나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58786 [2] 경기도 화성시 효행구 배양동 69-336 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 배양동 소재 "배양초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 공장, 창고, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1~3은 차량 접근이 불가능하나 현재 북측으로 개설중인 도로공사 준공시 차량접근 용이하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건으로 보아 대중교통사정 불편함

형태 및 이용상태

기호1~3은 부정형의 토지로서 북측으로 개설중인 도로보다 다소 고지이며 '휴경지'상태임.

인접 도로상태

기호1~3은 현황 북측으로 개설중인 노폭 약6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 자연녹지지역, 경관지구(안녕전통경관지구), 가축사육제한구역(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. /허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트). *기호2 : 도시지역, 자연녹지지역, 경관지구(안녕전통경관지구), 가축사육제한구역(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. /허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트). *기호3 : 도시지역, 자연녹지지역, 경관지구(안녕전통경관지구), 가축사육제한구역(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. /허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1~3 토지의 임대관계는 미상임.

물건 비고

개발행위허가를 득하였다가 취소된 토지로 농지취득자격증명서 제출이 필요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경58786 (2)

소재지: 경기도 화성시 효행구 배양동 69-336

용도: 전 (농경지)

감정가: 254,214,000원

토지 면적: 261.00㎡ (약 78.93평)

토지 지분: 261㎡ (약 78.93평)

건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각 대상: 토지 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 의정부농업협동조합

2. 입지조건

본건 토지는 경기도 화성시 배양동 소재 "배양초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공장, 창고, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재하는 복합적인 지역입니다. 현재 차량 접근이 다소 어려운 상황이나, 북측으로 개설 중인 도로 공사 준공 시 접근성은 개선될 것으로 예상됩니다. 대중교통 사정은 버스 정류장과의 거리 및 운행 여건 등을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

본건은 의정부농업협동조합의 신청으로 진행된 임의경매 사건입니다. 등기부등본 상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2023년 5월 19일 접수된 의정부농업협동조합의 근저당권 (을4)입니다.

이하 갑5, 갑6, 을6, 갑7, 을7의 권리는 말소될 예정입니다.

토지 등기부 상 소유권 이전 내역은 김선권, 주식회사삼순산업, 김영자 순으로 확인됩니다.

근저당권 총액은 1,257,800,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금은 0원으로, 별도의 임차인은 없는 것으로 보입니다. 다만, 기호1~3 토지의 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

본건은 배양초등학교 인근에 위치하며, 주변에 다양한 용도의 토지 이용이 혼재되어 있습니다. 단독주택, 공장, 창고, 아파트 등이 혼재하는 점으로 보아 지역 내 다양한 수요가 존재할 수 있습니다. 다만, 현재는 농경지(휴경지) 상태로 개발이 이루어지지 않은 지역입니다.

5. 생활정보

가장 가까운 교육 시설로는 배양초등학교가 인근에 위치해 있으며, 이는 초등 교육 접근성을 확보해 줍니다. 다만, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 본건은 농지이므로 취득 시 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않을 수 있습니다.

* 개발행위허가 취소 이력: 과거 개발행위허가를 득하였으나 취소된 이력이 있는 토지입니다. 이는 향후 개발 진행 시 추가적인 검토 및 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 자연녹지지역에 속합니다.

* 안녕전통경관지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 경관 보존 관련 규제를 받을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한)으로 가축 사육이 제한됩니다.

* 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)으로 교육 시설 인근의 개발 제한이 있을 수 있습니다.

* 비행안전제6구역(전술)으로 군사 작전 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역으로 문화재 관련 보존 규제를 받을 수 있습니다.

* 성장관리권역으로 수도권정비계획법 상 개발 제한이 적용됩니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 특히 외국인 등이 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트 등을 건축하는 경우 허가가 필요합니다. 이 부분은 향후 건축 계획 시 반드시 확인해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 등기부등본 상 해당 지상권(을5)은 말소 처리되어 있습니다. 이 부분은 낙찰 전 반드시 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건 토지는 경기도 화성시 배양동에 위치한 농지입니다. 현재는 휴경지 상태이며, 주변 환경은 주거, 공업, 녹지 등 다양한 용도가 혼재하는 지역입니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 토지거래허가구역 지정 등 법적 규제를 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 과거 개발행위허가 취소 이력과 현재 토지거래허가구역 지정 내용이 향후 토지 활용에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 개발 잠재력: 주변 지역의 개발 가능성 및 향후 도로망 확충 시 입지 개선 가능성이 있습니다.

* 녹지지역: 자연녹지지역에 속해 있어 향후 용도 변경 또는 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 수도권 내 입지: 수도권이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 254,214,000원으로 제시되었습니다. 예상 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 권리 분석 및 관련 법규 검토를 통해 결정되어야 합니다. 특히 농지법, 국토계획법, 문화재보호법 등 관련 법규에 따른 제약 사항과 토지거래허가구역 지정 여부를 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 필요합니다. 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 입찰 전 전문가와 상담하여 상세한 분석을 진행하시기를 권장합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.