나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34603 [2] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 388-27 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 구옥 등의 단독주택과 주거기타(상업용, 공업용) 용도의 건물과 주거나지 등이 혼재하고 있는 주택지대임

교통상황

본건으로 제 차량 출입이 가능하며, 본건으로부터 남서측으로 직선거리 약 700n~800m 지점에 경전철 김포골드라인 "고촌역"이 소재하고 있고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통편익은 보통시 됨

형태 및 이용상태

기호1 : 사다리형의 토지로 일시적으로 농경지로 이용중인 주거나지 상태의 토지임 기호3 : 사다리형의 토지로 근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로 이용중임 기호5,6 : 띠형의 토지로 현황 "도로" 등으로 이용중임 기호7 : 부정형의 토지로 일시적으로 농경지로 이용중인 주거나지 상태의 토지로 일부 토지는 현황 "도로"로 이용중임 기호8 : 부정형의 토지로 현황 "도로"로 이용중임

인접 도로상태

기호1 : 본건 동남측으로 노폭 약 3m의 비포장도로에 접함 기호3 : 본건 북서측으로 노폭 약 5~6m의 포장도로에 접함 기호5,6 : 본건이 현황 "도로" 등으로 이용중임 기호7 : 본건 남동측으로 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접함 기호8 : 본건이 현황 "도로"로 아용중임

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도 로)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표 면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호3 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도 로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호5,6 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112 .86m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지 도로), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권 정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제 한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호7 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도 로)(저촉), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표 면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구) <하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원 수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.) 기호8 : 도시지역, 제1종일반주거지역(2018-06-18), 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.8 6m미만), 지구단위계획구역(2018-06-18)(은행정 마을), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도 로), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수 평표면구역<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정 비계획법>, 하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지 정기간:25.8.26.~26.8.25.)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음

공부와의 차이

기호5, 기호8 토지는 지목이 각각 "전" "대"이나, 현황"도로"임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 기호3 토지와 기호4 건물은 "C&J FRIENDS"상호로 운영중인 업체가 임차하여 이용중에 있으 며, 기타 임대관계는 미상임 # 기호7 토지는 남동측 일부가 현황 "도로"로 이용중이며, 인접지인 388-15 지상 건물의 본건 북동측 일부 점유 가능성 있어 정확한 지적경계 측량 필요성 있음

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 건물은 일반철골구조 기타지붕(샌드위치판넬) 지상2층 건물임 내외벽 : 샌드위치판넬 마감 창호 : 샷시창호

이용상태

기호4 건물은 "근린생활시설"로 이용중임

설비내역

기호4 건물은 일반적인 전기설비와 급배수설비 등이 되어 있음

부합물 및 종물

기호4 건물 1층 북동측 외벽에 규모 약 25㎡의 철파이프조 창고가 소재하나 임차인이 설치한 것으로 파악되어 본건 평가애서 제외함

공부와의 차이

# 기호2 건물은 철거되어 멸실 상태임 # 기호4 건물의 지붕은 공부상 기타지붕(샌드위치판넬)이나 현황 슬래브지붕임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호3 토지와 기호4 건물은 "C&J FRIENDS"상호로 운영중인 업체가 임차하여 이용중에 있으며 기타 임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각, 제시외건물(철파이프조 천막지붕 창고 약 25㎡)은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 388-27번지에 소재한 근린시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다. 사건번호는 부천지원 2025타경34603 (2)이며, 감정가는 912,220,000원입니다. 토지 면적은 330.00㎡(약 99.83평)이고, 건물 면적은 329.00㎡(약 99.53평)입니다. 경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 이OO입니다. 중복사건, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등의 특이사항이 있습니다. 주의사항으로 일괄 매각이나, 제시외 건물(철파이프조 천막지붕 창고 약 25㎡)은 매각 대상에서 제외됩니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 구옥 등 단독주택과 상업용, 공업용 건물, 주거나지 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통상황

차량으로의 출입이 가능하며, 남서측으로 약 700m~800m 지점에 경전철 김포골드라인 "고촌역"이 소재합니다. 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편익은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 일부 농경지, 일부 근린생활시설 건부지, 일부 현황 "도로"로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

각 필지별로 노폭 약 3m~6m의 포장 또는 비포장 도로에 접하거나, 현황 "도로"로 이용 중에 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 지구단위계획구역(은행정 마을), 성장관리권역, 하수처리구역(신기처리분구) 등에 속해 있습니다. 가축사육제한구역, 공항 관련 구역, 폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등) 등의 제한사항이 있습니다.

* 공부와의 차이

기호 5, 8 토지는 지목이 각각 "전"과 "대"이나 현황 "도로"로 이용 중입니다. 건물 지붕은 공부상 기타지붕(샌드위치판넬)이나 현황 슬래브지붕입니다. 기호 2 건물은 철거 멸실 상태입니다.

* 제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

* 기타 참고사항

기호 3 토지와 기호 4 건물은 "C&J FRIENDS" 상호로 운영 중인 업체가 임차하여 이용 중이며, 기타 임대 관계는 미상입니다. 기호 7 토지는 인접지 건물의 북동측 일부 점유 가능성이 있어 지적 경계 측량이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 총 채권액

토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,840,000,000원입니다.

* 말소기준권리

을17 (토지) 및 을15 (건물) 접수일자 2023-07-11 고촌농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 소멸 예정 권리

본 경매로 인해 대부분의 권리(소유권 이전, 근저당권, 강제경매, 임의경매, 압류 등)는 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

- 임차인: 주식회사 씨앤제이프렌즈

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 2,500,000원

- 전입/사업자등록일: 2020-06-08

- 대항력: 있음

- 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

- 상기 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 표시된 임차인의 보증금 30,000,000원은 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 물건명세서 참고사항

- 일괄매각, 제시외건물(철파이프조 천막지붕 창고 약 25㎡)은 매각 제외됩니다.

- 목록 5, 6 토지는 현황 "도로"입니다.

- 목록 5 토지는 지목이 '전'이나 도시지역 내 주거지역 농지이므로 농지취득자격증명이 불필요합니다.

- 건물 지붕은 공부상 기타지붕(샌드위치판넬)이나 현황 슬래브지붕입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본 물건이 위치한 김포시 고촌읍 신곡리는 고촌초등학교 인근으로, 주거 지역과 상업 및 공업 시설이 혼재된 지역입니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

* 교통 여건

김포골드라인 고촌역이 인근에 위치하며 버스 정류장도 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 주요 이용 현황

기호 3 토지와 기호 4 건물은 "C&J FRIENDS"라는 상호로 운영되는 근린생활시설로 임차인이 점유 및 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

고촌역 주변으로 기본적인 편의시설(마트, 은행, 병원 등) 이용이 가능합니다.

* 교육시설

고촌초등학교가 인근에 있어 자녀 교육에 유리할 수 있습니다.

* 주거 및 상업 환경

주택지대와 상업/공업 건물이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

주식회사 씨앤제이프렌즈가 보증금 30,000,000원으로 대항력 있는 임차인으로 존재합니다. 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다. (확정일자 정보 부재로 정확한 배당 순위 파악은 제한적입니다.)

* 중복사건

동일 물건에 대한 복수의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 경매 절차 진행 시 변동 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 현황 및 공부상 차이

일부 토지(기호 5, 8)의 지목과 현황이 상이하며, 현황 "도로"로 이용되는 부분이 있어 실제 이용 가치 및 경계 확인이 필요합니다. 건물 지붕의 공부상과 현황의 차이점도 확인해야 합니다.

* 제시외 건물 제외

약 25㎡ 규모의 창고가 매각 대상에서 제외되므로, 현 상태와 매각 대상 범위를 명확히 인지해야 합니다.

* 개발 및 이용 제한

공항고도제한구역, 성장관리권역, 토지거래허가구역 등 각종 도시계획 및 법규에 따른 제한 사항이 존재하여 향후 개발 또는 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 인접지 점유 가능성

기호 7 토지의 일부가 인접지 건물에 점유될 가능성이 있어 정확한 지적 경계 확인이 필요합니다.

* 혐오시설

주변 지역 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 고촌읍에 위치한 근린생활시설로, 고촌역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지를 가지고 있습니다. 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성도 기대됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 토지의 지목과 현황 차이, 제시외 건물 제외 등 권리 및 현황 분석 시 주의 깊게 살펴야 할 요소들이 다수 있습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 30,000,000원은 인수 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 필요합니다. 경매 절차 및 관련 법규에 대한 철저한 이해와 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 고촌역 접근성과 주변 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 상업 시설 용도: 근린생활시설로서 실제 상업 활동이 가능한 물건입니다.

* 지역 개발 잠재력: 지구단위계획구역 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승 기대가 있습니다.

* 다수 필지 구성: 일괄 매각되는 여러 필지로 구성되어 있어 향후 개발 계획 수립에 유연성을 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 912,220,000원입니다.

보고서 상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '주식회사 씨앤제이프렌즈'의 임차인은 보증금 30,000,000원에 대항력이 있어, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

따라서, 예상 입찰가를 산정할 때에는 이러한 인수될 수 있는 보증금을 반드시 고려해야 합니다.

즉, 감정가에서 인수 가능성이 높은 임차 보증금을 제외한 금액을 기준으로 시장 가치, 경쟁 상황, 물건의 추가적인 가치 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 산정 기준(안): 912,220,000원 (감정가) - 30,000,000원 (인수 예상 임차보증금) = 882,220,000원

본 882,220,000원이라는 금액은 단순히 보증금만을 제외한 산술적인 기준이며, 실제 입찰가는 시장 조사, 물건의 현황, 주변 시세, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 더 낮게 또는 높게 결정될 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가와 상담하시어 면밀한 분석을 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.