2) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 준보번산지, 성장관리권역 등임. 기호 (4, 5) 토지: 공히 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 준보번산지, 성장관리권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 등임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2) 토지상에 후첨 배치도 및 사진 등과 같이 제시외건물 기호 ㉠ ~ ㉢이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상이며, 기타 상항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견란" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) - (기호 가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건으로서 외벽 : 대리석붙임 및 치장벽돌쌓기 등 마감 내벽 : 미상 창호 : 샷시 창호 등임. 일련번호(3) - (기호 나) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지1층 건으로서 외벽 : 대리석붙임 및 콘크리트 등 마감 내벽 : 미상 창호 : 슬라이드 창호 등임.

이용상태

일련번호(3) - (기호 가) : 단독주택 등으로 이용 중임. 일련번호(3) - (기호 나) : 주차장 등으로 이용 중임. (별첨 '건물개황도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

일련번호(3) - (기호 가) : 기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 등과 같이 제시외건물 기호㉠~㉢이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항은 선첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 죽백동 소재 "배다리초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

기호 (1) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층건내 제18층 제1804호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

현황 '아파트'로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 아프팔트 포장도로 개설되어 있으며, 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 소로3류(폭8m 미만)(보행자전용)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 택지개발지구, 토지거래계약에관한허가구역 등임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 그 밖의 사항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참조.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조).
2. 목록 4,5은 지분매각. 공유자우선매수권 없음(대법원 2005마1078결정 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42617 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경OOOOOOO (본인 정보는 마스킹 처리되었습니다.)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 172-18

용도: 단독주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 제시외면적: 1121.79㎡ (약 339.3평) - 제시외 건물 포함 매각

토지면적: 2343.00㎡ (약 708.7평)

토지지분: 492.05㎡ (약 148.9평) - *본 건은 토지 지분 매각으로 진행됩니다.*

건물면적: 191.50㎡ (약 57.9평)

건물지분: 191.50㎡

1.3. 감정가

총 감정가: 541,619,000원

1.4. 특이사항

공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함(감정평가서 참조).

2. 목록 4,5는 지분매각. 공유자우선매수권 없음(대법원 2005마1078결정 참조).

*본 건은 공유자 우선매수 신고가 접수되어, 우선매수권자가 최고가 매수신고인과 동일한 가격으로 매수할 수 있습니다.*

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안성시 원곡면 칠곡리 소재 "칠곡저수지" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 주거나지, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용상태

본건 기호 (2) 토지는 정방형 토지로서 '단독주택' 건부지 등으로 이용 중입니다. 기호 (4, 5) 토지는 부정형 토지로서 현황 '도로' 등으로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

기호 (2) 토지는 남측으로 포장도로에 접해 있습니다. 기호 (4, 5) 토지는 본건 토지가 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지 및 건물)

말소기준권리: 2022년 9월 6일자 평택농업협동조합 근저당권 (을16/을5)

*말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.*

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

*임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는 것으로 추정됩니다. 그러나 실제 점유 현황은 별도 확인이 필요합니다.*

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 748,394,514원

3.4. 특수권리 분석

공유자우선매수신고가 접수되어 있습니다. 이는 최고가 매수신고인이 결정된 후, 공유자가 동일한 가격으로 해당 물건을 우선 매수할 수 있는 권리입니다. (대법원 2005마1078결정 참조)

다만, 주의사항에 명시된 목록 4, 5 토지는 지분 매각이며 공유자우선매수권이 적용되지 않습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설

본 건은 칠곡저수지 인근에 위치하며, 주위로 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 개발 현황

안성시는 전반적으로 개발이 진행 중인 지역으로, 특히 주변 지역에 산업단지 및 택지개발지구 등이 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 정보

주변 지역(안성시, 용인시, 평택시 인접 지역)에서 송전선로, LNG 발전소, 종합장사시설, 폐기물 소각장 등 혐오시설 설치 관련 논란이 일부 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. (자료 참조) 칠곡저수지 인근은 자연 환경으로 분류됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공유자 우선매수권

가장 큰 리스크 요인으로, 공유자가 본 물건을 최고가 매수 가격으로 우선 매수할 경우 입찰에 참여하더라도 낙찰받지 못할 수 있습니다.

5.2. 토지 지분 매각

토지 전체 면적(2343.00㎡) 중 약 148.9평(492.05㎡)의 지분만 매각 대상입니다. 이는 토지의 이용 및 활용에 제약을 받을 수 있으며, 향후 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

5.3. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 1121.79㎡ (약 339.3평)으로 매우 넓은 편입니다. 일괄매각에 포함되나, 해당 건물들의 정확한 현황, 법적 지위, 실제 이용 가능성 등을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

5.4. 공동담보

본 건은 공동담보로 제공된 물건으로, 이는 채무자가 다수의 부동산을 담보로 제공하였음을 의미합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 원곡면 칠곡저수지 인근에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 지분과 다수의 제시외 건물을 포함하고 있어 잠재적인 가치가 있습니다. 자연환경과 인접하여 주거 환경이 양호한 편이며, 교통 접근성도 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있으나, 가장 큰 변수는 공유자 우선매수권의 행사 여부입니다. 토지 지분 매각이라는 점과 넓은 제시외 건물은 실제 권리 행사 시 추가적인 검토가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 자연 친화적인 주거 환경: 칠곡저수지 인근의 쾌적한 자연 환경은 주거 만족도를 높여줄 수 있습니다.

* 확장 가능한 토지 잠재력: 약 148.9평의 토지 지분과 더불어, 339.3평에 달하는 넓은 제시외 건물은 추가 개발 또는 활용 가능성을 시사합니다.

* 지역 개발 가능성: 주변 지역의 산업단지 조성 및 개발 계획은 향후 부동산 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 541,619,000원입니다.

주변 부동산 시세 조사 결과, 안성시 원곡면 지역의 단독주택 및 토지 거래 사례가 매우 제한적이며, 본 건과 같이 지분 매각 및 다수의 제시외 건물을 포함하는 복합적인 물건의 정확한 시세 파악이 어렵습니다. (자료 참조)

특히, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 높은 점, 토지 지분 매각이라는 점, 제시외 건물의 불확실성 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 상기 리스크 요인들을 감안하여 보수적인 관점에서 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 370,000,000원 ~ 440,000,000원

(감정가의 약 68% ~ 81%)

*본 예상 입찰가는 현 시세 조사 결과와 경매 시장 상황, 물건의 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산출된 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 정밀한 권리 및 현황 분석, 주변 시세 재확인 후 최종 결정하시기를 권장합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.