나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72988 [2] 경기도 연천군 군남면 선곡리 산177 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 연천군 군남면 선곡리 "군자산" 서측 방향에 소재하며, 주위는 자연림 등이 위치하고 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 인근까지 차량의 진출입 가능하며, 인근 대중교통여건 등을 종합적으로 고려할 때, 전체적인 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 대비 급경사인 부정형 토지로서 현황 전임.

인접 도로상태

일련번호 1, 2 사실상 맹지임. 일련번호 3 대상 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1. 계획관리지역 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가 축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구 역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법> 일련번호 2. 농림지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 임업용산지<산지관리법> 일련번호 3. 보전관리지역 가축사육제한구역(주거밀집지역 1000m이내(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지(준보전산지)<산지관리법>

제시목록 외의 물건

지상 위 자연생 수목 및 소유자 미상의 분묘 등이 확인됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72988 (2)

소재지: 경기도 연천군 군남면 선곡리 산177

용도: 임야

감정가: 122,580,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 10,215.00㎡ (약 3,090.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 기타 기본 정보

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 공유물분할 경매, 분묘기지권

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 연천군 군남면 선곡리 "군자산" 서측 방향에 소재하며, 주위는 자연림 등이 위치하고 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입은 가능하며, 인근 대중교통 여건 등을 종합적으로 고려할 때 전체적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접 토지 대비 급경사인 부정형 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다.

2.4. 도로 상태

일련번호 1, 2 필지는 사실상 맹지 상태입니다. 일련번호 3 필지는 대상 물건 서측으로 노폭 약 3m 내외의 현황 도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 일련번호 1: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 제한보호구역, 준보전산지.

* 일련번호 2: 농림지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 임업용산지.

* 일련번호 3: 보전관리지역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지.

3. 권리분석

3.1. 경매 개시 및 말소기준권리

본 경매는 의정부지방법원 2025타경72988 (2) 사건으로, 공유물분할을 위한 경매입니다. 말소기준권리는 2025년 8월 20일 접수된 주식회사 이산 명의의 임의경매(갑8)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권 이전(갑1, 1973-12-22): 박용성 외 5명 (매매)

* 지분 이전(갑2, 2020-04-29): 박낙원 지분 전부 이전 (협의분할에 의한 상속)

* 지분 이전(갑3, 2023-07-10): 박용근 지분 전부 이전 (상속)

* 지분 이전(갑4, 2023-07-10): 박사미 지분 전부 이전 (주식회사 이산, 매매)

* 지분 이전(갑5, 2023-07-26): 박용성 지분 전부 이전 (박동원, 협의분할에 의한 상속)

* 지분 이전(갑6, 2025-07-11): 박용규 지분 전부 이전 (김경란 외 5명, 상속)

* 지분 이전(갑7, 2025-07-11): 박재원 지분 전부 이전 (박기남 외 7명, 상속)

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.4. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임차인 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 경기도 연천군 군남면의 자연림 지역에 위치한 임야로, 주변에 상업 시설이나 일반적인 상권이 형성되어 있지 않습니다. "군자산" 인근의 자연 녹지 지역 특성을 가지고 있습니다.

4.2. 개발 및 상권 정보

주변의 구체적인 개발 계획이나 대규모 상권 형성 관련 정보는 확인되지 않았습니다. 현재로서는 상업적 가치보다는 자연 녹지로서의 특성이 강합니다.

4.3. 혐오시설 유무

현재까지 확인된 바로는, 해당 소재지 산177번지 및 그 인근에 특정 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의성

본 물건은 임야이므로 주거 목적의 생활 편의시설과의 접근성은 낮습니다.

5.2. 교통 및 접근성 (생활 정보 측면)

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

5.3. 편의시설

주변에 마트, 병원, 학교 등 일상생활에 필요한 편의시설에 대한 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물 관련 문제

공유물분할을 위한 경매이므로, 다수의 공유 지분으로 인한 복잡한 이해관계와 소유권 행사 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 분묘기지권

현황 토지 지상에 소유자 미상의 분묘가 확인되어, 분묘기지권이 성립될 경우 토지 이용에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

6.3. 도로 접근성

일련번호 1, 2 필지가 사실상 맹지이므로, 토지 이용 시 도로 확보 방안 마련이 필요합니다.

6.4. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 준보전산지, 임업용산지 등 여러 법규에 따른 개발 및 이용 제약이 존재합니다.

6.5. 토지 물리적 특성

급경사의 부정형 토지로서, 건축 및 개발 시 공사 난이도가 높을 수 있으며 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.6. 현황 이용과의 차이

현황이 전(밭)으로 이용되고 있으나, 토지 이용계획 및 실제 이용 상태 간의 차이 여부를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 군남면 선곡리 소재 임야로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 자연 녹지 지역에 위치하며, 다수의 공유 지분, 분묘기지권의 잠재적 존재, 맹지 가능성, 그리고 다양한 토지 이용 규제 등 여러 복합적인 요인들이 본 물건의 가치와 활용성에 중요한 영향을 미칠 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지분 투자 기회

공유 지분 경매로서, 향후 다른 공유자와의 협상 또는 지분 활용을 통해 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

8.2. 자연 녹지 가치

장기적인 관점에서 자연 친화적인 토지 이용이나 보전 가치를 고려한 투자가 가능합니다.

8.3. 잠재적 개발 가능성

향후 지역 개발 계획 수립이나 토지 이용 규제 완화 시 투자 가치가 상승할 수 있는 여지를 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

122,580,000원

9.2. 입찰가 산정 의견

본 물건은 공유물분할 경매라는 특수성과 함께 분묘기지권, 맹지 가능성, 급경사, 그리고 다양한 토지 이용 규제 등 명확한 리스크 요인들을 다수 내포하고 있습니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되나, 상기 언급된 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통해 분묘기지권의 실제적인 영향 범위를 파악하고, 도로 확보 방안, 다른 공유자들과의 관계 등을 면밀히 조사한 후 결정해야 합니다. 보수적인 관점에서 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.