나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경151447 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 158-13 제4층 제401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있으며,

주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "까치산역" 등이

소재하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 1997.01.10.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물

내 4층 401호로서,

외 벽 : 외장 돌붙임 등 마감

창 호 : 새시 창호

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약4미터 내외, 동측으로 노폭 약8미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1,2 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축

사육제한구역(지역경제과 확인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역

(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에

관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제

권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.


2) 본건은 별지"건물개황도"와 같이 집합건축물대장상의 건축물 도면 위치와 현황의 위치 및

면적이 상이하여, 공부상 면적(현황 위치)을 기준으로 평가하고 별지 "구분건물 감정평가명

세표"상에 도면상 위치인 경우의 감정평가액을 병기하였으며, 사실과 다를 수 있으니 경매

진행시 재확인하기 바람.

물건 비고

공부와 현황 불일치(402호와 건축물현황도 바뀜)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경151447 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엔OOOOOOOOOOOOO (엔에이치농협캐피탈주식회사)

2.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 158-13 제4층 제401호

용도: 다세대주택

감정가: 255,000,000원

토지면적: 25.28㎡ (약 7.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 55.57㎡ (약 16.81평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "신정초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 "까치산역"이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 이 외에도 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법률적 제한이 있습니다. 특히 공항 관련 보호지구에 해당하여 소음이나 항공기 운항과 관련된 영향을 받을 수 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권은 신강철에서 이순임으로 이전되었으며, 말소기준권리는 2024년 11월 25일 접수된 엔에이치농협캐피탈주식회사의 가압류입니다. 이 가압류를 근거로 강제경매가 진행 중입니다.

4.2. 임차인 분석

본건에는 대항력 있는 임차인 배선정 씨가 있으며, 보증금 175,000,000원, 전입일자 2021년 3월 26일, 확정일자 2021년 2월 25일로 확인됩니다. 임차인 배선정 씨의 보증금은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 김혜정 씨도 있으나, 보증금 0원, 차임 0원으로 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. (건축물대장상 401호는 배선정, 402호는 김혜정이 점유 중으로 보이나, 공부와 현황 불일치 사항이 존재하므로 주의가 필요합니다.)

5. 상권분석

5.1. 주변 건물 정보

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 1일 거래, 2019년 건축, 19.98㎡(약 6.04평) 전용면적, 4층, 216,000,000원 (㎡당 약 10,810,810원)

* 2026년 7월 2일 거래, 1986년 건축, 37.44㎡(약 11.33평) 전용면적, 2층, 150,000,000원 (㎡당 약 4,006,410원)

* 2026년 7월 1일 거래, 2002년 건축, 37.56㎡(약 11.36평) 전용면적, 3층, 160,000,000원 (㎡당 약 4,259,850원)

5.2. 시세 분석

본건의 건물 면적은 55.57㎡(약 16.81평)이며, 감정가는 255,000,000원입니다. 이를 기준으로 환산한 ㎡당 감정가는 약 4,589,000원입니다.

최근 거래된 유사 물건들의 ㎡당 가격은 신축 건물의 경우 매우 높게 형성되어 있으나, 건축 연도가 오래된 물건들의 경우 본건의 감정가 수준과 유사하거나 다소 낮은 편입니다. 본건은 1997년에 건축되어 연식은 있으나, 감정가는 주변 시세 대비 적정한 수준으로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

단지 인근에 신정초등학교가 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 까치산역이 도보 거리에 있으며, 버스 정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부와 현황 불일치

가장 큰 리스크 요인은 공부상 내용과 실제 현황의 불일치입니다. 건축물현황도 상 401호와 402호의 위치 및 면적이 상이하며, 현재 401호의 위치와 면적을 기준으로 감정평가가 이루어졌습니다. 이는 향후 소유권 이전이나 등기 관련 문제 발생 소지가 있으므로, 경매 진행 시 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

7.2. 대항력 있는 임차인 인수

보증금 175,000,000원의 대항력 있는 임차인 배선정 씨의 보증금을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인의 실질적인 현금 부담액을 증가시키므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

7.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건지 인근에서 부동산 가치에 직접적인 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 공항 소음이나 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 양호한 편입니다. 그러나 공부와 현황의 불일치, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 두 가지 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 공부상 면적과 현황 위치가 다르다는 점은 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 민감한 사안이므로 면밀한 검토가 필요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 175,000,000원을 인수해야 하므로, 실질적인 투자 비용 대비 수익률을 신중하게 계산해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 까치산역 인근으로 교통 편리

* 적정 감정가: 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됨

* 인수 보증금 활용: 대항력 있는 임차인의 보증금이 높아, 매수인의 현금 투자 부담을 낮출 수 있는 구조 (단, 총 매입 비용 증가)

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 255,000,000원이며, 인수해야 할 임차인 보증금은 175,000,000원입니다. 이는 매수인이 취득하는 실질적인 자산 가치(equity)가 감정가에서 인수 보증금을 제외한 80,000,000원이라고 볼 수 있습니다. 경매 리스크(공부와 현황 불일치, 임차인 등)를 감안하여, 일반적인 경매 투자 수익률 및 리스크 할인율을 적용하여 산정합니다.

실질적인 자산 가치: 255,000,000원 (감정가) - 175,000,000원 (인수 보증금) = 80,000,000원

리스크 감안 시 적정 투자 비중 (예: 85%): 80,000,000원 * 0.85 = 68,000,000원 (순수 투자금)

따라서, 순수 투자금 68,000,000원을 고려하여 총 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

총 입찰가 = 순수 투자금 + 인수 보증금

총 입찰가 = 68,000,000원 + 175,000,000원 = 243,000,000원

현 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 240,000,000원에서 245,000,000원 사이로 제시합니다. 다만, 공부와 현황 불일치 리스크를 더욱 보수적으로 평가한다면 입찰가를 조정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.