나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42883 [2] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3 고덕비즈타워 지1층비102호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원민감정 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 " 한국지역난방공사 평택지사 " 동측 인근에 위치하며, 주위는 공장 및 상가 및 업무용건물 등이 혼재하는 지역으로서 제반환경 무난시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층/지상10층 중 지1층 비101호 및 비102호로서 외벽 : 복합판넬 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅마감 등. 창호 : 강화유리 등 사용승인일 : 2021. 1. 11.임.

이용상태

공장(지식산업센터) 용도의 건물 중 지하 1층 비101호 및 비102호로서 집합건축물대장 상 기호(1) : 제2종근린생활시설(일반음식점), 기호(2) : 제2종근린생활시설(수리점) 용도이나, 조사일 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화설비, 승객용 및 화물용 승강기설비, 건물내 각층별로 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서 일단의 공장(지식산업센터) 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 토지의 북측, 동측, 남측으로 로폭 약 20미터, 12미터, 14미터 내외의 아스팔트토장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로 2류 (폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접합).가축사육제한구역(일부제한 300m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>. 토지거래계약에관한 허가구역(25.8.26~26.8.25, 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인.단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

고덕비즈타워 관리단으로부터 본건 2024년 6월부터 2025년 12월까지 관리비(연체료 포함) 10,856,870원이 미납되어 있다는 권리신고서를 2026.1.29.제출함(공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42883 (2)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-3, 고덕비즈타워 지1층 비102호

용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설(일반음식점), 제2종근린생활시설(수리점))

감정가: 86,500,000원

토지면적: 49.17㎡ (약 14.88평)

토지 지분: 49.17㎡ (약 14.88평)

건물면적: 138.17㎡ (약 41.79평)

건물 지분: 138.17㎡ (약 41.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

건물 사용승인일: 2021년 1월 11일

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리에 위치하며, 주위에는 한국지역난방공사 평택지사가 있으며, 공장, 상가, 업무용 건물 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 무난한 편입니다. 고덕국제화지구는 약 550만평 규모로, 삼성전자 평택캠퍼스가 인접하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 또한, 고덕국제화계획지구 개발의 주요 현안이었던 알파탄약고 이전이 완료되어, 지역 개발 사업이 더욱 속도를 낼 것으로 예상됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 토지는 북측, 동측, 남측으로 폭 약 20미터, 12미터, 14미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로 2류(폭 15m~20m) 및 중로 3류(폭 12m~15m) 도로에 접하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25, 외국인 주택 취득 시)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 6월 13일 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권액 18억원)이며, 매각으로 인해 위 근저당권 외 모든 등기된 권리(소유권이전, 가압류, 임의경매 등)는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. 다만, 집합건물법에 따라 3년 이내의 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

제공된 정보 상으로는 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요한 문구가 필수적으로 포함되어야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 고덕비즈타워는 지식산업센터 건물로, 주변 지역은 공장, 상가, 업무용 건물이 혼재하는 지역입니다. 이는 산업 단지 또는 업무 지구 내 상권으로 볼 수 있으며, 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 관련 종사자 및 협력업체들의 수요가 예상됩니다. 고덕신도시 개발이 진행됨에 따라 향후 지역 내 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철골철근콘크리트 구조이며, 지하 2층/지상 10층 건물 중 지하 1층에 위치합니다. 내벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 강화유리 등을 사용하였습니다. 위생 및 급배수 설비, 냉난방 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화 설비, 승객용 및 화물용 승강기 설비, 건물 내 각 층별 주차장 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건이 속한 고덕비즈타워는 신축 건물로, 주변 신축 건물 및 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다. 교통 상황 상 평택역 및 평택치제역으로 가는 버스 노선이 있어 접근성이 좋다는 의견이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

고덕비즈타워 관리단으로부터 본건에 대해 2024년 6월부터 2025년 12월까지의 관리비(연체료 포함) 총 10,856,870원이 미납되었다는 권리신고서가 제출되었습니다. 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따라, 3년 이내의 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 상당한 금액으로, 입찰 전 반드시 관리사무소에 정확한 미납 공용 관리비 내역 및 인수 금액을 확인해야 합니다.

6.2. 공실 상태

조사일 현재 본건은 공실 상태로 파악됩니다. 이는 매수 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵거나, 임대차 발생을 위한 추가적인 비용(인테리어, 수리 등)이 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 지식산업센터 시장 상황

최근 지식산업센터 시장은 공급 과잉 및 경기 침체로 인해 거래량 감소 및 가격 하락, 높은 경매 매물 증가 등의 침체 국면을 겪고 있습니다. 경매로 나오는 지식산업센터의 경우 감정가 대비 낮은 낙찰가율을 보이는 사례도 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕면의 고덕비즈타워 내 지식산업센터 물건으로, 삼성전자 평택캠퍼스와 인접하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있으며 고덕국제신도시 개발에 따른 미래 가치 상승이 기대되는 지역에 위치합니다. 최근 알파탄약고 이전 완료로 개발 사업 추진에 더욱 탄력이 붙을 전망입니다.

그러나 1년 7개월치에 달하는 상당한 금액의 미납 관리비(10,856,870원)가 잠재적 리스크로 존재하며, 이는 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 또한, 현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 창출에는 어려움이 따를 수 있습니다. 지식산업센터 시장 전반의 침체기 또한 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제신도시 내 핵심 지역에 위치하며, 삼성전자 평택캠퍼스와 인접한 풍부한 배후 수요

* 알파탄약고 이전 완료로 인한 지역 개발 가속화 및 미래 가치 상승 기대

* 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됨

* 신규 공급이 감소하면서 희소성이 높아질 수 있는 섹션 오피스형 지식산업센터

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 86,500,000원입니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 인수될 수 있는 미납 공용 관리비(최대 10,856,870원)를 반드시 확인하고 입찰가에 반영해야 합니다.

* 현재 공실 상태이므로, 공실 기간 동안의 공실 리스크 및 추가적인 임대 마케팅 비용을 고려해야 합니다.

* 최근 지식산업센터 경매 시장의 침체 상황과 낮은 낙찰가율 추세를 감안해야 합니다.

* 철저한 현장 조사를 통해 건물의 상태, 주변 시세, 임대 수요 등을 면밀히 분석해야 합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려할 때, 감정가 86,500,000원보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 구체적인 예상 입찰가는 별도의 상세 분석을 통해 산정해야 하나, 잠재적 인수 비용 및 시장 상황을 감안하여 감정가의 70~80% 수준인 약 60,550,000원에서 69,200,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 잠정적인 제안이며, 철저한 권리 분석과 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.