나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103041 [3] 서울특별시 강남구 논현동 158-15 벨라움 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하이테크감정 · 평가일 2025.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 ""논현초등학교"" 북동측 인근에 위치한 부동산으로서 인근은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 7호선 및 신분당선""논현역"",""신논현역"", 지하철 7호선 ""학동역"", 지하철 9호선 ""언주역""이 소재하는 등 대중교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제201호, 제203호, 제402호, 제403호로서
외벽 : 돌붙임 마감 등
내벽 : 벽지, 내장벽재, 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건 제201호, 제203호, 제402호, 제403호는 다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 토지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측으로 노폭 약 4미터, 남동측으로 노폭 약 6미터 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 강남구 논현동 158-15 소재 벨라움 4층 402호 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경103041 (3)이며, 부동산임의경매로 진행됩니다.

채권자는 신OOOOOOO입니다.

감정가는 500,000,000원 (5억원)입니다.

토지면적은 13.95㎡ (약 4.22평)이며, 토지지분 또한 13.95㎡입니다.

건물면적은 22.05㎡ (약 6.67평)이며, 건물지분 또한 22.05㎡입니다.

토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

건축물대장상 조립식패널 3.5㎡의 위반건축물로 등재된 사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "논현초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

또한, 지하철 7호선 및 신분당선 "논현역", "신논현역", 7호선 "학동역", 9호선 "언주역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권보존은 김영훈 외 1명 (2020-11-16)이며, 교보자산신탁주식회사의 공유자전부지분전부이전신탁 (2020-11-16)이 존재합니다.

말소기준권리는 주식회사지원파이낸셜대부의 근저당 (2020-11-16, 1,346,000,000원)입니다.

이후 설정된 웰컴저축은행주식회사의 1번근저당부채권근질권설정 (2025-08-22) 및 신목신용협동조합의 임의경매 (2025-06-04), 강남구의 압류 (2026-04-17)는 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,346,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없으며, 권리상 인수되는 사항은 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 논현동 지역은 다양한 종류의 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 상권입니다.

최근 매매 정보에 따르면,

- 2026년 6월 4일, 논현동 178-5번지 소재 경성빌라 (1986년 건축, 다세대) 73.08㎡ (약 22.1평)이 73,000,000원 (7천3백만원)에 거래되었습니다.

- 2026년 6월 1일, 논현동 45-2번지 소재 논현빌라 (1991년 건축, 연립) 165.96㎡ (약 50.2평)이 176,000,000원 (1억 7천6백만원)에 거래되었습니다.

- 2026년 6월 1일, 논현동 187-7,8번지 소재 다세대주택 (2019년 건축, 3층) 26.48㎡ (약 8.0평)이 39,500,000원 (3천9백50만원)에 거래되었습니다.

본건(22.05㎡, 약 6.67평)과 면적이 가장 유사한 거래 사례는 논현동 187-7,8번지 (26.48㎡, 3950만원)입니다. 이를 기준으로 평당 가격을 환산하면 약 150만원/㎡ 수준입니다.

하지만 본건의 감정가는 500,000,000원 (5억원)으로, 유사 면적의 최근 실거래가 대비 매우 높은 수준임을 알 수 있습니다. 이는 감정가 산정의 오류 또는 본건의 토지 가치가 높게 평가되었을 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

본건은 논현초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

다양한 지하철 노선 (7호선, 신분당선, 9호선) 역이 가까워 서울 시내 이동이 편리합니다.

단독, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물 등재: 건축물대장상 조립식패널 3.5㎡가 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 이행강제금 부과 등의 행정 제재가 있을 수 있습니다. 이는 건물 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 높은 감정가: 주변 유사 면적 실거래가 대비 본건의 감정가가 현저히 높게 책정되어 있습니다. 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 어려울 수 있으며, 재매각 가능성도 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 (건축물 용도: 아파트) 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강남구 논현동이라는 우수한 입지를 갖춘 다세대주택입니다.

역세권이며 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

권리상 인수되는 사항은 없으며, 임차인 관련 보증금도 없는 것으로 파악됩니다.

하지만 건축물대장상 위반건축물 등재 사실과 함께, 주변 실거래가 대비 매우 높은 감정가는 신중한 접근을 요구합니다.

높은 감정가에도 불구하고, 본건의 면적과 실거래가 추이를 고려할 때, 투자 가치를 면밀히 검토해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 강남구 논현동 핵심 지역의 입지적 장점

* 다수의 지하철 노선 이용 가능한 역세권

* 비교적 최근 건축된 건물 (2019년 사용승인)

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 중 가장 유사한 '논현동 187-7,8 (26.48㎡, 2019년 건축, 3층, 3950만원)'의 가격을 기준으로 평당 가격을 산정하면 약 150만원/㎡입니다.

이를 본건의 전용면적 22.05㎡에 적용하면 약 3,300만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 50,000,000원 (5억원)으로, 실거래가 기반 추정치와 약 15배의 큰 차이를 보입니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 매우 높게 책정되었거나, 토지 지분 가치가 과도하게 반영되었을 가능성을 시사합니다.

또한, 건축물대장상 위반건축물 등재 사실은 향후 부담으로 작용할 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가에 근거한 입찰보다는 실거래가 및 시장 상황을 기반으로 한 보수적인 접근이 필수적입니다.

예상 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원 (5천만원 ~ 7천만원)

상기 범위는 제공된 정보를 기반으로 한 보수적인 추정치이며, 현장 확인 및 추가적인 시세 조사, 위반건축물 관련 조사 등을 통해 반드시 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.