나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경3510 [1] 서울특별시 노원구 상계동 173-1 벽산아파트 108동 2층30호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존감정 · 평가일 2024.06.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 상계동 소재 지하철4호선 "상계역" 북측 인근에 위치하며
인근에 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 및 지하철4호선 "상계역"이 소재하는 바, 대중교통수단이용은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건으로서,
외벽: 외장타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽: 인테리어 등 마감.
창호: 샤시 창호등 마감.

이용상태

기호1,기호2의 벽체를 제거후 일체로 "판매시설"로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 아파트 및 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 상가동이 속한 단지 내외로 차량통행 가능한 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1,3>
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)
<기호2>
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률
>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>
<기호4>
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>
<기호5>
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대
공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>
<기호6>
도시지역, 제3종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교
육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어
협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법
<기호7>
도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(2003-09-17) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한
법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>

공부와의 차이

집합건축물 대장상 기호1(소아과), 기호2(이비인후과)로 등재되어 있으나, 현재 "판매시설"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경3510 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 상계동 173-1 벽산아파트 108동 2층 30호

용도: 판매시설

감정가: 481,000,000원

토지면적: 42.50㎡ (약 12.85평)

건물면적: 76.25㎡ (약 23.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 노원구 상계동에 위치하며, 지하철 4호선 상계역 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 단지 인근에 버스 정류장과 지하철 4호선 상계역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물에 속하며, 외벽은 외장타일 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 인테리어, 창호는 샤시로 마감되어 있습니다.

토지는 부정형의 토지로서 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용 중에 있으며, 상가동이 속한 단지 내외로 차량 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본 경매물건은 매각으로 인해 인수해야 할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2020년 08월 25일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

이 외 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재하나, 모두 말소기준권리 이하의 권리로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인은 임시온 1인이며, 보증금 및 차임이 0원으로, 전입일자는 2022년 11월 10일입니다.

해당 임차인은 확정일자 및 배당신고를 하지 않아 대항력이 없는 것으로 분석되므로, 인수 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 527,200,000원입니다.

4. 상권분석

본 건은 기존 소아과 및 이비인후과로 이용되던 공간을 벽체를 제거하고 일체로 '판매시설'로 이용 중인 상가 물건입니다.

상계역 역세권에 위치하며, 주변 아파트 단지를 배후로 하고 있어 안정적인 고객 유입이 기대됩니다.

대중교통 이용이 편리하고, 단지 내외 도로 접근성이 좋아 고객 접근성이 양호한 편입니다.

노원역 상권 분석 자료에 따르면, 노원역 일대는 다양한 연령층이 유입되는 강북권 대표 상권으로, 젊은층 및 직장인, 주부 등 폭넓은 수요층을 확보하고 있습니다. 본 건 역시 상계역을 중심으로 한 지역 상권 내에서 활발한 상업 활동이 예상됩니다.

5. 생활정보

본 건이 위치한 상계동은 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 생활이 편리한 지역입니다.

인근에는 지하철 4호선 상계역과 버스 정류장이 있어 서울 시내 및 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

주변 편의시설로는 각종 상업시설 및 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 교육시설 또한 인근에 위치하고 있습니다.

다만, 특정 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과에서 직접적으로 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보로 인한 채권 관계의 복잡성 여부는 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물대장 상 기재된 용도(소아과, 이비인후과)와 현재 이용 용도(판매시설)가 상이하므로, 추후 행정적인 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

임대 내역이 미상으로 파악되나, 현재 확인된 임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다.

토지이용계획 상 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 상계역 역세권이라는 뛰어난 입지를 바탕으로, 풍부한 배후 수요를 기대할 수 있는 상가입니다.

현재 판매시설로 이용 중이며, 기존 공부상 용도와 차이가 있는 점은 현장 확인 및 관련 서류 검토를 통해 명확히 파악해야 합니다.

권리 관계가 비교적 명확하고 임차인의 대항력 문제가 없어 낙찰 후 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

다만, 유동화물건이라는 특성상 추가적인 검토가 필요할 수 있으며, 복잡한 권리 관계는 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 확실히 분석하는 것이 좋습니다.

8. 투자 포인트

상계역 역세권 상가로서 직접적인 유동인구 흡수 및 배후 단지 수요 확보가 용이합니다.

현재 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

현재 이용 중인 '판매시설'로서의 업종 변경이나 재구성을 통해 수익률을 증대시킬 잠재력이 있습니다.

노원구 일대 재건축 및 도시계획 변경 등의 호재는 장기적으로 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 해당 금액은 고려하지 않습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 본 건의 실제 현황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

감정가 481,000,000원을 기준으로, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 바탕으로 적정 입찰 범위를 산정하는 것이 필요합니다.

(본 보고서 작성 시점에서는 시세 및 시장 동향에 대한 심층적인 조사가 필요하며, 구체적인 예상 입찰가 산정은 전문가의 추가 컨설팅을 통해 진행하는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.