나이스옥션 법원경매 부천 2025타경5303 [3] 경기도 부천시 원미구 상동 459 이데아시티 10층 1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '송내초등학교' 남서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 송내역과 인천지방법원 부천지원을 배후지로 하는 상업 및 업무지대임

교통상황

○ 차량접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 양호함 -버스: 인근 소재 간선도로(부일로 등)변 버스정류장 소재함 -전철: 남서측 인근에 전철역(송내역)소재함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물내 3층 302호, 8층 803호, 10층 1003호로서 ○ 외부마감: 석재붙임 마감 ○ 외부창호: PVC 새시 마감

이용상태

○ 3개호 공히 오피스텔

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 도시가스설비, 승강기설비 ○ 난방설비: 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 세장형 평지 ○ 이용상태 : 오피스텔 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 남서측으로 중로와 북동측으로 소로의 보행자전용도로 및 북서측으로 소로의 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중동지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송내초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상임 ○ 주차: 49대

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 요약

사건번호: 부천지원 2025타경5303 (3)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 459 이데아시티 10층 1003호

용도: 오피스텔

감정가: 337,000,000원

토지면적: 13.61㎡ (약 4.12평)

건물면적: 69.62㎡ (약 21.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 이데아시티

층수: 지하 3층, 지상 11층 중 10층

구조: 철근콘크리트구조

준공일: 2015년 09월 07일

주요 용도: 오피스텔, 제1·2종 근린생활시설

총 호실 수: 55호 (표제부 기준)

1.3. 주요 기재사항

경매물건은 10층 1003호이며, 건물면적은 69.62㎡(약 21.06평)입니다. 토지 지분은 13.61㎡(약 4.12평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동, '송내초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 송내역과 인천지방법원 부천지원을 배후지로 하는 상업 및 업무지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근성: 자유로운 편입니다.

* 대중교통 여건: 양호합니다.

* 버스: 인근 간선도로(부일로 등)변에 버스정류장이 소재합니다.

* 전철: 남서측 인근에 1호선 송내역이 소재하여 교통이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 08월 22일 접수된 수협은행의 근저당권 (을1)이며, 채권최고액은 1,224,000,000원입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 전부 말소될 권리는 다음과 같습니다.

* 수협은행 근저당권 (을1, 2022-08-22)

* 남부천세무서장 압류 (갑13, 2025-05-02)

* 부천시 압류 (갑14, 2025-09-11)

* 수협은행 임의경매 (갑15, 2025-12-16)

* 주식회사 엠앤엠 소유권이전(신탁등기말소) (갑9, 2022-06-07)

* 진성산업유한회사 소유권이전 (갑10, 2022-08-22)

3.3. 인수되는 권리

특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 강준혁

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업자등록일: 2025-12-26

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026-01-07

* 대항력: 없음

임차인 강준혁 씨는 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원은 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 기타 권리 분석 사항

* 집합건물 등기부 요약상 채권 총액은 1,224,000,000원입니다.

* 물건명세서 비고란에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 기재되어 있으나, 세부 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업 및 업무지대

본건이 위치한 지역은 송내역과 부천지원을 배후로 하는 활발한 상업 및 업무지대입니다. 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 발달해 있습니다.

4.2. 접근성 및 이용 편의성

지하철 1호선 송내역이 인근에 위치하고 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 간선도로변에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호하며, 중로 및 소로에 접하여 보행자 및 차량 통행이 원활합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 송내초등학교가 인근에 위치합니다.

* 상업시설: 송내역 주변으로 다양한 상업시설, 금융기관, 관공서 등이 근접해 있어 생활 편의성이 높습니다. (예: 투나쇼핑몰, 뉴코아아울렛 등)

* 주차: 건물 내 총 49대 주차 가능합니다.

5.2. 지역 개발 계획 및 제한사항

* 일반상업지역, 지구단위계획구역(중동지구)으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 대상은 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대이며 기간은 2025.08.26. ~ 2026.08.25.입니다. 본건 오피스텔의 경우 해당 허가구역 적용 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 기타 제한사항: 방화지구, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송내초)으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 대상 부동산 종류(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 해당되는 경우에만 적용되며, 오피스텔의 경우 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다. 다만, 허가구역 지정 기간(2026.08.25.까지) 내 거래가 완료되므로, 잔금 납부 시점 등 관련 법규 확인이 필요합니다.

6.2. 혐오시설 존재 가능성

본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인된 혐오시설은 없으나, 부천시 전반의 개발 계획 중 소각장 현대화 사업(대장동) 등이 추진되고 있어, 광역적인 환경 및 도시 계획 변화 가능성을 염두에 둘 필요가 있습니다. 이는 향후 지역 가치에 영향을 줄 수 있으므로, 장기적인 관점에서 주변 환경 변화를 주시해야 합니다.

6.3. 임대관계 미상

현재 임대 관계가 미상으로 파악되어, 공실 여부나 임차인 현황을 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 상동의 핵심 상업 및 업무지구에 위치한 오피스텔로, 송내역을 중심으로 우수한 교통 환경과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 감정평가액은 3억 3천 7백만원이며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득하게 됩니다. 임차인 강준혁 씨는 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임대관계 미상 등의 사항은 추가 확인이 필요합니다. 전반적으로 입지적 장점이 뛰어나 안정적인 투자 및 거주가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 송내역 역세권, 상업/업무 밀집지역으로 유동인구가 풍부합니다.

* 우수한 교통망: 지하철 1호선 송내역 및 다수의 버스 노선으로 서울 및 수도권 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 등기사항이 소멸되어 안전한 매입이 가능합니다.

* 실사용 및 임대 용이: 오피스텔로서 개인의 주거용 또는 업무용으로 활용 가능하며, 풍부한 배후 수요로 임대 수익 창출에 유리합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(69.62㎡)의 3층 오피스텔이 2025년 6월 10일 28,000만원(2억 8천만원)에 거래되었습니다. 본건은 10층으로 층수 프리미엄을 고려할 수 있으며, 감정가는 337,000,000원입니다. 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 실제 가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세와 층수 이점을 감안할 때, 예상 입찰가는 300,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 조사를 통해 최종 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.