나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34603 [3] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 388-35 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 구옥 등의 단독주택과 주거기타(상업용, 공업용) 용도의 건물과 주거나지 등이 혼재하고 있는 주택지대임

교통상황

본건으로 제 차량 출입이 가능하며, 본건으로부터 남서측으로 직선거리 약 700n~800m 지점에 경전철 김포골드라인 "고촌역"이 소재하고 있고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통편익은 보통시 됨

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형의 토지로 일시적으로 농경지로 이용중인 주거나지 상태의 토지임 기호3 : 사다리형의 토지로 근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임 기호5,6 : 띠형의 토지로 현황 "도로" 등으로 이용중임 기호7 : 부정형의 토지로 일시적으로 농경지로 이용중인 주거나지 상태의 토지로 일부 토지는 현황 "도로"로 이용중임 기호8 : 부정형의 토지로 현황 "도로"로 이용중임

인접 도로상태

기호1 : 본건 동남측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접함 기호3 : 본건 북서측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접함 기호5,6 : 본건이 현황 "도로" 등으로 이용중임 기호7 : 본건 남동측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접함 기호8 : 본건이 현황 "도로"로 아용중임

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도 로)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표 면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호3 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도 로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호5,6 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112 .86m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지 도로), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호7 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도 로)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표 면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호8 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도 로), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수 평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음

공부와의 차이

기호5, 기호8 토지는 지목이 각각 "전" "대"이나, 현황"도로"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 기호3 토지와 기호4 건물은 "C&J FRIENDS"상호로 운영중인 업체가 임차하여 이용중에 있으 며, 기타 임대관계는 미상임 # 기호7 토지는 남동측 일부가 현황 "도로"로 이용중이며, 인접지인 388-15 지상 건물의 본건 북동측 일부 점유 가능성 있어 정확한 지적경계 측량 필요성 있음

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 건물은 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 지상2층 건물임 내외벽 : 샌드위치판넬 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

기호4 건물은 "근린생활시설"로 이용중임

설비내역

기호4 건물은 일반적인 전기설비와 급배수설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

기호4 건물 1층 북동측 외벽에 규모 약 25㎡의 철파이프조 창고가 소재하나 임차인이 설치한 것으로 파악되어 본건 평가애서 제외함

공부와의 차이

# 기호2 건물은 철거되어 멸실 상태임 # 기호4 건물의 지붕은 공부상 기타지붕(샌드위치판넬)이나 현황 슬래브지붕임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호3 토지와 기호4 건물은 "C&J FRIENDS"상호로 운영중인 업체가 임차하여 이용중에 있으며 기타 임대관계는 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 김포시 고촌읍 신곡리 388-35

1.2. 물건 종류

대지 (토지매각)

1.3. 면적

토지면적: 254.00㎡ (약 76.8평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

1.4. 감정가

458,240,000원

1.5. 경매 구분

부동산강제경매

1.6. 사건 번호

부천지원 2025타경34603 (3)

1.7. 채권자

이OO

1.8. 특이사항

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 구옥 등 단독주택, 주거기타(상업용, 공업용) 용도의 건물, 주거나지 등이 혼재하는 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건으로 차량 출입이 가능하며, 직선거리 약 700m~800m 지점에 경전철 김포골드라인 "고촌역"이 소재함. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준임. 고촌역은 수도권제1순환고속도로 김포IC와 인접하며, 48번 국도(김포대로) 상에 위치함. 고촌역은 김포골드라인의 주요 역 중 하나로, 김포공항역, 현대프리미엄아울렛 등과 접근성이 좋음. 다만, 김포골드라인은 출퇴근 시간대에 혼잡도가 높은 것으로 알려져 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 11일 접수된 고촌농업협동조합의 근저당권 (금840,000,000원)임 [기재 정보].

* 이후 접수된 주식회사밴티지건설의 근저당권(공동담보), 이상호 외 11명의 강제경매, 김포고촌농업협동조합의 임의경매, 김포시의 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임 [기재 정보].

* 총 채권액은 1,840,000,000원임 [기재 정보].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권임 [기재 정보].

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원 [기재 정보].

* 기호3 토지와 기호4 건물(건물면적 0㎡이므로 현황과는 다를 수 있음)은 "C&J FRIENDS" 상호로 운영 중인 업체가 임차하여 이용 중인 것으로 파악되었으나, 기타 임대관계는 미상임 [기재 정보].

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구: "C&J FRIENDS"의 임대관계가 미상이나, 인수 보증금이 0원이므로 대항력 있는 임차인이 인수될 가능성은 낮으나, 실제 이용 현황 등에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 신곡리 지역은 구옥 등 단독주택과 상업용, 공업용 건물이 혼재된 주택지대로, 토지이용계획상 제1종일반주거지역에 해당함 [기재 정보]. 고촌역 역세권으로 개발이 진행되고 있는 지역임.

4.2. 주변 시설

주요 시설로는 고촌초등학교가 인근에 있으며, 고촌역 주변으로 다양한 상업시설이 발달해 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교통: 경전철 고촌역을 통해 김포공항, 서울 접근 용이.

* 교육: 고촌초등학교 인접 [기재 정보].

* 상업/문화: 고촌역 주변 상업시설 및 현대프리미엄아울렛, 김포아라마리나 등 접근 가능.

5.2. 주변 환경 조사 (혐오시설 등)

김포시 고촌읍 일대는 서울 편입 논의와 관련하여 쓰레기 매립지, 자원회수시설 등 혐오시설이 이전될 가능성에 대한 우려가 제기된 바 있음. 또한, 과거 고촌읍 신곡리 일대에서 폐기물이 묻혀있던 사실이 확인되어 토양정화 및 처리 비용이 상당한 것으로 파악된 사례가 있음. 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 향후 지역 개발 또는 민원 발생 시 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인으로 고려할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 도시계획시설 저촉: 본건 토지의 약 71%가 도시계획시설 '도로'에 저촉되어 있어 개발 행위에 상당한 제약이 있음 [기재 정보].

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 지구단위계획구역, 소로1류/2류 저촉, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.) 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항이 있음 [기재 정보].

6.2. 공부와의 차이 및 현황

* 기호5, 기호8 토지는 공부상 지목이 각각 "전", "대"이나 현황 "도로"로 이용 중임 [기재 정보].

* 기호7 토지의 남동측 일부가 현황 "도로"로 이용 중이며, 인접지(신곡리 388-15) 지상 건물이 본건 일부를 점유할 가능성이 있어 정확한 지적 경계 측량이 필요함 [기재 정보].

6.3. 중복사건 및 공동담보

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 사건 진행 및 낙찰 후 절차 진행에 추가적인 확인이 필요할 수 있음 [기재 정보].

7. 종합 의견

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 토지 매각 물건으로, 고촌역 역세권에 위치하여 교통 편의성은 양호한 편임. 그러나 토지의 약 71%가 도시계획시설 도로에 저촉되어 사실상 건축 및 개발에 큰 제약이 따르는 상황임. 또한, 인접 토지와의 경계 문제 및 현황 도로로 이용되는 토지의 지분 처리 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재함. 권리관계는 매각으로 대부분 소멸될 예정이나, 지상권 등은 인수될 수 있음.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경전철 고촌역(김포골드라인) 이용이 편리하여 서울 및 주변 지역으로의 이동이 용이함.

* 장기적 가치: 도시계획시설 도로 부지로 지정된 부분에 대해 향후 도로 개설 시 보상 또는 기반시설 확충으로 인한 간접적 가치 상승을 기대해 볼 수 있음.

* 토지거래허가구역: 지정기간(2025.8.26.~26.8.25.) 내에서는 허가 필요하며, 이는 지역 개발 및 관리에 대한 행정적 관심이 반영된 결과로 볼 수 있음 [기재 정보].

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 458,240,000원을 기준으로 하되, 토지 이용 제한(약 71% 도로 저촉), 인접 토지와의 경계 문제, 잠재적 혐오시설 이슈 가능성 등 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 함. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되나, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 개별 물건 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.