나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16716 [1] 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 101동 37층3704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 랜드마크로길에 위치하며,
주위는 각급학교, 대단위 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

2020년 7월에 사용승인된
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 중
37층 3704호로서,
외벽: 석재 및 페인팅 마감
창호: 샷시 창호임.
(사용승인일:2020-07-16)

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러,
지하 주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 광평수 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

2필 일단으로 본건 4면으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(토지 1)
일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 대로1류(폭35m-40m)(2015-07-13)
(대1-송2)(접합), 대로3류(폭25m-30m)(2015-07-13)(대3-송2)(접합), 대로3류(폭25m-30m)
(2022-02-28)(대로3-(물류)10인천경제청고시제2022-9호)(접합), 경제자유구역, 공유수면준공
매립지(2011-07-06)(준공일로부터10년동안매립목적변경의제한이있음), 성장관리권역.
(토지 2)
일반상업지역(2015-07-13), 지구단위계획구역(2023-12-18), 광로2류(폭50m-70m)(2021-12-27)
(광2-14)(접합), 대로1류(폭35m-40m)(2015-07-13)(대1-송2)(접합), 대로3류(폭25m-30m)
(2022-02-28)(대로3-(물류)10인천경제청고시제2022-9호)(접합), 경제자유구역, 공유수면준공
매립지(2011-07-06)(준공일로부터10년동안매립목적변경의제한이있음), 성장관리권역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경16716 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 311 랜드마크시티센트럴더샵 101동 37층 3704호

용도: 아파트

감정가: 730,000,000원

토지면적: 23.08㎡ (약 6.98평)

토지지분: 23.0816㎡ (약 6.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평)

건물지분: 84.9999㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 해당 정보 없음

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 연수구 랜드마크로길에 위치하며, 주변에는 각급 학교, 대단위 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재합니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물의 구조: 2020년 7월 16일 사용승인된 철근콘크리트구조로, 49층 건물 중 37층에 위치합니다. 외벽은 석재 및 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지시설, 스프링클러, 지하 주차장 등 기본 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 2필 일단의 광평수 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 2필 일단으로 본건은 4면으로 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한상태:

* 토지 1: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류, 대로3류, 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년 동안 매립 목적 변경 제한 있음), 성장관리권역.

* 토지 2: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로2류, 대로1류, 대로3류, 경제자유구역, 공유수면준공매립지(준공일로부터 10년 동안 매립 목적 변경 제한 있음), 성장관리권역.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 송도랜드마크시티센트럴더샵아파트

* 총 세대수: 2,230세대

* 총 면적: 268,185.3㎡

* 최고층/최저층: 49층 / 3층

* 주차대수: 지하 주차 50대 (정보 불일치, 총 주차 대수 4,271대, 지하 자동 주차 4,265대)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당 (수협은행, 2020.11.10 접수, 금437,800,000원)

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 등기부 요약:

* 갑1: 소유권이전1번신탁등기말소 (2020.11.10 접수) - 말소

* 을1: 근저당 (수협은행, 2020.11.10 접수, 금437,800,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당 (국민은행, 2023.09.01 접수, 금60,000,000원) - 말소

* 을3: 근저당 (주식회사다우림건설, 2023.11.03 접수, 금300,000,000원) - 말소

* 갑4: 가압류 (페퍼저축은행, 2023.11.17 접수, 금200,000,000원) - 말소

* 갑5: 임의경매 (국민은행, 2024.12.19 접수) - 말소

* 등기부채권 총액: 997,800,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력은 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도에 주의가 필요합니다.

1.4. 상권 분석

* 주변 시설: 단지 내 상가에는 GS THE FRESH, CU, 투썸플레이스, 본죽, BBQ, 롯데리아, 파리바게뜨, 세븐일레븐, 메가MGC커피, 더벤티, 올리브영 등 다양한 편의시설이 입점해 있습니다. 또한, 병원, 약국, 헬스장, 식당 등 생활 편의시설이 밀집해 있어 주거 생활이 편리합니다.

* 교통: 송도달빛축제공원역이 인근에 위치하며, 다양한 노선의 버스(13번, 82번, 순환42번, 1300번, M6450번, 급행91번 등)가 운행하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 인천송담초등학교, 인천미송초등학교, 인천미송중학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 혐오시설:

* 과거 송도국제도시 내 쓰레기 매립장, 소각장, LNG 기지 이전 관련 주민 갈등 및 혐오시설 설치 반대 의견이 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 인접 또는 연관성에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 인근 상가에 대형마트, 편의점, 병원, 약국, 카페, 외식업체 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통 접근성: 차량 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선과 인근 지하철역을 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 교육 환경: 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육에 유리한 환경입니다.

* 주거 편의: 2020년 7월 준공된 신축 아파트로, 현대적인 설비와 다양한 커뮤니티 시설(노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등)을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과는 다른 특수성이 있을 수 있습니다.

* 미상 임차인: 임대차 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있어, 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 약 9억 9천 7백만 원으로, 감정가 대비 높은 편입니다.

* 토지 이용 제한: 공유수면준공매립지에 해당하며, 준공일로부터 10년간 매립 목적 변경 제한이 있었던 점을 고려해야 합니다. (현재 제한 기간 만료 여부 확인 필요)

* 미소멸 권리: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 랜드마크시티센트럴더샵 아파트로, 2020년 준공된 신축 아파트이며 37층 고층에 위치하고 있습니다. 주변에 학교, 대형마트, 상업시설, 버스정류장 등이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높고 교통 접근성 또한 우수합니다. 다만, 유동화 물건이라는 특수성과 임대차 관계가 미상인 임차인의 존재 가능성, 높은 채무 총액 등의 리스크 요인을 안고 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2020년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 우수한 입지: 송도국제도시의 핵심 지역에 위치하며, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 우수한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 고층: 37층의 고층으로 조망권 및 개방감이 우수할 것으로 예상됩니다.

* 개발 잠재력: 인천경제자유구역 내 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 인근 유사 면적 및 층수의 최근 실거래가는 63,200만원에서 74,500만원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건은 37층 고층으로, 38층 실거래가(74,500만원)와 유사하거나 이를 상회하는 가치를 가질 것으로 판단됩니다. 감정가 73,000만원을 고려하여, 보수적으로 접근 시 720,000,000원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 유동화 물건 특성 및 임차인 인수 가능성 등을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.