나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10502 [1] 경상남도 거제시 일운면 망치리 191-12 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2026.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 일운면 망치리 소재 '망치몽돌해수욕장' 북동측 인근에 위치하며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건의 위치 및 간선도로와의 거리 등을 고려할 때, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 (1): 완경사지대 내 자체지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 펜션 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 (1): 남측으로 노폭 약 4m내외의 도로, 서측으로 노폭 약 3m내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 (1): 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수욕장지구)

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽: 사이딩 판넬 마감 등, 내벽: 벽지, 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

일련번호 (2): 펜션으로 이용중인 것으로 보이는바 정확한 이용상황은 재확인하시기 바람.

설비내역

일련번호 (2): 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조 바람.

공부와의 차이

본건 일련번호 (2)는 공부상 용도가 단독주택(다가구주택)으로 등재되어 있으나 현황 펜션으로 이용중인 것으로 보이는바 정확한 이용상황은 재확인하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1]지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ)은 매각 포함.
-목록[1]토지는 펜션 건부지로 이용중이고 지상에 소재하는 조경수 등은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 통영지원 2026타경10502 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 일운면 망치리 191-12

용도: 숙박시설 (현황 펜션)

토지 현황:

토지면적: 365.00㎡ (약 110.41평)

토지 이용: 펜션 건부지로 이용 중

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 현황:

건물면적: 199.76㎡ (약 60.43평)

건물 이용: 펜션으로 이용 중 (공부상 단독주택, 현황 펜션)

건물 제시외면적: 36.90㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 건물

주요 설비: 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 446,881,160원

토지 면적: 365.00㎡ (약 110.41평)

건물 면적: 199.76㎡ (약 60.43평)

1.4. 매각 조건

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주요 특이사항:

일괄매각 대상임.

지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄷ)은 매각에 포함됨.

토지 지상에 소재하는 조경수 등은 토지에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 거제시 일운면 망치리 소재 '망치몽돌해수욕장' 북동측 인근에 위치하며, 제반 주위환경은 보통 수준임. 해수욕장 인근이라는 점에서 관광 및 레저 관련 지역 특성을 가짐.

2.2. 교통 및 접근성

본건의 위치 및 간선도로와의 거리를 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됨.

인접 도로 상태: 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로, 서측으로 노폭 약 3m 내외의 도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 규제

일련번호 (1) 토지는 다음의 토지이용계획 및 제한 상태에 해당함:

계획관리지역

자연취락지구

가축사육제한구역(모든 축종 제한)

역사문화환경보존지역

중점경관관리구역(2019-08-22)(망치해수욕장지구)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

토지 등기부 및 건물 등기부 요약 상 다수의 권리 변동이 있었으며, 주요 권리 내역은 다음과 같음.

공유자전원지분전부이전 (접수일자: 2009-10-16)

신탁등기 말소 관련 소유권 이전 (접수일자: 2023-05-30, 2024-08-05)

근저당권 (부산축산업협동조합, 접수일자: 2024-12-24, 채권금액: 312,000,000원) - 말소기준권리

가압류 (최지우, 접수일자: 2025-02-21, 채권금액: 79,000,000원) - 말소

근저당권 (박정호, 접수일자: 2025-03-06, 채권금액: 24,000,000원) - 말소

임의경매 (박정호, 접수일자: 2026-05-14, 채권금액: 20,000,000원) - 말소

3.2. 말소기준권리 및 소멸 여부

말소기준권리는 2024년 12월 24일 접수된 부산축산업협동조합의 근저당권임.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 해당 경매 절차가 종결되면 등기부 상의 모든 권리(말소예정 포함)는 소멸될 것으로 예상됨.

3.3. 인수주의 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황: 미상.

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 및 임차인이 존재할 가능성이 있음. 이 경우 대항력 유무 및 보증금 반환 문제가 발생할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 반드시 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

'망치몽돌해수욕장' 인근의 관광 및 레저 활동 중심 지역으로, 계절적 요인에 따른 상권의 변동성이 있을 수 있음. 주변 환경은 대체로 보통 수준으로 평가됨.

4.2. 현재 이용 현황

건물은 현재 펜션으로 이용 중이며, 토지는 펜션 건부지로 활용되고 있음. 이는 지역의 관광 수요와 연계된 수익 창출이 가능한 구조임을 시사함.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

망치몽돌해수욕장 인근에 위치하여 해수욕장 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준이며, 기타 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 부족하여 추가 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인

임대 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크 요인임. 실제 거주 또는 영업 중인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 부담이 발생할 수도 있음.

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

건축물 현황은 펜션으로 이용 중이나, 공부상 용도는 단독주택(다가구주택)으로 등재되어 있음. 이와 같은 용도 불일치는 향후 건축물 대장 변경, 양성화, 건축물 관련 인허가 등에서 문제가 될 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재함. 이는 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 개발 행위에 제약을 줄 수 있음.

6.4. 기타 잠재적 위험

예비 조사 결과, 특별히 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필수적임. 또한, 해변 인근 지역 특성상 계절적 수요 변화에 따른 영업 수익의 변동성도 고려해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 망치해수욕장 인근에 위치한 펜션 건물 및 토지로, 관광객 수요가 있는 입지적 장점을 가짐. 토지 및 건물 일괄 매각 조건으로, 등기부상 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인 현황 미상과 공부상 용도와 현황의 차이, 다수의 토지 이용 제한 사항이 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 망치몽돌해수욕장 인근에 위치하여 관광 수요가 기대되는 지역임.

* 현황 영업 중인 펜션: 현재 펜션으로 운영 중이므로, 인수 후 즉시 영업 지속 또는 관리를 통한 수익 창출이 가능함.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득할 수 있어 재산권 행사가 용이함.

* 제시외 건물 및 조경수 포함: 감정평가에 포함된 제시외 건물과 조경수까지 모두 취득 가능함.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금은 0원이므로, 본 건의 예상 입찰가는 감정평가액 446,881,160원을 기준으로 하되, 시장 조사 및 권리 분석 상의 잠재적 리스크(특히 미확인 임차인)를 충분히 고려하여 산정해야 함.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 검토가 필요함:

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 내부 시설, 관리 상태 점검.

* 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 시세 조사.

* 실제 임차인 현황 및 대항력 유무, 점유 관계 등 명도 가능성 면밀 분석.

* 지역 관광 수요 및 계절성, 향후 개발 계획 등 시장 동향 분석.

따라서, 초기 입찰가 제시보다는 위 사항들을 종합적으로 검토한 후, 리스크 프리미엄을 반영한 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.