나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경114239 [1] 서울특별시 강북구 미아동 152 미아요진아파트 101동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "수유사거리" 남동측 인근에 위치한 아파트로, 주위환경은 주변에 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하고 있는 주택 및 상가혼용지대로 인근에 성신여대미아운정그린캠퍼스, 서울사이버대, 오동근린공원 등 교육시설, 공원 등이 위치하고 있으며, 인근 ‘도봉로’, ‘덕릉로’ 변으로 음식점, 카페, 편의점, 병원 등 생활편의시설이 소재하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘도봉로’, ‘덕릉로’변으로 버스정류장이, 북서측 인근에 지하철4호선 ‘수유역’이 위치하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 평지붕 15층(101동) 아파트 내

제5층 제503호로,

외벽 : 몰탈위페인팅미감 등,

내벽 : 몰탈위페인팅마감 등,

창호 : PVC창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

(이용상태 : 후첨 ‘내부구조도’ 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

5필지 일단의 평탄한 부정형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 10미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3),(4),(6)

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호(2)

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

*기호2 ‘미아동 152-1’은 토지대장 등에 따르면 ‘번동 762-8’ 번지로 행정관할이 변경된 것으로 확인되는 바, 관련업무시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경114239 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 152 미아요진아파트 101동 5층503호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조 평지붕 15층 아파트 내 제5층 제503호

이용상태: 아파트로 이용 중

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 426,000,000원

토지면적(분할): 30.30㎡ (약 9.17평)

건물면적(전용): 59.42㎡ (약 18.00평)

주택 정보: 미아요진아파트, 사용승인일 2005.07.05, 15층 중 5층, 총 123세대 (2개동)

본건 아파트 전용면적: 59.42㎡ (약 18.00평)

비교 매매/임대 면적 정보:

* 최근 매매: 84.93㎡ (2층, 2025년 8월): 510,000,000원

* 최근 매매: 84.93㎡ (7층, 2025년 10월): 600,000,000원

* 최근 임대: 59.78㎡ (3층, 2024년 2월): 보증금 300,000,000원

* 최근 임대: 84.44㎡ (5층, 2026년 6월): 보증금 350,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "수유사거리" 남동측 인근에 위치하고 있음.

주변은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대임.

인근에 성신여대미아운정그린캠퍼스, 서울사이버대, 오동근린공원 등 교육시설과 공원이 위치함.

'도봉로', '덕릉로' 변으로 음식점, 카페, 편의점, 병원 등 생활편의시설이 소재함.

2.2. 교통 여건

본건 인근 '도봉로', '덕릉로' 변에 버스정류장이 위치함.

북서측 인근에 지하철 4호선 '수유역'이 위치함.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

집합건물 등기부상 총 권리금액은 460,800,000원임.

등기사항에는 소유권보존, 소유권경정, 근저당권 2건, 임의경매 1건이 기재되어 있음.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 7월 21일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(채권금액 350,400,000원)임.

본 경매물건은 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정임. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

임대차 관계는 미상임.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원임.

(주의) 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사 시 반드시 확인 필요함.

4. 상권분석

4.1. 지역 내 상권 특성

본건이 위치한 미아동 일대는 주거와 상업이 혼재된 지역으로, 주거 편의시설과 교통망이 잘 갖추어져 있음.

대학가와 공원이 인접하여 유동인구가 있으며, 이를 기반으로 한 근린생활시설이 발달해 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

* 편의시설: 인근 '도봉로', '덕릉로' 변에 음식점, 카페, 병원, 편의점 등 다수 소재.

* 교육시설: 성신여대미아운정그린캠퍼스, 서울사이버대 등 인접.

* 자연환경: 오동근린공원 인접.

5.2. 주차 및 관리 정보

아파트 단지 내 주차시설(지상/지하)이 갖추어져 있음.

총 주차대수 26대 (자료상의 아파트 총 주차대수는 104대, 본건 아파트 건물 101동 자체 주차 정보는 78대+26대=104대).

(참고) 관리사무소 연락처: 029859691

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 및 권리사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

임대차 관계가 미상이므로, 인수되는 임차권이 있는지 추가 확인 필요. (현재까지 인수 보증금 0원으로 파악됨)

6.2. 특이사항 및 주의사항

임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요소로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

6.3. 혐오시설 검토

주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않음. (주택 및 상가 혼용지대로 안정적인 주거 환경 예상)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동에 위치한 아파트로, 수유역 인근의 편리한 교통과 생활 인프라를 갖추고 있음.

주변에 대학가 및 공원이 있어 주거 환경이 양호한 편임.

권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계 미상인 점은 명도 시 유의해야 함.

감정가 대비 시세 비교를 통해 적정 입찰가 산정이 필요함.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 수유역 접근성과 다양한 편의시설 이용 용이.

* 도심 접근성: 서울 시내 접근성이 양호한 지역.

* 잠재적 가치 상승: 재개발 또는 지역 개발 계획에 따른 시세 상승 기대 가능성.

* 안정적인 주거 환경: 공원 및 교육시설 인접으로 인한 쾌적성.

9. 예상 입찰가

감정가: 426,000,000원.

본건과 유사한 면적(59.42㎡)의 직접적인 시세 정보는 부족하나, 인근 84.93㎡ 면적의 최근 매매가는 510,000,000원~600,000,000원 수준이며, 유사 면적(59.78㎡)의 임대 보증금이 300,000,000원임을 고려할 때, 본건의 추정 시세는 약 360,000,000원에서 420,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 426,000,000원 대비 80%~90% 수준인 약 340,000,000원 ~ 383,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

특히, 시장 상황과 감정가의 적정성을 면밀히 재확인하여 입찰가를 최종 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.