나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73056 [2] 경기도 포천시 선단동 819-39 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.09.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 선단동 소재 '선단5통 마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 주택, 농지 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호(1, 6): 부정형 평지로서, 2필 일단의 주택건부지로 이용중임. - 기호(3): 유사 사다리형 평지로서, 공업나지임. - 기호(4): 부정형 평지로서, 전 상태임. - 기호(5): 사다리형 평지로서, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 6）토지 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하며, 기호(3~5) 토지는 지적상 맹지로서, 기호(1, 6) 토지를 통해 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) - 기호(3) : 농림지역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 토사채취허가제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)), <추가기재>산지관리법 협의 대상(2025. 12. 30.까지) - 기호(4) : 계획관리지역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) - 기호(5) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200)) - 기호(6) : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

제시목록 외의 물건

기호(4) 토지상에 기호㉠이 소재함. (후면 “건물개황도”, “사진용지” 참조)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 지상1층 건물로서, 외벽 : 사이딩마감 내벽 : 벽지 등 마감 창호 : 하이샷시임.

이용상태

단독주택임. (상세사항은 후면 “건물개황도”참조)

설비내역

가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수). 매각에서 제외되는 제시외 컨테이너, 창고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73056 (2)

소재지: 경기도 포천시 선단동 819-39

용도: 전 (밭)

감정가: 145,138,000원

토지면적: 279.00㎡ (약 84.4평)

토지 지분: 279㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 선단동 소재 '선단5통 마을회관' 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 중·소규모의 공장, 주택, 농지 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됨.

인접 도로상태: 기호(1, 6) 토지는 동측으로 폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있으나, 기호(3~5) 토지는 지적상 맹지로서 기호(1, 6) 토지를 통해 출입해야 함.

1.2. 권리분석

소유권: 우종길 (2000-05-01 소유권이전, 매매)

말소기준권리: 을16, 근저당권, 주식회사뉴동림대부 (2025-05-09)

총 채권액: 약 662,000,000원 (근저당권, 근저당권부채권질권, 지상권, 임의경매 포함)

인수되는 권리: 등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. 단, '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'이라는 물건명세서상 기재가 있으므로, 이에 대한 추가적인 확인이 필요함.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보임.

1.3. 상권분석

토지 이용 현황:

* 기호(1, 6): 부정형 평지로, 2필지가 일단의 주택건부지로 이용 중임.

* 기호(3): 유사 사다리형 평지로, 공업나지임.

* 기호(4): 부정형 평지로, 전(밭) 상태임.

* 기호(5): 사다리형 평지로, 주거나지 상태임.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 기호(3): 농림지역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 토사채취허가제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역. 산지관리법 협의 대상.

* 기호(4): 계획관리지역, 도시지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 기호(5): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

* 기호(6): 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역.

주변 산업단지 현황: 본건 소재지 인근인 포천시에는 여러 산업단지가 추진 또는 조성되어 있어 지역 개발 및 산업 활동이 이루어지고 있음. 예를 들어, 포천 에코그린산업단지, 고모리 복합산업단지, 용정일반산업단지 등이 언급되는 것으로 보아, 주거, 상업, 농지 외에 산업 시설과의 혼재 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하며, 이마트 등 상권에 대한 언급이 있는 지역으로 추정됨. 또한, 포천시 자체적으로 자기주도학습센터 등을 운영하고 있어 교육 및 생활 편의 시설에 대한 접근성을 파악할 필요가 있음.

교육시설: 포천시 교육지원청에서는 다양한 학교 시설 정보를 제공하고 있으며, 본건 소재지와 인접한 지역에는 대진대학교가 위치함. 또한, 자기주도학습센터가 운영되는 지역도 있어 교육 관련 시설 접근성을 확인할 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 본건은 용도가 '전'(밭)으로, 토지를 취득하기 위해서는 반드시 '농지취득자격증명원'을 발급받아야 함. 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있으므로, 신청 전 관련 법규 및 발급 요건을 반드시 확인해야 함. 포천시에서도 농지취득자격증명 발급 요건을 안내하고 있음.

매각 제외 물건: 토지 상에 제시외 컨테이너 및 창고가 소재하나, 이는 본 매각 대상에서 제외되므로, 인수 시 별도 협의 또는 처리가 필요함.

맹지: 기호(3~5) 토지는 지적상 맹지이므로, 인접 토지(기호 1, 6)를 통한 통행로 확보 및 이에 따른 분쟁 가능성을 사전에 검토해야 함.

토지이용계획 및 제한: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 농림지역(기호3), 계획관리지역(기호4) 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지이용계획 및 각종 법적 제한 사항이 적용됨. 특히 기호(3) 토지는 토사채취허가제한지역으로 지정되어 있으며, 산지관리법 협의 대상이므로, 건축 및 개발 시 복합적인 인허가 절차가 요구될 수 있음.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있음. 등기부등본상 지상권은 말소 대상으로 확인되나, 명세서상 기재 내용을 중요하게 고려하여 등기부등본과 대조 및 추가 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 선단동에 위치한 토지 매각 물건으로, 용도는 '전'이며 감정가는 약 1억 4,513만 원임. 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 일부는 주택건부지, 일부는 공업나지, 전, 주거나지 상태로 이용되고 있음. 주변은 주택, 소규모 공장, 농지가 혼재된 지역이며, 교통은 보통 수준임. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리는 없어 보이나, 농지취득자격증명 필요, 맹지, 매각 제외 물건, 각종 토지이용계획 및 제한 사항 등 고려해야 할 사항이 많음. 특히 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 명시 여부에 대한 면밀한 검토가 필수적임.

1.7. 투자 포인트

다양한 용도지역 혼재: 본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 계획관리지역, 농림지역 등이 복합적으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발 계획에 따라 다양한 개발 가능성을 탐색할 수 있음.

주변 개발 잠재력: 포천시 전반적으로 신규 산업단지 조성이 추진되고 있는 점을 고려할 때, 주변 지역의 개발 계획 및 확장 가능성을 주시할 필요가 있음.

토지매각 물건: 건물이 없는 토지 자체의 매각으로, 토지 활용 계획에 따라 개발 주체가 의사 결정할 수 있는 여지가 많음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 145,138,000원임. 제시된 정보만으로는 정확한 시세나 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 인근 지역의 토지 실거래가 정보를 참고하여 추가적인 시장 조사가 필요함. 또한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 해소 방안, 토지이용계획에 따른 개발 가능성 및 제반 법규 검토를 거친 후, 잠재적 리스크 요인을 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직함. 인근 지역의 유사 토지 거래 사례가 3.3㎡당 600,000원 수준으로 파악되나, 본건의 개별적인 입지, 용도, 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됨.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.