나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103041 [2] 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ""논현초등학교"" 북동측 인근에 위치한 부동산으로서 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 7호선 및 신분당선""논현역"",""신논현역"", 지하철 7호선 ""학동역"", 지하철 9호선 ""언주역""이 소재하는 등 대중교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제201호, 제203호, 제402호, 제403호로서
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지, 내장벽재, 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 제201호, 제203호, 제402호, 제403호는 다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측으로 노폭 약 4미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103041 (2)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 438,000,000원

토지면적: 12.66㎡ (약 3.83평)

토지지분: 12.66㎡ (약 3.83평)

건물면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

건물지분: 19.5㎡ (약 5.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOOO

건축물 정보: 본 건물은 '벨라움'으로, 철근콘크리트구조이며 2020년 10월 29일에 사용승인되었습니다. 5층 건물이며, 용도는 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설입니다. 본건은 해당 건물 2층 203호입니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 강남구 논현동에 소재하며 "논현초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 또한 지하철 7호선 및 신분당선 "논현역", "신논현역", 지하철 7호선 "학동역", 지하철 9호선 "언주역" 등이 소재하여 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 4미터, 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존: 2020년 11월 16일에 김영훈 외 1인 명의로 보존되었습니다.

* 말소기준권리 (근저당): 2020년 11월 16일, 주식회사 지원파이낸셜대부 명의로 설정된 채권액 1,346,000,000원의 근저당권입니다.

* 신탁: 2020년 11월 16일, 교보자산신탁주식회사 명의로 신탁이 설정되었습니다.

* 임의경매: 2025년 6월 4일, 신목신용협동조합 명의로 임의경매가 신청되었으며, 이는 말소될 예정입니다.

* 근질권: 2025년 8월 22일, 웰컴저축은행주식회사 명의로 1번 근저당권부채권 근질권설정공동담보목록이 설정되었으며, 이는 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,346,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건에는 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다. 제공된 정보에 따르면 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-03-24, 건축물 용도 아파트)으로 지정되어 있습니다.

주변 상업시설: 본건이 소재한 '벨라움' 건물은 근린생활시설 및 다세대주택으로 복합 이용되고 있습니다. 인근 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상업 활동 및 주거 생활이 공존하는 지역입니다.

5. 생활정보

편의시설: 본건은 "논현초등학교" 북동측 인근에 위치하며, "논현역", "신논현역", "학동역", "언주역" 등 다수의 지하철 노선을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다. 또한, 주거 밀집 지역 특성상 다양한 생활 편의 시설에 대한 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

권리관계: 등기부상 신탁 등기가 존재하나, 임의경매 개시로 인해 말소될 가능성이 높습니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸되므로, 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

토지이용계획: 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 현재 다세대주택 용도로 사용 중인 점을 감안할 때, 향후 용도 변경 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

특이사항: 본건은 공동담보 물건으로, 채권 관계가 복잡할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동의 역세권에 위치한 다세대주택입니다. '벨라움' 건물은 2020년에 사용승인되어 비교적 신축에 해당하며, 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 판단됩니다. 등기부상 권리 관계는 임의경매 절차로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리상 위험은 낮아 보입니다. 다만, 본건의 감정가 4억 3천 8백만원은 주변 유사 면적 다세대주택의 최근 실거래가(약 1억원 내외 추정)와 큰 격차를 보입니다. 이러한 시세와의 괴리로 인해 입찰 시 신중한 접근이 필요하며, 여러 차례 유찰될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

강남권 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 투자 및 실거주 목적으로 접근 가능합니다.

2020년 신축 건물로, 내부 수리 비용 발생 가능성이 상대적으로 낮습니다.

다수의 지하철 노선 이용이 가능하여 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

본건의 건물 전용면적은 19.50㎡ (약 5.90평)입니다.

제공된 JSON 정보에 따르면, 2019년 건축된 인근 '논현동187-7,8'의 26.48㎡ 면적 다세대주택이 2026년 6월 3,950만원에 거래되었습니다. 이를 평당 약 493만원으로 환산하면, 본건(19.50㎡)의 시세는 약 9,750만원 (19.50㎡ * 500만원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 4억 3천 8백만원으로, 추정 시세 대비 매우 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정가가 책정된 시점의 시장 상황이나 평가 기준이 현재와 다를 수 있음을 시사합니다.

이러한 시세와의 큰 격차를 고려할 때, 본건은 여러 차례 유찰될 가능성이 높습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 50% 이하, 즉 2억 2천 4백만원 이하에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 현재 제공된 정보에 기반한 추정이며, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 최신 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.