나이스옥션 법원경매 부천 2024타경54018 [1] 경기도 김포시 양촌읍 누산리 1063-233 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 양촌읍 누산리 소재 김포한강로 운양용화사IC 북측 근거리에 위치
하며, 주변은 공장 및 절대농지 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하나, 시외곽에 소재하여 대중 교통사정은 다소 불편함.

형태 및 이용상태

-기호(1): 가로장방형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용중임.
-기호(3,4): 공히 세로장방형의 평지로서, 도로로 이용중임.
-기호(5,6): 기호5.는 가로장방형, 기호6.은 세로장방형의 토지로 묵전으로 이용됨.

인접 도로상태

-기호(1,5,6): 북서측으로 폭 약6미터내외의 포장도로에 접함.
-기호(3,4): 북서측으로 포장도로로 이용됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3-6) 공히 농림지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만), 가축사육제한
구역(돼지 제한){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 장애물제한표면구역{공항시설법},
진입표면구역{공항시설법}, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역){군사기지
및 군사시설 보호법}, 제한보호구역(육군제17사단 협의지역){군사기지 및 군사시설 보호법},
농업진흥구역{농지법}, 성장관리권역{수도권정비계획법}, (한강)폐기물매립시설 설치제한지
역(청소행정과 확인){한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률}, 토지거래계약
에관한허가구역(허가구역 지정기간: 2024.11.16.-2029.11.15.)임.

제시목록 외의 물건

별첨 건축물개황도 및 사진과 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호2.
일반철골구조 준불연판넬지붕 1층 건물로서
외벽: 판넬잇기 마감 등,
내벽: 판넬잇기 마감 등,
창호: 하이새시 창호임.

이용상태

-기호2.: 제조업소로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록5,6.토지는 농지취득자격증명원 필요(미제출시 보증금 몰수)
2026.7.1.자 도림종합건축 송철수로부터 급배수시설 배관 및 천막 가설건축물 공사대금채권 금 185,000,000원의 유치권권리신고서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경54018 (1)

경기도 김포시 양촌읍 누산리 1063-233

공장

감정가: 1,528,292,500원

토지면적: 3789.00㎡ (약 1,146.15평)

토지 지분: 3725.25㎡ (약 1,127.00평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 198.00㎡ (약 59.90평)

건물 지분: 198㎡

건물 제시외 면적: 693.50㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 구조: 일반철골구조, 준불연판넬지붕, 1층

건물 용도: 제조업소 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

건물 사용승인일: 2021년 5월 28일

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍 누산리에 위치하며, 김포한강로 운양용화사IC에서 북측 근거리에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 공장 및 절대농지가 혼재된 지대입니다.

차량 접근은 가능하나, 시외곽에 소재하여 대중교통 사정은 다소 불편합니다.

토지는 가로장방형의 평지로 공업용 건부지로 이용 중이며, 인접 도로폭은 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 농림지역, 고도지구(공항고도제한), 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 농업진흥구역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.11.16.-2029.11.15.) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2021년 6월 29일 접수된 경남은행의 근저당권입니다.

총 등기부채권액은 약 26억 9천 5백만 원입니다.

주요 권리로는 다수의 가압류, 압류, 근저당 등이 있으나 모두 말소될 예정입니다.

유치권: 2026년 7월 1일, 도림종합건축 송철수로부터 급배수시설 배관 및 천막 가설건축물 공사대금 채권 금 1억 8,500만 원의 유치권 신고가 제출되었습니다.

임차인 현황:

* 강관태: 보증금 0원, 차임 0원, 사업일자 2024-06-21, 대항력 없음.

* 주식회사미림에프앤시: 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 사업일자 2021-10-25, 대항력 없음.

인수 가능한 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건지는 김포시 양촌읍의 외곽 지역에 위치하며, 주변은 개별 공장 및 농지가 혼재된 지역입니다.

산업단지나 상업 시설이 밀집한 지역이 아니므로, 상권 활성화보다는 개별적인 산업 활동에 적합한 입지입니다.

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성이 낮아 근로자 수급 및 통근에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

물류 이동을 위한 도로 접근성은 약 6미터 포장도로 접함으로 양호한 편입니다.

5. 생활정보

주변에 대규모 상업 시설이나 편의시설이 부족하여, 일상생활에서의 편의는 다소 불편할 수 있습니다.

가까운 편의시설이나 주거 지역까지는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 1억 8,500만 원 상당의 유치권이 신고되어 있어, 낙찰 후 해결 과정에서 추가 비용이 발생하거나 인수될 가능성이 있습니다.

* 농지취득자격증명 필요: 토지 목록 5, 6번은 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있습니다.

* 토지 이용 규제: 농림지역, 고도지구, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 토지 이용 제한이 적용됩니다. 특히 토지거래허가구역 내에서의 거래는 허가가 필수적입니다.

* 제시외 건물 포함: 693.50㎡ 규모의 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 철거, 활용, 관리 등에 대한 추가적인 검토 및 비용이 필요합니다.

* 지분 매각 가능성: 물건명세서상 '목록3.토지는 지분매각임'이라는 기재가 있어, 해당 토지에 대한 소유권 관계를 면밀히 확인해야 할 수 있습니다.

* 협소한 건물 면적: 건물 면적(198㎡)이 작아, 제조업을 영위하기 위해서는 증축이나 추가 시설이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 양촌읍에 위치한 공장 용지 경매 물건입니다. 토지 면적은 넓으나 건물 면적이 협소하고, 다수의 제시외 건물이 존재합니다.

가장 큰 리스크 요인은 1억 8,500만 원의 유치권 신고와 농지취득자격증명 필요, 그리고 복잡한 토지 이용 규제입니다.

대항력 있는 임차인은 없으나, 유치권 및 제시외 건물 처리 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

향후 개발 가능성을 고려할 때 잠재적 가치는 있으나, 투자 전 면밀한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 김포시 양촌읍 지역은 개발 잠재력이 있는 지역으로, 물류 및 공장 용지에 대한 수요 증가 가능성이 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 시설 확장이나 재건축 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

* 유치권, 제시외 건물 등의 문제를 해결한다면, 본래 용도인 공장 또는 물류 창고 등으로 활용 가치가 높습니다.

* 감정가 대비 시세 조사 및 현장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정할 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시 '인수 보증금'은 없으므로, 감정가 및 총 부채를 기반으로 하되, 유치권 해결 비용(1억 8,500만 원), 제시외 건물 처리 비용, 농지 관련 비용, 토지거래허가 관련 비용 등을 반드시 고려해야 합니다.

추가적인 법적 절차 및 비용 발생 가능성을 감안하여 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 유치권자와의 협의, 토지 관련 규제 확인, 주변 시세 조사 등이 선행되어야 합니다.

본 건은 다수의 권리 문제와 규제가 존재하므로, 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.