나이스옥션 법원경매 수원 2024타경794 [1] 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 7층710호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2024.02.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위 환경은 보통
임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통
임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제7층 제710호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등임.
창호: 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 스프링클러설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 왕복 2차선 포장도로 및 북서측으로 폭 약 6m 내외의 보행자도로
와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(호매실지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m-
20m)(접합), 공공주택지구, 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 겸 대항력 있는 임차인의 보증금 197,430,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수하므로 입찰시 주의요망

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경794 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 송OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 금곡동 1118-3 커낼파크 7층710호

용도: 오피스텔

감정가: 185,000,000원

토지면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

건물면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 금곡동 소재 "금곡동행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설 검토

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설 등 주거 및 상업 편의시설이 혼재되어 있습니다. 검색 결과, 해당 물건 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 수원시 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 영통구에 위치하고 있어, 일반적인 생활 환경에 영향을 줄 가능성은 있으나 직접적인 인접성은 낮습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 '갑7' 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2023-01-13)입니다.

3.2. 권리 현황 및 인수/소멸 여부

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, '갑7' 가압류, '갑8' 압류, '갑9' 압류, '갑10' 강제경매(신청채권자: 송지훈)는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* '을1' 주택임차권(권리자: 송지훈, 권리금액: 197,430,000원)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 송지훈

* 보증금: 197,430,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2021-02-01

* 확정일자: 2021-01-18

* 대항력: 있음

* 비고: 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인입니다.

주의사항: 신청채권자 겸 대항력 있는 임차인 송지훈의 보증금 197,430,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 입찰 시 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 금곡동 일대는 아파트 단지, 오피스텔, 상가 등이 혼합된 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

4.2. 주요 상업 시설

인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. 또한, 수원시 권선구 금곡동 일대는 주택 및 택지 개발이 활발하게 이루어지고 있으며, 주변 상권이 발달하고 있다는 분석이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물이며, 해당 호실은 7층에 위치합니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내 소화전 및 스프링클러 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

인근에 "금곡동행정복지센터"가 있으며, 아파트 단지와 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 홈플러스 서수원점, 노브랜드 등이 약 1km 이내 거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 송지훈의 보증금 197,430,000원입니다. 배당을 통해 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 남은 금액을 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 입찰 시 반드시 고려해야 할 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 기타 법적/물리적 리스크

제공된 정보상 별도의 법적 제한 사항이나 건물 자체의 중대한 물리적 하자 등은 명시되어 있지 않습니다. 다만, 모든 부동산 거래와 마찬가지로 예상치 못한 권리관계나 하자 발생 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 입지, 교통, 생활 편의시설 등 기본적인 주거 환경은 무난한 오피스텔입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 197,430,000원이라는 상당한 인수 부담금이 존재할 가능성이 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다. 배당 결과에 따라 매수인이 부담해야 할 총액이 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 예상 인수 금액 산정이 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 금곡동 일대의 도시 개발 및 인프라 개선에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 지역 특성상 다양한 수요층 확보가 가능합니다.

* 건물이 비교적 신축(2020년 준공)으로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료 분석 결과, 유사 면적(36.88㎡)의 오피스텔이 2026년 5월 8일에 150,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 감정평가액은 185,000,000원입니다.

그러나 본 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금 197,430,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 단순한 시세나 감정가만으로는 입찰가 산정이 어렵습니다.

인수 보증금을 제외하고 물건의 실제 가치에 기반한 예상 입찰가를 산정한다면, 최근 실거래가 및 감정가를 고려하여 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다.

단, 이 금액은 순수 입찰가이며, 임차인의 보증금 중 미변제 금액이 발생할 경우 추가적인 자금 부담이 발생함을 반드시 인지해야 합니다. 만약 인수 보증금이 전액 발생 시, 총 지출액은 입찰가 + 197,430,000원이 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.