나이스옥션 법원경매 부천 2025타경35345 [3] 경기도 부천시 오정구 고강동 339-2 드림채 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 부천시 소사구 소사본동 소재 '소사구청'동측 인근에 위치하고 주변은 다세대,단독, 아파트 및 근린상가 등이 소재하는 주택지대임. 기호2 : 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 동유형의 공동주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 무난시됨. 기호3 : 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강선사유적공원" 서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 공동주택 ,아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건은 무난시됨. 기호4: 본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위일대는 다세대주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임. 기호5 : 본건은 경기도 부천시 오정구 내동 소재 '내동중학교' 서측으로 인접하여 위치하며 주위 일대는 동류형의 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

기호1~기호5 : 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 무난시됨.

건물의 구조

기호1 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층건중 제2층 제201호로 외벽:스톤코트마감등 창호:샤시창호등 기호2 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈위 치장타일마감 등. 창호 : 새시 창호임. 기호3 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재 및 타읿줕임 마감 등. 창호 : 새시 창호임. 기호4 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제4층 제2401호로서, 외벽 : 치장타일 붙임 등 창호 : 샤시 창호 등. 기호5 : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내의 제5층 제503호로서, 외벽 : 인조석붙임 마감. 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

기호1~기호5 : 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호1 : 위생 및 급수설비, 도시가스설비 등이 되어 있음. 기호2~기호5 : 위생 및 급수설비, 도시가스설비,승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 가장형의 토지이며 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임. 기호2 : 가장형의 토지로서 인접 도로와 등고 평탄하며, 다세대주택의 건부지로 이용중임. 기호3 : 2필일단의 세장형 토지로서,다세대주택의 건부지로 이용중임. 기호4 : 가장형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임 기호5 : 세장형의 토지로서 ,다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호! : 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함 기호2 : 동측으로 약 6미터의 포장도로에 접함. 기호3 : 북측으로 약 8미터의 포장도로에 접함. 기호4 : 서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함 기호5 : 북측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호2 : 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호3 : 공히,제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.) 기호4 : 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 나지구(소음대책지역 제3종구역 나지구)<공항시설법>, 항공표면(진입표면구역)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 기호5 : 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(소로3-132호선)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(상대보호구역(삼정초)[기타사항은부천교육지원청에문의]<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(내동중-교육청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 부천지원 2025타경35345 (3) 사건에 해당하며, 경기도 부천시 오정구 고강동 339-2번지 드림채 2층 202호에 위치한 다세대주택입니다. 본 건물의 감정가는 219,000,000원이며, 토지 면적은 27.99㎡(약 8.47평)이고, 건물 면적은 37.05㎡(약 11.21평)입니다. 매각 대상은 기타이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다. 채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 아파트 및 근린상가 등이 혼재하는 주택지대입니다. "고강초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있으며, "고강선사유적공원" 서측 인근에도 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어 거래 시 허가가 필요합니다. 주변 탐색 결과, 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2020년 11월 3일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다. 이보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, "대항력있는임차인" 존재는 인수 여부 및 보증금 반환 채무의 귀속 문제를 야기할 수 있습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 이장원 (이 )

- 보증금: 198,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2018-08-10

- 확정일자: 2018-08-16

- 배당신고일자: 2026-02-03 (현재 시점 기준, 배당 절차가 완료되었을 수 있으나 추가 확인 필요)

- 대항력: 있음

임차인 이장원은 대항력이 있어, 보증금 198,000,000원에 대한 권리를 주장할 수 있습니다. 배당신고일자가 이미 지났으므로, 해당 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 점은 본 건 취득 시 매우 중요한 고려사항입니다.

집합건물 등기부 요약 상 총 채권액은 3,046,000,000원으로 기재되어 있으나, 말소기준권리 이후의 채권들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

1.3. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 주로 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거 지역입니다. 주변에 초등학교 등 교육시설과 함께 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 이는 주거용 부동산으로서의 가치를 뒷받침하는 요소입니다.

1.4. 생활정보

단지 주변으로 "고강초등학교", "고강선사유적공원" 등 교육 및 여가 시설이 인접해 있습니다. 또한, 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 무난합니다. 생활 편의시설 이용은 주변 상가 및 인프라를 통해 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건 취득에 있어 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 이장원의 보증금 198,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 할 가능성이 존재하며, 이는 총 취득 비용 증가로 이어집니다. 또한, 본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 일정 기간 내 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. 형식적 경매의 특성상, 경매 개시 목적 및 이해관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2017년 사용승인)인 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 양호하나, 높은 감정가와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 주요 부담 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 198,000,000원이 낙찰자에게 인수될 경우, 총 실질적인 취득 비용이 크게 증가하므로 신중한 접근이 필요합니다. 토지거래허가구역이라는 점도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2017년 사용승인)로 내부 상태 양호 가능성.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 꾸준한 수요 기대.

* 형식적 경매의 특성을 이용한 유리한 조건의 취득 가능성 (단, 정확한 경매 목적 파악 필요).

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택(37.28㎡, 1999년식)이 100,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 219,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 2019년식의 더 큰 면적(57.51㎡) 주택이 225,000,000원에 거래된 점은 참고할 만합니다.

본 건의 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 198,000,000원을 제외하고, 부동산 자체의 시장 가치에 초점을 맞춰 산정하되, 감정가와의 괴리 및 임차인 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다.

시장 거래 가격과 비교 시, 본 건의 자체 가치는 대략 110,000,000원 ~ 130,000,000원 수준으로 추정됩니다. 그러나 임차인의 보증금 198,000,000원이 인수될 경우, 실제 총 부담액은 이보다 훨씬 높아지므로, 입찰 희망가는 보증금 인수 여부에 따라 크게 달라져야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 낙찰자에게 인수되지 않는다고 가정하고, 감정가를 다소 초과하는 시장의 잠재적 가치를 고려한다면, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 180,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

그러나 가장 중요한 것은 임차인의 보증금 198,000,000원 인수 여부를 반드시 확인하고, 인수될 경우 총 투입 비용을 정확히 산출하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.