나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35345 [2] 경기도 부천시 오정구 고강동 313-8 태산아트빌 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사구청'동측 인근에 위치하고 주변은 다세대,단독, 아파트 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대임. 기호2 : 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨. 기호3 : 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강선사유적공원" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 ,아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난시됨. 기호4: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임. 기호5 : 본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측으로 인접하여 위치하며 주위 일대는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

기호1~기호5 : 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

기호1 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건중 제2층 제201호로 외벽:스톤코트마감등 창호:샤시창호등 기호2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 치장타일마감 등. 창호 : 새시 창호임. 기호3 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 및 타읿줕임 마감 등. 창호 : 새시 창호임. 기호4 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제4층 제2401호로서, 외벽 : 치장타일 붙임 등 창호 : 샤시 창호 등. 기호5 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내의 제5층 제503호로서, 외벽 : 인조석붙임 마감. 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

기호1~기호5 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호1 : 위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음. 기호2~기호5 : 위생 및 급수설비, 도시가스설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 가장형의 토지이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임. 기호2 : 가장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임. 기호3 : 2필일단의 세장형 토지로서,다세대주택의 건부지로 이용중임. 기호4 : 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임 기호5 : 세장형의 토지로서 ,다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호! : 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함 기호2 : 동측으로 약 6미터의 포장도로에 접함. 기호3 : 북측으로 약 8미터의 포장도로에 접함. 기호4 : 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함 기호5 : 북측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호2 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호3 : 공히,제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호4 : 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호5 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-132호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부천지원 2025타경35345 (2) 사건번호로 진행되는 형식적 경매 물건입니다.

소재지는 경기도 부천시 오정구 고강동 313-8번지 태산아트빌 2층 201호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 185,000,000원이며, 토지 면적은 29.34㎡ (약 8.9평)이고 건물 면적은 36.56㎡ (약 11.1평)입니다.

매각 대상은 기타이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다.

채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 주요 특이사항으로는 형식적 경매, 토지거래허가구역, 대항력 있는 임차인, 공동담보 등이 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대이며, 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건은 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.).

1.2. 권리분석

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

말소기준권리는 2020년 11월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금 3,046,000,000원)입니다.

이 외 등기부상 갑구의 소유권 보존 및 이전 등기와 을구의 각종 압류, 임의경매 등은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다.

임차인 서동일은 2018년 9월 20일 전입신고를 하였고, 2018년 8월 16일 확정일자를 받았습니다.

보증금은 208,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

임차인은 대항력이 있으며, 배당신고일자는 2025년 12월 26일입니다.

권리분석 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임차인의 전입일자(2018.09.20)가 말소기준권리(2020.11.03)보다 앞서므로 임차인의 보증금 전부 또는 일부가 인수될 가능성이 매우 높습니다.

또한, 감정평가서 요약에는 "임대관계는 미상임"으로 기재되어 있어 정보의 불일치가 존재합니다.

이는 본건 취득 시 예상치 못한 추가 비용 발생의 매우 높은 위험을 내포하고 있으므로, 반드시 사전에 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

2025년 12월 거래된 37.28㎡ (약 11.3평) 면적의 주택이 100,000,000원에 거래되었으며, 이는 평당 약 8,860,000원 수준입니다.

2025년 12월 거래된 43.56㎡ (약 13.2평) 면적의 주택은 136,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 10,318,000원 수준입니다.

2025년 12월 거래된 57.51㎡ (약 17.4평) 면적의 주택은 225,000,000원에 거래되었으며, 평당 약 12,938,000원 수준입니다.

본건은 36.56㎡ (약 11.1평) 면적으로, 2018년 신축된 건물입니다.

감정가 185,000,000원은 평당 약 16,727,000원으로, 최근 거래된 유사 면적 및 연식의 주택 시세보다 높게 평가되었습니다.

가장 최근 거래된 2019년 신축 주택(57.51㎡)의 거래가(평당 약 12,938,000원)를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가는 시장 시세보다 상당 부분 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 "고강초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

또한, "고강선사유적공원"이 인접해 있어 주거 환경의 쾌적성을 더할 수 있습니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

다만, 토지이용계획 상 일부 필지에서 "나지구(소음대책지역 제3종구역)", "항공표면(진입표면구역)"으로 표기되어 있어, 김포공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인과의 보증금 인수 문제: 서동일 임차인은 보증금 208,000,000원, 차임 0원, 대항력 보유 상태이며, 전입일자가 말소기준권리보다 앞섭니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보와 배치되므로, 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 불확실성이 매우 크며, 예상치 못한 큰 금액의 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 토지거래허가구역 지정: 본 건은 토지거래허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로, 낙찰자는 해당 구역 내 거래 허가를 받아야 합니다. 경매 진행 시점이 허가 기간 내에 있을 가능성이 높아, 허가 절차를 반드시 거쳐야 합니다.

* 항공기 소음 영향: 김포공항 인근 지역으로, 항공기 소음 대책 지역 및 항공 표면 구역에 포함되어 있어 소음으로 인한 주거 불편 및 가치 하락 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(185,000,000원)가 최근 유사 거래 사례 시세(평당 약 890만원~1,290만원)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 고가 낙찰 시 시세 차익을 얻기 어려울 수 있습니다.

* 형식적 경매의 복잡성: 청산을 위한 형식적 경매의 특성상, 절차 진행 및 권리 관계 확정에 있어 일반 경매보다 복잡한 양상을 띨 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)의 다세대주택으로 주거 환경은 무난한 편이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 심각한 불확실성이 존재합니다. 또한, 토지거래허가구역 지정, 항공기 소음 가능성, 그리고 시장 시세 대비 높은 감정가 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 형식적 경매라는 점 또한 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 시설 노후도가 낮습니다.

* 토지거래허가구역: 허가구역 지정으로 인해 일부 경쟁자가 제한될 수 있습니다.

* 저평가 가능성: 만약 임차인 보증금 문제가 명확히 해결되어 인수되지 않는다고 판단될 경우, 현재 시장 시세 대비 감정가가 높아 보이지만, 이는 곧 추가적인 가격 협상의 여지를 시사할 수 있습니다. (단, 현재로서는 높은 리스크로 인해 이를 투자 포인트로 삼기 어렵습니다.)

1.8. 예상 입찰가

최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석했을 때, 본건과 유사한 면적(약 11.1평) 및 연식(2018년식)을 고려한 적정 시세는 평당 약 1,200만원 ~ 1,400만원 수준으로 추정됩니다. (11.1평 * 1,200만원 = 133,200,000원, 11.1평 * 1,400만원 = 155,400,000원)

이는 감정가 185,000,000원보다 낮은 수준입니다.

특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 208,000,000원을 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없는 상황이므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

본 예상 입찰가는 "인수 보증금 합계: 0원" 정보를 기준으로 산정되었으며, 임차인 보증금 인수 의무가 없다고 가정할 때의 시장 가치를 반영한 것입니다.

하지만 임차인 보증금 인수 여부는 본건 최대 리스크이므로, 입찰 전 반드시 명확히 확인해야 합니다.

현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 보증금 인수 위험이 없다는 가정 하에 감정가의 70% ~ 80% 수준에서 접근하는 것이 바람직할 것으로 판단됩니다.

따라서 예상 입찰가는 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위를 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 답사, 권리관계 재확인, 임대차 조사 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.