나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4667 [2] 경기도 포천시 영북면 산정리 산9-118 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스마트감정 · 평가일 2025.10.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 영북면 산정리 소재 "산정호수" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 자연림, 농경지, 주택 등이 혼재하는 산림지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 까지 차량진출입이 불가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행의 빈도수 등으로 보아 제반 대중교통이용편의도는 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호 1,2 공히 급경사 사다리형의 토지로서, 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역 (2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 공익용산지<산지관리법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등, 용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임. 기호2 : 농림지역, 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 닭 돼지 오리 메추리 개 제한 구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역 (2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 배출시설설치 제한지역<물환경보전법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고 제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4667 (2)

소재지: 경기도 포천시 영북면 산정리 산9-118

용도: 임야

토지면적: 11,570.00㎡ (약 3,500평)

감정가: 69,420,000원

매각대상: 토지

경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경기도 포천시 영북면 산정리 소재 "산정호수" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 자연림, 농경지, 주택 등이 혼재하는 산림지대로서 전반적인 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 접근성: 차량 진출입이 불가능하며, 인접 도로 상태는 지적도상 맹지입니다. 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 불편한 편입니다.

* 주요 시설: 산정호수 관광지와 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 조사된 정보상 본건 주변에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근 지역(영중면)에서 폐기물처리시설 등 관련 민원이 있었던 사례가 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2022-03-24 접수된 도이정의 근저당권 (을5)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 을구의 근저당권(을5)을 포함한 대부분의 권리는 경매를 통해 말소될 것으로 예상됩니다. 갑구의 소유권이전, 공유자이전, 소유권이전, 가압류, 임의경매 등도 말소기준권리보다 후순위이거나 경매의 원인이 되는 권리이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다. (물건명세서 참고사항 상 '지상권개요'란은 비어있습니다.)

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 따라서 인수되는 보증금 부담은 없습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 249,547,308원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 농림지역으로 지정되어 있으며, 자연림 상태로 이용 중입니다. 산정호수라는 주요 관광지가 인근에 위치해 있습니다.

* 개발 현황: 산정호수 일대에 체험형 관광시설 도입 및 케이블카 사업 등 관광 활성화를 위한 개발 계획이 추진된 바 있습니다. 이러한 개발은 지역 잠재 가치에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 시세: 포천시 영북면 지역의 임야 시세는 용도, 지목, 도로 접합 여부, 개발 가능성 등에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 인근 지역의 유사 임야 매물 시세를 참고하여 가치 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주요 관광지인 산정호수가 인근에 있으며, 지역 내 소규모 편의시설 및 주택이 분포합니다.

* 교통: 차량 진출입 불가 및 대중교통 이용 불편으로 인해 생활 편의성은 다소 낮을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 접근성 제한: 지적도상 맹지이며 차량 진출입이 불가능하여 토지 이용 및 활용에 제약이 따릅니다.

* 토지 형태 및 경사: 급경사 사다리형의 토지로, 토지 활용에 물리적인 어려움이 있을 수 있습니다.

* 엄격한 토지이용계획 및 제한:

* 농림지역, 가축사육제한구역, 군사격장(대형) 소음대책구역 제3종구역, 배출시설설치 제한지역, 공익용산지, 토사채취허가제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 토지이용규제가 적용되어 개발 및 이용에 상당한 제약이 예상됩니다.

* 관광객 외 지역 접근성: 산정호수 관광객 외 일반적인 생활 편의시설 접근성은 낮은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 산정호수 인근에 위치한 임야로, 감정가는 69,420,000원입니다. 토지는 자연림 상태이며 급경사의 맹지로서 차량 접근이 불가능한 단점이 있습니다. 또한, 농림지역, 군사격장 소음대책구역, 토지거래허가구역 등 다수의 토지이용규제가 적용되어 있어 개발 및 활용에 상당한 제약이 예상됩니다. 권리관계는 말소기준권리인 근저당권에 의해 대부분 소멸될 것으로 보이며, 인수할 임차보증금 부담은 없습니다. 인근 산정호수의 관광 개발 계획은 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 현재 토지의 물리적, 법적 제약 사항을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 산정호수 인근: 주요 관광지와의 근접성은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 가집니다.

* 관광 개발 연계: 산정호수 주변의 지속적인 관광 개발 추진은 토지의 잠재적 가치를 높일 수 있는 요인입니다.

* 낮은 초기 투자 비용: 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있어, 특정 목적(예: 자연 보전, 장기적 투자)을 가진 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 69,420,000원을 기준으로 하되, 토지의 맹지, 급경사, 그리고 다양한 개발 제한 규제와 접근성의 불리함 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 특히, 토지 이용 계획 및 제한 사항을 면밀히 검토하고, 향후 개발 가능성 및 투자 목적에 부합하는 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.