나이스옥션 법원경매 수원 2024타경50546 [1] 경기도 용인시 처인구 유방동 107 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: GS · 평가일 2025.04.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 ""유림동 행정복지센터"" 남측 근거리에 위치하며,
주위는 요양병원, 관공서, 근린생활시설, 중.소규모의 공장 및 아파트단지(서희리버파크),
임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 영동고속국도 ""용인IC""가 근거리에 위치하며, 근거리 대로변으로 노선버스정류장이
소재하여, 제반 접근성 양호시됨.

형태 및 이용상태

기호(1), (3) : 부정형의 평지로 ""상업용지(카페, 웨딩홀, 음식점 등 건물부지)""로 이용중임.

기호(2), (5) : 부정형 완경사로 ""상업용지(애견센터 건물부지 및 부속토지)""로 이용중임.

기호(4) : 삼각형의 완경사지로 ""상업용지(글램핑장:야외텐트설치)""로 이용중임.

기호(6), (7) : 부정형 평지로 위 상가 건물의 부속 ""주차장부지""로 이용중임.

기호(8) : 부정형 북동향의 급경사지로 ""자연림""상태의 임야임.

인접 도로상태

기호(1) ~ (7) : 일단의 ""상업용""부지로 동측으로 ""대로""와 연결되며,
기호(3), (6), (7)토지는 지적도상 북측으로 도로와 접함.

기호(8) : 임야로서 지적도상 맹지이며, 기호(5)토지를 통하여 도보 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :도시지역, 자연녹지지역(2023-06-23), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

기호(2) :도시지역, 자연녹지지역(2023-06-23), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

기호(3) :도시지역, 자연녹지지역(2023-06-23), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

기호(4) :도시지역, 자연녹지지역(2023-06-23), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>,
수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

기호(5) :도시지역, 자연녹지지역(2023-06-23), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>,
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

기호(6) :도시지역, 자연녹지지역(2023-06-23), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

기호(7) :도시지역, 자연녹지지역(2023-06-23), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>

기호(8) :도시지역, 자연녹지지역(2023-06-23), 도시자연공원구역, 성장관리계획구역
(주거형), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지
<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경
정책기본법>

제시목록 외의 물건

■ 제시외건물

(ㄱ) ~ (ㅋ) : 본건물의 ""부합물 및 종물""로서 간이구조의 건물임.
(토지.건물 명세표 및 제시외건물 배치도면 등 참조)

■ 제시외 시설물

ⓐ ~ ⓙ : 오픈테라스 및 파라솔, 야외공연장, 야외비어가든(바 및 휴게실 등),
글램핑장(야영 텐트설치), 애견센터, 조경수 및 조경석, 진입통로변
조명시설등(제시외 시설물 배치도면 및 사진 등 참조)

공부와의 차이

기호(2), (5) : 공부지목 ""잡""이나, 현황은 ""애견센터건물(3층)부지"" 및 부속토지임.

기호(4) : 공부지목 ""임""이나, 현황은 ""글래핌장(야영텐트)""으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 상업용 토지.건물 전체 임대중으로 조사됨.

2) 타인소유의 ""107-4 및 107-27""를 본건 ""글램핑장부지 및 애견센터 진입로""등으로
이용중임.(별첨, 지적도 및 사진 등 참조)

3) 타인소유의 ""475-11, 475-19, 475-28, 475-38""를 본건 ""광고판 설치 및 주차장부지""
등으로 이용중임.(별첨, 지적도 및 사진 등 참조)

4) 타인소유의 ""1048(구거부지)""를 일부 점유하여 본건 ""진입로""로 이용중임.
(별첨, 지적도 및 사진 등 참조)

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(9) : 철근콘크리트조 아스팔트슁글지붕 지하1층 지상2층건으로,
(1992.10.16 사용승인, 2024.04 애견센터 건물로 리모델링)
외벽 : 적벽돌쌓기 마감 등
내벽 : 타일 및 페인팅 등 인테리어 마감
창호 : 하이샷시창호 강화유리 등.

기호(10) - 사동 : 일반철골구조 경사슬라브지붕 3층건으로,
(2018.09. 사용승인, 2024.04 까페, 전시판매장 등으로 리모델링)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 타일 및 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시창호, 칼라강화유리 등.

기호(10) - 카동, 타동 : 벽돌구조 단층건으로,
(1985.03.07. 사용승인, 2024.04 야외오픈까페로 리모델링)

내.외벽 : 페인팅 및 인레리어 마감 등
창호 : 없음.

기호(11) - 가동 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로,
(1985.03.07. 사용승인, 2024.04 웨딩홀 및 전시판매장으로 리모델링)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 타일 및 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 창호, 칼라강화유리 등

기호(11) - 다동 : 목조 초가지붕 단층건으로,
(1985.03.07. 사용승인, 2024.04 도자기 체험공방으로 리모델링)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

기호(11) - 라동 : 적벽돌조 초가지붕 단층건으로,
(1985.03.07. 사용승인, 2024.04 라면 자동판매장으로 리모델링)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

기호(11) - 나동 : 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 단층건으로,

내.외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등.

기호(11) - 아동 : 경량철골구조 콘크리트지붕 3층건으로,
(2002.12.27. 사용승인, 2024.04 경양식당 및 비지니스룸으로 리모델링)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 페인팅 및 타일, 인테리어 마감 등
창호 : 하이샷시 창호, 강화유리 등

기호(11) - 차동 : 경량철골구조 조립식 판넬지붕 단층건으로

내.외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.

이용상태

기호(9) : 애견센터
기호(10) - 사동 : 1층,3층 : 카페, 2층 : 전시판매장
- 카동, 타동 : 야외오픈카페
기호(11) - 가동 : 웨딩홀 및 전시판매장
- 나동 : 창고
- 다동 : 도자기 체험 공방
- 라동 : 라면자동판매장
- 아동 : 경양식당(1층), 경영식당 겸 비지니스룸(2,3층)
- 차동 : 창고

설비내역

기호(9), 기호(10) - 사동, 기호(11) - 가동, 다동, 라동
위생 및 급.배수, 냉.난방, 조명시설, 오수처리시설, 승강기설비(기호10-사동에만 설치)

부합물 및 종물

■ 제시외건물(부합물 및 종물)

(ㄱ) 컨테이너 1동(창고등) ≒ 약15㎡
(ㄴ) 벽돌조 판넬지붕(창고) ≒ 10㎡
(ㄷ) 벽돌조 판넬지붕(창고) ≒ 20㎡
(ㄹ) 연와조 슬래브 및 판넬지붕(창고) ) ≒ 10㎡
(ㅁ) 세멘조 슬래브지붕 옥탑소재(보일러실) ≒ 9㎡
(ㅂ) 연와조 슬래브지붕(보일러실) ≒ 6㎡
(ㅅ) 벽돌조 판넬지붕(창고) ≒ 7.5㎡
(ㅇ) 벽돌조 판넬지붕(오픈창고) ≒ 6.5㎡
(ㅈ) 판넬조 판넬지붕(오픈창고) ≒ 10㎡
(ㅊ) 벽돌조 판넬지붕(창고) ≒ 16.5㎡
(ㅋ) 벽돌조 슬래브지붕 옥탑소재(보일러실) ≒ 9㎡

■ 제시외시설물(본건 상업용 건물의 효용 증진을 위한 시설물)

ⓐ ~ ⓙ : 건물외부 및 진입통로 주변에 설치된 ""오픈테라스, 야외공연장, 야외캠핑장,
조경수"" 등(별첨, 제시외시설물 배치도면 및 사진 참조)

공부와의 차이

기호(9) 1층 : 탁아소 / 애견센터
2층 : 단독주택 / 애견센터
지층 : 창고/창고

기호(10)-사동 1층 : 일반음식점/카페
2층 : 일반음식점/전시판매장
3층 : 일반음식점/카페

기호(10)-카동 1층 : 식자재창고/ 오픈카페

기호(10)-타동 1층 : 식자재창고/ 오픈카페

기호(11) - 가동 1층 : 일반음식점/웨딩식장

기호(11) - 다동 1층 : 대중음식점/도자기체험장

기호(11) - 라동 1층 : 대중음식점/라면 매장

기호(11) - 나동 1층 : 변소/창고

기호(11) - 아동 1층 : 일반음식점/경양식당
2층 : 일반음식점/식당 겸 비지니스룸
3층 : 숙소/식당 겸 비지니스룸

기호(11) - 차동 1층 : 냉동창고/일반창고

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대는 미상임.

2) 기호(11) 적벽돌조 초가지붕 단층 대중음식점 11.48㎡는 멸실됨.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 본건 지상에 소재하는 조경수 및 조경일체 및 자생하는 수목 등은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가함
3. 목록11의 적벽돌조 초가지붕 단층 대중음식점 11.48㎡는 멸실된 것으로 추정되므로 입찰시 참고바람
4. 목록16,17 농지취득자격증명서 제출할 필요없음
5. 목록8은 지적도상 맹지이며 일부가 도시자연공원 구역에 속하여 이를 고려하여 평가하였으며, 면적이 넓고 수풀이 우거져 있는 관계로 지적경계가 불분명하며, 또한 분묘 소재 등의 파악의 한계가 있음
6. 목록12는 신청외인 효성의료재단 용인서울요양병원이 도로 통행권 및 시설을 확보하고 있으며, 지상에 전력 및 통신용 전주, 전신과 지하에 상하수도 배관, 도시가스배관 등을 설치하고 토지사용료를 토지소유자에게 지급하는 것으로 조사되었으므로 입찰시 주의요망
7. 추가 감정평가서는 경매12계에 비치함
8. 2026. 8. 13.자에 주식회사 엘에이치 코리아로부터 3,769,219,471원의 유치권신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경50546(1) 사건의 부동산 경매 물건에 대한 분석입니다.

1.1. 기본 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경50546 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 처인구 유방동 107

* 용도: 근린시설

* 감정가: 23,832,291,000원

* 토지면적: 39,036.00㎡ (약 11,796.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 2,436.15㎡ (약 736.95평)

* 건물 제시외면적: 119.50㎡ (약 36.15평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 용인시 처인구 유방동 소재 "유림동 행정복지센터" 남측 근거리에 위치합니다. 주변 지역은 요양병원, 관공서, 근린생활시설, 중소규모 공장, 아파트 단지(서희리버파크), 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

영동고속국도 "용인IC"가 근거리에 위치하며, 대로변으로 노선버스정류장이 소재하여 전반적인 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 이용상태

* 기호(1), (3) 토지: 부정형 평지로 상업용지(카페, 웨딩홀, 음식점 등 건물 부지)로 이용 중입니다.

* 기호(2), (5) 토지: 부정형 완경사지로 상업용지(애견센터 건물 및 부속 토지)로 이용 중입니다.

* 기호(4) 토지: 삼각형 완경사지로 상업용지(글램핑장)로 이용 중입니다.

* 기호(6), (7) 토지: 부정형 평지로 상가 건물 부속 주차장 부지로 이용 중입니다.

* 기호(8) 토지: 부정형 북동향 급경사지로 자연림 상태의 임야입니다.

2.4. 인접 도로상태

기호(1)부터 (7)까지의 토지는 일단의 상업용 부지로 동측의 대로와 연결되며, 기호(3), (6), (7) 토지는 북측 도로와 접합니다. 기호(8) 토지는 임야로 지적도상 맹지이며, 기호(5) 토지를 통하여 도보 진입이 가능합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

대부분의 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 각종 환경 및 개발 관련 제한을 받고 있습니다. 기호(4)는 준보전산지, 기호(8)은 도시자연공원구역, 공익용산지(보전산지), 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (2016.12.02 접수, 을14)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주식회사 천복선 소유권이전청구권가등기 (2021.09.17 접수, 갑16) 및 이용섭 소유권이전청구권가압류 (2024.09.03 접수, 갑16-1)가 존재하여 인수해야 합니다.

* 기타 말소된 권리: 다수의 근저당, 압류, 경매 개시 결정 등기 등이 말소 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 조사되었으며, 그중 박양학(1987.07.30 전입) 임차인은 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다.

* (주)투제이홀딩스(김 ): 보증금 5,000,000원, 차임 2,000,000원, 대항력 없음.

* 권 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 0원, 차임 100,000원, 대항력 없음.

* 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 있음. (금액 미상이므로 주의 필요)

* 엠씨홀딩스(권 ): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)골드그램(피 ): 보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 대항력 없음.

* (주)란화주류(이 ): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)레드컴퍼니(홍 , 김 ): 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)앵커랩스(박 ): 보증금 1,000,000원, 차임 500,000원, 대항력 없음.

* (주)에이아이컴퍼니(이 ): 보증금 0원, 차임 1,000,000원, 대항력 없음.

* (주)엘에이치코리아(이 ): 보증금 0원, 차임 20,000,000원, 대항력 없음.

* (주)엘투커뮤니케이션(이 ): 보증금 0원, 차임 30,000,000원, 대항력 없음.

* 사 케이엘파트너스(윤 ): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* (주)푸른하늘모퉁이(이 ): 보증금 200,000,000원, 차임 15,000,000원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 현 건물 이용 현황

본 물건은 카페, 웨딩홀, 음식점, 애견센터, 글램핑장, 야외 오픈 카페, 야외 공연장, 비어가든, 야외 캠핑장, 조경수 등의 다양한 상업 및 휴게 시설로 활용되고 있습니다. 이는 복합적인 상업 시설로서의 잠재력을 보여줍니다.

4.2. 토지 이용 특성

토지는 대부분 상업용지로 이용 중이며, 주차장 부지 및 자연림 상태의 임야가 포함되어 있습니다. 다양한 용도로 활용 가능한 넓은 면적을 확보하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 공공시설

본건은 유림동 행정복지센터와 인접하며, 요양병원, 관공서, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지(서희리버파크) 등이 주변에 위치하여 생활 편의 및 공공 서비스 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 소유권이전청구권 가등기 및 가압류 인수: 매각으로 말소되지 않는 가등기(갑16)와 가압류(갑16-1)가 존재하여 인수해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 박양학 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임 정보가 명확하지 않아 인수 시점 및 금액에 대한 주의가 필요합니다.

6.2. 물건 관련 리스크

* 맹지 및 지적 경계 불분명: 목록8 토지는 지적도상 맹지이며, 도시자연공원 구역에 속하고 면적이 넓어 지적 경계가 불분명하고 분묘 소재 파악에 한계가 있습니다.

* 멸실 추정 건물: 목록11의 적벽돌조 초가지붕 단층 대중음식점(11.48㎡)은 멸실된 것으로 추정되어 현황과 공부의 차이가 존재합니다.

* 타인 소유 토지 이용: 본건 진입로, 광고판 설치, 주차장 등으로 타인 소유의 여러 필지 토지를 이용하고 있어, 추후 사용료 지급이나 토지 확보 문제가 발생할 수 있습니다. (별도 지적도 및 사진 참조)

* 인접 시설과의 관계: 목록12의 효성의료재단 용인서울요양병원이 도로 통행권 및 시설을 확보하고 있으며, 전주, 지하 배관 설치 등을 위해 토지 사용료를 지급하는 것으로 조사되어, 해당 토지 사용에 대한 관련 사항을 입찰 시 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 환경 및 개발 제한: 대상 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 관련 규제를 받고 있어 향후 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 일괄 매각 및 제시외 건물/시설: 제시외 건물 및 다양한 야외 시설물(조경수, 조경시설 등)이 토지에 포함되어 평가되었으며, 이 또한 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

6.3. 혐오시설 관련

주변 지역에 대한 검색 결과, 특별히 명시된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 다수의 환경 규제 지역에 해당하여 관련 법규 준수가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 면적과 다양한 상업 시설로 활용 가능한 잠재력을 지니고 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 그러나 말소되지 않는 가등기 및 가압류 인수, 대항력 있는 임차인 존재, 맹지 및 경계 불분명 토지, 타인 소유 토지 이용 등 여러 권리적, 물건적 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 각종 환경 규제로 인해 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 상업 용지로서의 개발 잠재력: 카페, 웨딩홀, 글램핑장, 애견센터 등 다용도 시설로 운영 중이며, 향후 복합 상업 시설 또는 리조트 등으로 개발 가능성이 있습니다.

* 우수한 교통 접근성: 영동고속도로 용인IC 및 대로변 버스 정류장과의 인접성으로 인해 외부에서의 접근이 용이합니다.

* 활발한 주변 상권: 요양병원, 관공서, 아파트 단지 등 배후 수요가 존재합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 23,832,291,000원이며, 인수 보증금 합계가 0원이므로 감정가를 기준으로 잠재적 리스크 요인(가등기/가압류 인수, 대항력 있는 임차인, 타인 토지 이용, 환경 규제 등)을 충분히 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 리스크를 고려하여 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

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