나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35345 [5] 경기도 부천시 오정구 내동 32-16 누리애빌 102동 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사구청'동측 인근에 위치하고 주변은 다세대,단독, 아파트 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대임. 기호2 : 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨. 기호3 : 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강선사유적공원" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 ,아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난시됨. 기호4: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임. 기호5 : 본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측으로 인접하여 위치하며 주위 일대는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

기호1~기호5 : 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

기호1 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건중 제2층 제201호로 외벽:스톤코트마감등 창호:샤시창호등 기호2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 치장타일마감 등. 창호 : 새시 창호임. 기호3 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 및 타읿줕임 마감 등. 창호 : 새시 창호임. 기호4 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제4층 제2401호로서, 외벽 : 치장타일 붙임 등 창호 : 샤시 창호 등. 기호5 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내의 제5층 제503호로서, 외벽 : 인조석붙임 마감. 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

기호1~기호5 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호1 : 위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음. 기호2~기호5 : 위생 및 급수설비, 도시가스설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 가장형의 토지이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임. 기호2 : 가장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임. 기호3 : 2필일단의 세장형 토지로서,다세대주택의 건부지로 이용중임. 기호4 : 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임 기호5 : 세장형의 토지로서 ,다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호! : 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함 기호2 : 동측으로 약 6미터의 포장도로에 접함. 기호3 : 북측으로 약 8미터의 포장도로에 접함. 기호4 : 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함 기호5 : 북측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호2 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호3 : 공히,제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호4 : 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호5 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-132호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 위반건축물 등재(무단증축/조립식패널/주거 9.2㎡)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경35345 (5)

소재지: 경기도 부천시 오정구 내동 32-16 누리애빌 102동 5층503호

용도: 다세대주택

감정가: 194,000,000원

토지면적: 27.77㎡ (약 8.40평)

건물면적: 44.82㎡ (약 13.56평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경:

본 건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측으로 인접하여 위치하며, 주변 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주변은 다세대, 단독, 아파트 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대입니다. 또한, "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 일대는 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. "고강선사유적공원" 서측 인근에 위치하며, 일대는 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

도로상태:

본 건은 북측으로 약 6미터 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건은 제2종일반주거지역이며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 항공표면(공항시설법 관련), 상대보호구역, 절대보호구역(삼정초, 내동중 관련)으로도 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

소유권보존은 윤남현(2018-01-19)이며, 소유권이전은 박혜진(2018-07-23, 매매)으로 이루어졌습니다.

주택임차인 이 은 2018년 7월 23일 전입 및 2018년 7월 17일 확정일자를 받았으며, 보증금 205,000,000원에 대한 주택임차권이 등기되었습니다. 해당 임차권은 말소기준권리보다 선순위이므로 낙찰자가 인수해야 합니다.

주택도시보증공사의 가압류(2020-11-03, 3,046,000,000원), 강서세무서장의 압류(2024-04-24), 파산채무자의 임의경매(2025-12-15) 등은 말소기준권리(주택도시보증공사 가압류) 이하 권리로서 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 205,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-07-23

* 확정일자: 2018-07-17

* 배당신고일자: 2024-10-08

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있어 보증금 205,000,000원을 낙찰자가 인수해야 합니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당합니다. 다만, 이는 임차권자가 배당 절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한합니다. 본 건의 경우, 임차인 이 의 보증금 205,000,000원은 낙찰자가 인수하는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부천시 오정구 내동의 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 주변의 실제 상업 시설 현황, 유동 인구, 업종 분포 등에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다. 또한, 주변 공시지가 및 개별 공시지가, 최근 5년간의 부동산 거래 동향 등을 파악하여 시세 변동 추이를 분석하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

본 건은 '내동중학교'에 서측으로 인접해 있으며, '삼정초등학교', '고강초등학교' 등 다수의 학교가 인근에 위치합니다. 해당 지역은 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 보호에 대한 규제를 받고 있습니다.

편의시설:

주변에 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 편의를 이용할 수 있습니다.

공공시설:

'소사구청' 인근(기호 1) 및 '고강선사유적공원' 인근(기호 3)에 위치하여 관련 공공시설 이용이 가능합니다.

교통:

시내버스 정류장을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물:

집합건축물대장상 무단 증축(조립식패널, 주거 9.2㎡)이 등재되어 있어, 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 향후 재건축이나 리모델링 시 건축 관련 제한이 따를 수 있습니다.

대항력 있는 임차인:

임차인 이 은 205,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 대항력이 있어 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 합니다. 이는 초기 투자 비용 증가의 주요 요인이 됩니다.

토지거래허가구역:

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 거래 시 허가 절차를 거쳐야 합니다.

항공 관련 제한:

'항공표면' 및 '나지구(소음대책지역 제3종구역)' 등으로 지정되어 있어, 항공 소음 및 항공기 운항 관련으로 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 형식적 경매로 진행되는 다세대주택입니다. 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 집합건축물대장에 위반 건축물이 등재되어 있고, 대항력 있는 임차인이 보증금 2억 5백만원을 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 토지거래허가구역 및 항공 관련 제한 구역에 포함되어 있어 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가 1억 9천4백만원 대비 대항력 있는 임차인의 보증금(2억 5백만원)이 더 높다는 점은, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받더라도 실질적인 투자 금액이 커질 수 있음을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 최근 건축 연도(2017년)로 인한 건물 상태의 양호함 기대.

* 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성.

* 향후 지역 개발 가능성 (추가 조사 필요).

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 194,000,000원입니다.

가장 중요한 인수 권리인 임차인 이 의 보증금은 205,000,000원으로, 이는 낙찰자가 반드시 인수해야 하는 금액입니다.

건물 면적 44.82㎡ (약 13.56평) 기준, 제공된 주변 시세 자료(33㎡, 1.2억원; 35.4㎡, 0.9억원; 43.2㎡, 0.8억원)는 본 건보다 연식이 오래되었거나 시세가 낮은 경우를 포함하는 것으로 보입니다. 본 건은 2017년 준공으로 연식 차이가 상당하므로, 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

최근 건축 연도(2017년)와 면적을 고려할 때, 감정가 수준의 가치가 인정될 가능성이 있으나, 위반건축물, 대항력 있는 임차인 인수, 토지거래허가구역 지정 등의 리스크를 감안하여 감정가에서 일정 부분 할인된 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 리스크 요인을 고려하여, 본 물건 자체의 가치에 대한 예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 175,000,000원 범위로 제안합니다.

단, 낙찰 시 인수해야 하는 임차인 보증금 205,000,000원을 합산하면 총 투자금액은 370,000,000원 ~ 380,000,000원이 됩니다. 따라서, 실제 투자 결정 시에는 본 물건의 최종 예상 매각 후 시세와 총 투자 비용을 비교 분석하여 수익성을 반드시 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.