나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5687 [2] 서울특별시 동대문구 답십리동 497-9 젠트리움 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 지하철 5호선 "답십리역" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 주상복합부동산 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본동까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 16층 건물 내 1층 101호, 1층 102호로서,
집합건축물대장상 2020년 12월 28일에 사용승인되었으며,
외벽: 석재 붙임 및 외장타일, 모르타르위 페인팅 등 마감,
내벽: 모르타르위 페인팅 및 일부 타일 마감 등,
창호: 새시창 등임.

이용상태

소매점으로 이용중임.
(세부 내역은 후첨 "내부구조도" 및 "사진용지" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 화재관련설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본단지 남서측 및 북서측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

기호 (1)
도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(최고높이제한구역)<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임.

나. 본건의 호별위치는 집합건축물대장의 도면 및 점유현황 등을 참고하였으며, 내부구조 등은 개략적인 내외부 관찰, 집합건축물대장상의 건축물현황도, 본건 평가전례 등을 참조하여 일반적인 상태를 기준으로 평가하였는 바 실제와 상이할 수 있으니 입찰 및 낙찰시 재확인하는 등 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5687 (2)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (제공된 정보상 마스킹 처리된 채권자와 관련 있을 수 있음)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 동대문구 답십리동 497-9, 젠트리움 1층 102호

용도: 근린상가

토지 면적: 5.82㎡ (약 1.76평)

건물 면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

감정가: 734,000,000원

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 2020년 12월 28일 사용승인된 16층 건물 중 1층 102호.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 동대문구 답십리동 소재 지하철 5호선 "답십리역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 상업시설, 업무시설, 근린생활시설, 주상복합부동산 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 남동측 인근에 지하철 5호선 "답십리역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 대체로 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2021년 3월 31일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (채권최고액 564,000,000원) 입니다.

이후 접수된 가압류, 임의경매, 압류 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 740,988,428원입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,500,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 16일

* 확정일자: 2024년 1월 22일

* 배당신고일자: 2024년 1월 22일

* 대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로, 배당 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본건은 용도상 근린상가이며, 현재 소매점으로 이용 중입니다.

토지는 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권

답십리역 역세권 상권의 일부로서, 지하철 이용객 및 주변 배후 수요를 흡수할 수 있는 입지입니다.

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집하여 있어 유동인구 확보에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근 반경 1km 이내에 은행, 병원, 약국, 편의점 등 기본적인 생활 편의시설이 다수 위치하고 있습니다.

건물 내 상가 시설 또는 인근 상업시설을 통해 편리하게 이용 가능합니다.

5.2. 교육/의료시설

주변에 답십리초등학교, 휘경초등학교 등 교육시설이 있으며, 서울특별시 동부병원 등이 근거리에 위치합니다.

5.3. 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 본건 인근에 유해하거나 혐오감을 주는 시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

토지이용계획상 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되어 있어 향후 신축, 증축, 용도 변경 시 건축법 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

상가 시장의 경기 변동에 따른 공실 발생 가능성 및 임대료 하락 위험이 존재할 수 있습니다.

주변 지역 개발 계획이나 경쟁 상권의 변화에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 물건 자체 리스크

현재 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 추가적인 명도 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

건물의 내부 상태, 설비 노후화 정도 등은 현장 조사를 통해 재확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

지하철 5호선 답십리역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

근린상가로서 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 지역입니다.

임차인의 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적은 점이 큰 장점입니다.

건물 사용 승인 연도가 비교적 최신(2020년)하여 건물 상태 양호가 예상됩니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 답십리역 역세권에 위치한 근린상가로, 교통이 편리하고 주변 환경이 양호하여 투자 가치가 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 지역 규제 사항 및 상가 시장의 변동성을 고려한 신중한 접근이 필요하며, 현장 확인을 통한 상세 내용 파악이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 미래 임대 수익률, 주변 시세, 낙찰 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.