나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103041 [4] 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ""논현초등학교"" 북동측 인근에 위치한 부동산으로서 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 7호선 및 신분당선""논현역"",""신논현역"", 지하철 7호선 ""학동역"", 지하철 9호선 ""언주역""이 소재하는 등 대중교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제201호, 제203호, 제402호, 제403호로서
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지, 내장벽재, 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 제201호, 제203호, 제402호, 제403호는 다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측으로 노폭 약 4미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103041 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOOOOOO

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 4층403호

용도: 다세대주택

건축년도: 2020년 10월 (사용승인일 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 12.50㎡ (약 3.78평)

건물면적: 19.17㎡ (약 5.80평) (전용면적 기준)

1.4. 감정가 및 경매 정보

감정가: 435,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

최초 감정일: 2025년 6월 18일 (물건명세서 작성일 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 강남구 논현동에 위치하며, 북동측 인근에 논현초등학교가 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

2.2. 교통 편의성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 또한 지하철 7호선 및 신분당선 논현역, 신논현역, 7호선 학동역, 9호선 언주역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 주변 시설

본 물건은 논현초등학교 인근에 위치하고 있습니다. 검색 결과, 강남구 논현동 158-15 주변 지역에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 강남의 주요 상업 및 주거 지역으로, 다양한 편의시설 및 생활 기반 시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존등기는 2020년 11월 16일에 김영훈 외 1명 명의로 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2020년 11월 16일 접수된 주식회사 지원파이낸셜대부의 근저당(채권 최고액 1,346,000,000원)입니다. 이 외에도 교보자산신탁 주식회사와의 신탁 계약, 웰컴저축은행 주식회사의 근저당권부채권근질권 설정, 강남구의 압류 등 다수의 권리 관계가 등기되어 있습니다.

3.2. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2020년 11월 16일 접수된 주식회사 지원파이낸셜대부의 근저당입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, '지상권개요' 항목에 대한 구체적인 내용이 없어 불확실할 수 있습니다.)

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매 절차를 통해 해당 물건을 낙찰받을 경우, 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

논현동은 서울 강남구에서도 역세권이 발달한 지역으로, 주거와 상업 기능이 혼합된 복합 상권입니다. 특히 소형 평형대의 다세대주택은 1인 가구 및 직장인의 수요가 꾸준한 편입니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 분석 (JSON Data)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 논현동 인근에서 비슷한 시기에 준공된 소형 다세대주택의 거래 사례가 있습니다.

* '논현동187-7,8' (2019년식, 26.48㎡, 3층)은 2026년 6월 1일 395,000,000원에 거래되었습니다. 이는 약 4,937만원/평의 가격 수준입니다.

본 건(19.17㎡, 2020년 완공)의 감정가는 435,000,000원으로, 평당 환산 시 약 7,500만원/평으로 유사 사례 대비 높은 편입니다. 이는 신축 건물이라는 점과 소형 면적의 희소성 등이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층에 위치한 다세대주택으로, 2020년 10월에 사용승인되었습니다. 급배수, 위생, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 편의 시설

인근에 논현초등학교가 위치하며, 지하철 7호선, 신분당선, 9호선 등 다수의 노선이 지나는 역들이 가까워 교통이 편리합니다. 또한 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 등재

건축물대장상 위반건축물로 '조립식패널 3㎡'가 등재되어 있다는 점은 주의가 필요합니다. 이는 향후 철거 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재 또는 재산적 가치 하락으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

6.2. 권리관계

등기부상 채무 총액이 1,346,000,000원에 달하며, 근저당, 압류 등 다수의 권리 설정이 복잡하게 얽혀 있습니다. 그러나 말소기준권리 하단의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동 역세권에 위치한 신축급 소형 다세대주택으로, 입지적 장점과 소형 평형대의 희소성을 가지고 있습니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 낙찰 후 상당한 부담으로 작용할 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 임차인 관련 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다. 감정가는 4억 3,500만원으로 책정되어 있으나, 위반건축물 문제를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 논현동 역세권 핵심 입지

* 신축급 건물 (2020년 준공)

* 소형 면적(약 5.8평)으로 1인 가구 및 투자 수요 높음

* 임차인 인수 부담 없음 (보증금 0원)

9. 예상 입찰가

본 건은 신축 연식, 역세권 입지, 소형 면적이라는 장점을 가지고 있으나, 건축물대장상 위반건축물 등재라는 중대한 하자가 존재합니다. 유사 사례의 거래가(약 4,937만원/평)와 본 건의 감정가(약 7,500만원/평) 간의 격차, 그리고 위반건축물로 인한 잠재적 비용 및 가치 하락 가능성을 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

현재 시장 가격을 고려하고 위반건축물에 대한 복구 비용 또는 이에 따른 감액을 감안했을 때, 예상 입찰가는 320,000,000원 ~ 350,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다.

특히, 위반건축물 해소 방안 및 관련 비용을 사전에 면밀히 조사하고, 본인의 투자 성향과 위험 감수 수준에 맞춰 최종 입찰가를 산정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.