나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34603 [4] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 350-10 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 구옥 등의 단독주택과 주거기타(상업용, 공업용) 용도의 건물과 주거나지 등이 혼재하고 있는 주택지대임

교통상황

본건으로 제 차량 출입이 가능하며, 본건으로부터 남서측으로 직선거리 약 700n~800m 지점에 경전철 김포골드라인 "고촌역"이 소재하고 있고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통편익은 보통시 됨

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형의 토지로 일시적으로 농경지로 이용중인 주거나지 상태의 토지임 기호3 : 사다리형의 토지로 근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임 기호5,6 : 띠형의 토지로 현황 "도로" 등으로 이용중임 기호7 : 부정형의 토지로 일시적으로 농경지로 이용중인 주거나지 상태의 토지로 일부 토지는 현황 "도로"로 이용중임 기호8 : 부정형의 토지로 현황 "도로"로 이용중임

인접 도로상태

기호1 : 본건 동남측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접함 기호3 : 본건 북서측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접함 기호5,6 : 본건이 현황 "도로" 등으로 이용중임 기호7 : 본건 남동측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접함 기호8 : 본건이 현황 "도로"로 아용중임

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도 로)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표 면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호3 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도 로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호5,6 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112 .86m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지 도로), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호7 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도 로)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표 면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호8 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도 로), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수 평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음

공부와의 차이

기호5, 기호8 토지는 지목이 각각 "전" "대"이나, 현황"도로"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 기호3 토지와 기호4 건물은 "C&J FRIENDS"상호로 운영중인 업체가 임차하여 이용중에 있으 며, 기타 임대관계는 미상임 # 기호7 토지는 남동측 일부가 현황 "도로"로 이용중이며, 인접지인 388-15 지상 건물의 본건 북동측 일부 점유 가능성 있어 정확한 지적경계 측량 필요성 있음

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 건물은 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 지상2층 건물임 내외벽 : 샌드위치판넬 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

기호4 건물은 "근린생활시설"로 이용중임

설비내역

기호4 건물은 일반적인 전기설비와 급배수설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

기호4 건물 1층 북동측 외벽에 규모 약 25㎡의 철파이프조 창고가 소재하나 임차인이 설치한 것으로 파악되어 본건 평가애서 제외함

공부와의 차이

# 기호2 건물은 철거되어 멸실 상태임 # 기호4 건물의 지붕은 공부상 기타지붕(샌드위치판넬)이나 현황 슬래브지붕임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호3 토지와 기호4 건물은 "C&J FRIENDS"상호로 운영중인 업체가 임차하여 이용중에 있으며 기타 임대관계는 미상임

물건 비고

지분매각, 공유자우선매수청구권은 1회에 한하여 제한됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 부천지원 2025타경34603 (4)

1.2. 소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 350-10

1.3. 용도: 대지

1.4. 감정가: 41,440,000원

1.5. 토지면적: 164.00㎡ (약 49.61평)

1.6. 토지지분: 56.006㎡ (약 16.94평)

1.7. 매각대상: 토지지분매각

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치하며, 고촌초등학교 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 구옥 등의 단독주택과 상업용, 공업용 건물, 나대지 등이 혼재된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 경전철 김포골드라인 고촌역이 직선거리 약 700m~800m 지점에 위치하고 있어 전반적인 교통 편익은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을12 고촌농업협동조합 근저당 (2023-07-11)

3.2. 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (제공된 정보에 명시된 내용)

3.3. 등기부현황 및 인수 가능성

* 갑1: 최재무 (소유권이전, 1987-04-20)

* 갑2: 최경자 (소유권일부이전, 1988-03-09)

* 갑3: 김승호 (최경자지분전부이전, 1988-08-19)

* 갑4: 이원숙 (김승호지분전부이전, 1995-09-27)

* 갑5: 오숙희 (이원숙지분전부이전, 1996-07-04)

* 갑17: 신배석 (1번최재무지분전부이전, 2017-08-21, 공매)

* 을11: 하나은행 (오숙희지분전부근저당권, 451,000,000원, 2018-01-31) - 등기부상 '말소: 인수'로 기재되어 있습니다. 이는 통상적인 말소기준권리(을12)보다 선순위 권리임에도 불구하고 인수될 수 있음을 시사합니다. 해당 표기의 정확한 법적 의미와 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

* 갑19: 은행정지역주택조합추진위원회 (신배석지분전부이전, 2021-07-07)

* 을12: 고촌농업협동조합 (은행정지역주택조합추진위원회지분전부근저당권, 840,000,000원, 2023-07-11) - 말소기준권리

* 을13: 주식회사밴티지건설 (공동담보, 1,000,000,000원, 2023-09-27) - 말소

* 갑20: 이상호외 11명 (강제경매, 2025-10-02) - 말소

* 갑21: 김포고촌농업협동조합 (임의경매, 931,430,325원, 2025-10-27) - 말소

* 등기부채권 총액: 2,291,000,000원

3.4. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 기호3 토지와 기호4 건물: "C&J FRIENDS" 상호로 운영 중인 업체가 임차 중입니다. 기타 임대 관계는 미상입니다.

* 보증금이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 사항에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항고도제한구역(해발 50.50m~112.86m 미만), 지구단위계획구역(은행정 마을), 소로1류/2류(폭 10m~12m/8m~10m) 도로 저촉 또는 접함, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 지정기간: 25.8.26.~26.8.25.) 등의 다양한 도시계획 및 개발 제한 사항이 적용되고 있습니다.

4.2. 주변 시설 (제공된 정보 기반)

* 고촌초등학교 동측 인근에 위치.

* 구옥, 단독주택, 상업용/공업용 건물, 나대지 혼재.

* 경전철 김포골드라인 고촌역 인근 (약 700m~800m).

* 버스정류장 인근.

* 제공된 정보 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 (제공된 정보 기반)

* 고촌초등학교가 인접하여 교육 시설 접근이 용이합니다.

* 주변에 다양한 용도의 건물이 혼재하고 있어 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 요약

* 중복사건, 지분매각, 공동담보, 공유자우선매수신고 등의 특징을 가집니다.

* 공유자우선매수청구권은 1회에 한하여 제한됩니다.

6.2. 공부와의 차이

* 기호5, 기호8 토지는 공부상 지목이 각각 "전", "대"이나, 현황은 "도로"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 경계 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

6.3. 지적경계 관련 문제

* 기호7 토지의 남동측 일부가 현황 "도로"로 이용 중이며, 인접지(388-15) 건물 소유자가 본건 북동측 일부를 점유하고 있을 가능성이 있어 정확한 지적경계 측량이 필요합니다.

6.4. 기타 현황 (건물 부합물 등)

* 기호4 건물 1층 북동측 외벽에 임차인이 설치한 것으로 파악되는 약 25㎡ 규모의 철파이프조 창고가 있으나, 이는 평가 대상에서 제외되었습니다.

* 기호2 건물은 철거되어 멸실 상태입니다.

* 기호4 건물의 지붕은 공부상 샌드위치판넬이나 현황 슬래브지붕으로 확인되었습니다.

6.5. 권리관계 관련 특이사항

* 을11 (하나은행 근저당)의 '말소: 인수' 표기는 주의가 필요합니다. 비록 말소기준권리(을12)보다 선순위이나, 경매 절차에서 소멸되지 않고 인수될 가능성에 대한 면밀한 법적 검토가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리에 위치한 대지 지분으로, 고촌초등학교 및 고촌역 인근에 자리하고 있습니다. 단독주택, 상업/공업용 건물 등이 혼재된 주택지대에 해당하며, 차량 및 대중교통 이용이 용이한 입지입니다.

다만, 본 물건은 토지 지분 매각이며, 중복 사건, 공동담보, 공유자 우선매수 신고 등 복합적인 권리 관계를 가지고 있습니다. 또한, 토지의 현황이 공부상 지목과 다르거나(도로 이용), 인접 토지와의 경계 및 점유 관련 분쟁 소지가 있어 이에 대한 철저한 사전 조사와 측량이 필요합니다. 특히, 을11 근저당권의 '말소: 인수' 표기는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 법률 전문가의 자문을 통해 명확한 권리 관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력이 있는 김포시 고촌 지역에 위치합니다.

* 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 토지 지분으로 취득 후, 인근 지분 추가 매입 등을 통해 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 추가적인 권리 분석(특히 을11 근저당권의 인수 여부), 현장 조사 등을 통한 종합적인 가치 평가가 선행되어야 합니다. 또한, 본 물건은 지분 매각이므로, 전체 토지 가치 대비 지분 비율, 향후 타 지분 소유자들과의 협의 가능성 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.