나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경102851 [2] 서울특별시 성북구 동선동4가310-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울 성북구 동선동4가 소재 ""동선제2구역주택재개발정비사업""아파트 신축사업장내
에 위치함.
제반 주거환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하며 인근에 버스정류장과 근거리에 지하철 4호선 성신여대입구역
이 있는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

현재 착공단게로 공사 준비중임.
(이하 기재 생략함)

이용상태

-

설비내역

-

토지의 형상 및 이용상태

--

인접 도로상태등

--

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건소재지

서울특별시 성북구 동선동4가310-1

1.2. 물건종별

대지

1.3. 감정평가액

890,000,000원

1.4. 토지면적

333. 40㎡ (약 100.86평)

1.5. 토지지분

32. 80656㎡ (약 9.92평)

1.6. 매각대상

토지지분매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

민OO

1.9. 사건번호

서울북부지방법원 2024타경102851 (2)

1.10. 물건명세서 작성일

2026-04-13

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 서울 성북구 동선동4가 소재 "동선제2구역 주택재개발정비사업" 아파트 신축사업장 내에 위치합니다. 제반 주거환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 4호선 성신여대입구역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로소멸되지않는권리

지상권

3.2. 말소기준권리

을8, 2022-03-14, 주식회사하나자산신탁 근저당권

3.3. 등기부채권총액

1,056,600,000원

3.4. 임차인현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2015-01-21

* 대항력: 없음

* 비고:

3.5. 임차인관련주의사항

임차인 이 은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 관련 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

3.6. 등기부요약

* 2020-10-26: 13번 이재근 지분 전부 이전 (증여)

* 2022-03-14: 주식회사하나자산신탁 지분 전부 근저당권 (말소, 말소기준권리)

* 2022-04-22: 주식회사하나자산신탁 지분 전부 근저당권 (말소)

* 2022-07-07: 주식회사하나자산신탁 지분 전부 근저당권 (말소)

* 2022-08-16: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권 (말소)

* 2022-08-18: 주택도시보증공사 근저당권 (말소, 다수)

* 2022-08-30: 주택도시보증공사 근저당권 (말소)

* 2023-07-11: 주식회사하나자산신탁 지분 전부 이전 신탁

* 2024-02-27: 민선기 임의경매 (말소)

* 2024-03-13: 민선기 임의경매 경정 (말소)

* 2025-01-23: 인천수산업협동조합 임의경매 (말소)

* 2025-07-30: 정현승 지분 전부 이전

* 2025-11-03: 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권부채권근질권설정 (말소)

* 2026-01-28: 이민현 근저당권부채권근질권설정 (말소)

* 2026-02-10: 권기목외 1명 지분 전부 이전

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본건이 위치한 동선동4가는 "동선제2구역 주택재개발정비사업"이 진행 중인 지역입니다. 향후 아파트 신축을 통해 주거 환경이 개선될 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변상권

성신여대입구역 인근으로, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능하며, 유동인구가 비교적 많은 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

지하철 4호선 성신여대입구역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의시설

성신여대 상권을 중심으로 백화점, 마트, 병원, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 교육환경

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.4. 의료환경

인근 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 지분매각

전체 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로, 다른 지분 소유자와의 향후 재산권 행사 및 관리, 처분에 있어 협의가 필요하며, 이에 따른 갈등 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 재개발구역

재개발 사업은 계획 변경, 사업 지연, 추가 분담금 발생 등 불확실성이 존재합니다. 사업 진행 상황에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인

제공된 정보상 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 보증금이 없다는 점을 감안하더라도, 실제 거주 여부 및 기타 채무 관계 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6.4. 건축물상태

현재 착공 준비 단계로 공사 준비 중입니다. 재개발 사업의 진행 지연 또는 중단 시 자금 회수에 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.5. 주변혐오시설

현장 조사 결과, 본 물건지 주변에서 통상적인 주거 지역에서 기피하는 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 재개발 사업 진행에 따른 향후 시설 배치 변경 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합의견

본 물건은 서울 성북구 동선동4가, 지하철 4호선 성신여대입구역 역세권에 위치한 재개발 구역 내 토지 지분 매물입니다. 편리한 교통 환경과 향후 재개발 완료 시 주거 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 그러나 지분 매각, 재개발 사업의 불확실성, 그리고 임차인 관련 특이사항은 투자에 있어 신중한 접근을 요구합니다.

8. 투자포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 4호선 성신여대입구역 이용이 편리하여 직주근접성이 우수하며, 향후 개발 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 재개발 사업

동선제2구역 주택재개발정비사업 완료 시 신축 아파트 입주권 확보 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.3. 미래가치

성북구의 재개발 사업 추진에 따라 지역 전반의 주거 환경 개선 및 자산 가치 상승이 예상됩니다.

9. 예상입찰가

9.1. 감정가

890,000,000원

9.2. 토지면적

333. 40㎡ (약 100.86평)

9.3. 토지지분면적

32. 80656㎡ (약 9.92평)

9.4. 인수보증금합계

0원

9.5. 산정근거

본 물건은 토지 지분 매각으로, 재개발 사업의 진행 상황 및 불확실성, 타 지분 소유자와의 관계, 향후 신축 아파트의 가치 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 있으나 보증금이 0원인 점은 명도 부담을 줄일 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 주변 시세 비교 등이 필수적입니다. 보수적인 접근을 고려하여 감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 투자 가치를 판단하는 것이 합리적일 수 있습니다.

[추가 참고사항]

* 본 보고서는 제공된 정보에 기반하여 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률, 세무, 부동산 전문가의 상담을 통해 최종적인 투자 결정을 하시기 바랍니다.

* 재개발 구역 내 지분 매각 물건은 일반 물건 대비 높은 위험성을 내포하고 있으므로, 투자 시 각별한 주의가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.