나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3609 [1] 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 1650 대곡역래미안 110동 17층1702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

가) 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 소재 "천내중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위환경은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음. 나) 대구광역시 달성군 유가읍 봉리 소재 "유가읍행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며 주위환경은 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

가) 대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장 및 대곡역(대구도시철도 1호선)이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임. 나) 대상물건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 25층 중 제17층 제1702호 단위세대로서, - 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, - 내 벽 : 내부 인테리어, 일부 타일 붙임 등 마감, - 바 닥 : 바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 샷시 창호 등임. 나) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층 지상 10층 중 제2층 제214호 단위상가로서, - 외 벽 : 외장타일 및 판넬 등 마감, - 내 벽 : 내부 인테리어 등 마감, - 바 닥 : 바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 창 호 : 페어글라스 창호임.

이용상태

가) 아파트로 이용 중임. 나) 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

가) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 지역난방에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등이 되어있음. 나) 공용 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가) 부정형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “주상용 건부지”임. 나) 가장형 토지로서, 자체지반 등고평탄한 “상업용 건부지”임.

인접 도로상태등

가) 대상물건 북동측 및 남동측으로 폭 약 15미터 내외, 북서측 및 남측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 각각 접함. 나) 대상물건 서측으로 폭 약 40미터 내외, 북측으로 폭 약 30미터 내외, 남동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접하며 북동측으로 폭 약 10미터 내외 보행자전용도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가) 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(엘키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천내중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하늘숲유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-08)(엘키즈유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>임. 나) 일반상업지역(2013-11-20) , 지구단위계획구역(세부사항은 대구경북경제자유구역청 확인), 대로1류(폭 35m~40m)(2013-12-20)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2013-12-20)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-12-20)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2013-12-20)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 일반산업단지(2013-12-20)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 상업구역<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구미분류(2025-12-04)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

임대차관계 미상의 전입자 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건명세서

사건번호: 대구서부지원 2026타경3609 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 1650 대곡역래미안 110동 17층1702호

용도: 아파트

감정가: 379,000,000 원

토지면적: 47.68㎡ (약 14.42평)

건물면적: 101.69㎡ (약 30.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 임대차관계 미상의 전입자 있음.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

* 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 소재 "천내중학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

교통상황

* 대상 물건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장 및 대곡역(대구도시철도 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태

* 단지 주변으로 폭 약 15미터 내외 및 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 원활한 통행이 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 도로 저촉 사항이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(엘키즈유치원, 천내중학교, 하늘숲유치원), 절대보호구역(엘키즈유치원)에 해당됩니다.

3. 권리분석

등기부요약

* 말소기준권리: 2007년 12월 04일 국민은행 근저당권 (39,000,000원)

* 본건 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,191,029,332원

임차인 현황

* 임차인: 이효숙

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-02-22

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인됩니다. 그러나 임대차 관계가 불분명한 전입자가 존재한다는 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

주위환경

* 주변이 아파트 단지 및 근린생활시설로 형성되어 있어 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

건물 구조

* 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 2층, 지상 25층 건물 중 17층 1702호입니다.

* 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 내부 인테리어 및 타일 마감, 바닥은 바닥재 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태

* 해당 물건은 아파트로 이용 중입니다.

5. 생활정보

단지정보

* 단지명: 대곡역래미안

* 주소: 대구광역시 달성군 화원읍 구라리 1650

* 사용승인일: 2007년 07월 20일

* 총 세대수: 1451세대

* 총 동수: 12동

* 총 주차대수: 307대

* 단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

인근시설

* 교육시설: 천내중학교, 하늘숲유치원, 엘키즈유치원 등이 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 대곡역(대구도시철도 1호선) 및 시내버스 승강장이 도보 거리에 있습니다.

* 주변 환경: 다수의 아파트 단지와 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차관계 미상의 전입자 존재: 해당 전입자는 대항력이 없으나, 점유 관계의 불확실성으로 인해 명도 절차에 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 유동화물건: 채권이 유동화된 물건으로, 채권 추심 과정이나 관련 절차상의 특수성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대곡역 역세권에 위치한 대규모 아파트 단지 내 고층 매물로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임대차관계 미상의 전입자 존재가 가장 큰 리스크 요인으로 분석됩니다. 이러한 점을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대곡역 역세권 입지로 우수한 교통 편의성을 확보하고 있습니다.

* 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 17층 고층으로 일조 및 조망 확보가 유리합니다.

* 현재 물건의 면적(101.69㎡)으로 최근 거래된 사례가 있으며, 이를 통해 시세 파악이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 면적(101.6927㎡)의 최근 매매가는 2026년 6월 1일 350,000,000원(9층), 2026년 7월 18일 335,000,000원(12층)으로 확인되었습니다. 본 건은 17층으로 층수 이점이 있으나, 감정가(379,000,000원) 대비 최근 실거래가 사이에 차이가 있으며, 임대차관계 미상의 전입자라는 잠재적 리스크가 존재합니다.

종합적인 시장 상황, 층수 이점, 그리고 잠재적 리스크를 고려하여, 예상 입찰가는 315,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가의 약 83.1% 수준이며, 최근 실거래가 대비로는 층수 이점을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.