나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35345 [4] 경기도 부천시 오정구 고강동 357-1 청솔하이빌에이 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사구청'동측 인근에 위치하고 주변은 다세대,단독, 아파트 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대임. 기호2 : 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨. 기호3 : 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강선사유적공원" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 ,아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난시됨. 기호4: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임. 기호5 : 본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측으로 인접하여 위치하며 주위 일대는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

기호1~기호5 : 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

기호1 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건중 제2층 제201호로 외벽:스톤코트마감등 창호:샤시창호등 기호2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 치장타일마감 등. 창호 : 새시 창호임. 기호3 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 및 타읿줕임 마감 등. 창호 : 새시 창호임. 기호4 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제4층 제2401호로서, 외벽 : 치장타일 붙임 등 창호 : 샤시 창호 등. 기호5 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내의 제5층 제503호로서, 외벽 : 인조석붙임 마감. 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

기호1~기호5 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호1 : 위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음. 기호2~기호5 : 위생 및 급수설비, 도시가스설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 가장형의 토지이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임. 기호2 : 가장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임. 기호3 : 2필일단의 세장형 토지로서,다세대주택의 건부지로 이용중임. 기호4 : 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임 기호5 : 세장형의 토지로서 ,다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호! : 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함 기호2 : 동측으로 약 6미터의 포장도로에 접함. 기호3 : 북측으로 약 8미터의 포장도로에 접함. 기호4 : 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함 기호5 : 북측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호2 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호3 : 공히,제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호4 : 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호5 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-132호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2025타경35345 (4)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 357-1 청솔하이빌에이 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 240,000,000원

토지면적: 33.35㎡ (약 10.09평)

건물면적: 48.21㎡ (약 14.58평)

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 건축물 정보

건물명: 청솔하이빌A

건축년도: 2018년

층수: 5층 건물 중 4층

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

전용면적: 48.21㎡ (약 14.58평)

1.3. 특이사항

형식적경매, 토지거래허가구역, 공동담보, 대항력있는임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 아파트, 단독주택 및 근린상가 등이 혼재하는 주택지대입니다. "고강초등학교" 북동측 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 주변으로 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근 또한 용이합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 서측으로 약 6미터 폭의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 부산지방법원 2020카단104307 가압류 (주택도시보증공사, 3,046,000,000원)입니다. 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김정숙

보증금: 229,000,000원

전입일자: 2021-02-02

확정일자: 2019-02-07

배당신고일자: 2021-05-26

대항력: 없음 (말소 처리됨)

비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었으며, 배당받지 못한 보증금이 없는 것으로 보입니다.

* 임차인: 최재식

보증금: 230,000,000원

전입일자: 2019-03-29

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 230,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상, 주택임차권등기(임차권자가 배당절차에서 임대보증금 전액을 배당받지 못한 경우에 한함)는 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다. 최재식 임차인의 보증금 230,000,000원은 인수될 수 있는 잠재적 인수 금액입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과, 인근 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 건물명: 월드하니타운(313-46), 면적: 37.28㎡, 거래가: 100,000,000원 (2025년 12월 거래 예정, 단가: 약 2.68백만원/㎡)

* 건물명: 성산주택(383-24), 면적: 43.56㎡, 거래가: 136,000,000원 (2025년 12월 거래 예정, 단가: 약 3.12백만원/㎡)

* 건물명: 행복빌(372-13), 면적: 57.51㎡, 거래가: 225,000,000원 (2025년 12월 거래 예정, 단가: 약 3.91백만원/㎡)

본건(청솔하이빌A, 48.21㎡, 2018년식)의 감정가는 240,000,000원이며, ㎡당 단가는 약 4.98백만원입니다. 이는 제공된 최근 매매 사례들의 ㎡당 단가보다 높은 수준으로, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다. 특히, 신축(2019년식)인 행복빌의 ㎡당 단가(3.91백만원)보다 높은 감정가입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 고강초등학교, 고강선사유적공원 인근에 위치하며, 상대/절대보호구역에 해당될 수 있는 초등학교(삼정초)와 중학교(내동중)가 인접해 있습니다.

* 편의시설: 주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당됩니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 토지거래허가구역)으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 유효합니다. 일부 지역은 공항시설법에 따른 항공표면 및 소음대책지역에 포함될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

최재식 임차인이 보증금 230,000,000원에 대항력을 보유하고 있어, 해당 보증금이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 상당한 인수 금액으로, 총 취득 비용을 증가시키는 주요 리스크입니다.

6.2. 토지거래허가구역

2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 해당 요건을 충족하지 못할 경우 소유권 이전 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다. (다만, 형식적 경매의 경우 관련 규정 확인 필요)

6.3. 감정가 대비 시세

제공된 매매 시세 정보를 토대로 볼 때, 본건의 감정가(㎡당 약 4.98백만원)는 최근 거래 사례(최대 3.91백만원/㎡)보다 높은 수준이므로, 시세보다 높은 가격에 낙찰될 위험이 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 해당 소재지 인근에서 특별히 보고된 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 화학 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 항공표면 등 공항 관련 제한 구역은 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 오정구 고강동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2018년식)이며 주변 생활 편의시설 및 교통 여건이 양호합니다. 그러나 형식적 경매로 진행되는 사건임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 보증금 230,000,000원을 보유하고 있어 낙찰 시 해당 금액을 인수해야 하는 중대한 위험이 존재합니다. 또한, 제공된 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지 조건: 주택 밀집 지역에 위치하며, 기본적인 편의시설 및 교통망이 갖추어져 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년식 건물로 노후도가 낮아 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

* 형식적 경매: 특정 채무의 청산을 위한 경매로, 경우에 따라 유리한 조건이 있을 수 있습니다. (단, 권리관계 명확히 확인 필요)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 240,000,000원이나, 제공된 시세 분석 결과와 대항력 있는 임차인(보증금 230,000,000원 인수 가능성)의 존재를 고려할 때, 예상 입찰가는 신중하게 산정해야 합니다.

만약 인수해야 하는 보증금 230,000,000원을 고려하지 않고, 현재 시장 가치 및 경매 물건의 특성을 반영하여 감정가의 75% 수준으로 입찰가를 산정한다면 약 180,000,000원 (1억 8천만원)을 고려해 볼 수 있습니다.

이 경우, 총 예상 취득 비용은 입찰가 180,000,000원 + 인수 보증금 230,000,000원 = 410,000,000원 (4억 1천만원)이 됩니다.

하지만, 시장 시세가 1.8억원 내외로 추정되는 상황에서 4.1억원의 총 취득 비용은 매우 부담스러우므로, 실질적인 투자 가치는 임차인과의 협상 결과 및 해당 지역의 정확한 시세 재조사를 통해 결정될 것으로 보입니다. 만약 임차인과의 원만한 합의를 통해 보증금 부담을 줄일 수 있다면 입찰가를 높일 여지가 있겠으나, 현재 정보로는 보수적인 접근이 필수적입니다.

따라서, 명확한 시세 재확인과 임차인과의 협상 가능성을 우선적으로 파악한 후, 인수가격(입찰가 + 인수 보증금)이 최소한 시장가치 이상이 되지 않도록 매우 신중한 입찰가격을 결정해야 합니다. 현재로서는 180,000,000원 이하 또는 보증금 부담 없는 수준에서의 입찰을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.