나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600966 [1] 대전광역시 중구 유천동 270-21 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2026.06.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 유천동 소재‘유천1동 행정복지센터’남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

장방형 토지이고, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(1900-01-01)(도시지역), 제2종일반주거지역(2023-07-14), 소로3류(폭 8m 미만)(2015-11-06)(유천18호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전문화초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물로서, (사용승인 : 2003.11.08.) 외 벽 : 드라이비트, 외장석재 마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 기준 지하1층 : 다가구주택(3가구) 1층 : 다가구주택(2가구) 2층 : 다가구주택(2가구) 3층 : 다가구주택(1가구)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 전기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

발코니, 옥탑소재 계단실 등은 본 건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -다가구주택 등의 내부 조사는 불가하여, 건축물대장상 현황도면과 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였음.

물건 비고

-일괄매각
-발코니, 옥탑 소재 계단실 등은 건물 포함 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 대전지방법원 2026타경600966 (1)

소재지: 대전광역시 중구 유천동 270-21

용도: 다가구주택

감정가: 600,110,000원

토지 면적: 143.80㎡ (약 43.5평)

건물 면적: 341.27㎡ (약 103.25평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

본건은 대전광역시 중구 유천동에 소재하며, ‘유천1동 행정복지센터’ 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 양호하고 버스 승강장이 근거리에 있어 교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

북측으로는 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종 일반주거지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(대전문화초등학교)으로 지정되어 있습니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으며, 주거 환경에 적합한 입지입니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제 경매 사건으로, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2026년 5월 11일 접수된 서울보증보험의 강제경매 개시결정(권리금액 80,501,698원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리가 있습니다. 특히, 주택임차권 등기(접수번호 2024.04.25. 제52189호)와 주택임차권 등기(접수번호 2024.11.11. 제144201호)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다.

총 인수 보증금은 다음과 같습니다.

* 한국토지주택공사 (2022-02-24 전입, 2022-01-27 확정): 76,000,000원

* 한국토지주택공사 (2022-06-08 전입, 2022-04-22 확정): 80,000,000원

따라서, 총 인수 보증금 합계는 156,000,000원입니다.

임차인 현황 및 권리 분석:

* (01) 최

보증금: 25,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

전입/확정일자: 2025-12-02 (경매개시결정 등기 이후 전입자로, 배당받지 못할 경우 인수될 가능성 있음)

* (02) 오

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

(주의: 보증금액이 미상이나 대항력이 있어 인수될 가능성을 고려해야 합니다.)

* (02) 최

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

전입/확정일자: 2025-12-02 (경매개시결정 등기 이후 전입자로, 배당받지 못할 경우 인수될 가능성 있음)

* (03) 전

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

전입/확정일자: 2024-02-15

(건물 등기부상 '인수'로 기재되어 있으나, 경매개시 결정일 2026-05-11 이후의 권리로서 추가 확인 필요)

* (101) 한국토지주택공사(입주자한만금)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

전입일자/확정일자: 2022-04-15 / 2022-04-04

* (101) 한

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

전입일자: 2022-04-15

(주의: 보증금액이 미상이나 대항력이 있어 인수될 가능성을 고려해야 합니다.)

* (102) 이

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 있음

전입일자: 2022-05-06

(주의: 보증금액이 미상이나 대항력이 있어 인수될 가능성을 고려해야 합니다.)

* (102) 한국토지주택공사(입주자이미자)

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

전입일자/확정일자: 2022-05-06 / 2022-05-09

* (201) 김

보증금: 50,000,000원

차임: 100,000원

대항력: 있음

전입/확정일자: 2025-01-23 (경매개시결정 등기 이후 전입자로, 배당받지 못할 경우 인수될 가능성 있음)

* (201) 한국토지주택공사

보증금: 76,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

전입일자/확정일자: 2022-02-24 / 2022-01-27

(인수 대상)

* (202) 한국토지주택공사(입주자박수경)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

전입일자/확정일자: 2022-06-08 / 2022-04-22

(인수 대상)

* (301) 이

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

대항력: 있음

전입일자: 2021-10-28

(참고: 보증금 증액분이 여러 차례 기록되어 있으나, 총액 130,000,000원으로 판단됩니다.)

4. 상권분석

본 물건은 주거지대에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

유천1동 행정복지센터가 인근에 있어 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

인근 학교로는 대전문화초등학교가 있어 교육 환경 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

상권이 매우 발달한 지역은 아니나, 주거지로서의 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 대전광역시 중구 유천동으로, 주거 밀집 지역 내에 위치합니다.

가까운 편의시설로는 행정복지센터가 있으며, 학교(대전문화초등학교)가 인근에 있습니다.

교통은 차량 진입 및 대중교통 이용이 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 총 156,000,000원의 보증금을 인수해야 합니다.

* 보증금액이 미상인 임차인(오 , 한 , 이 )이 대항력을 가지고 있어, 추후 보증금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 경매개시결정 등기일(2026-05-11) 이후에 전입 신고한 임차인(최 (01), 최 (02), 김 )들이 배당받지 못할 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* '정비구역'에 해당하므로, 향후 재개발 등 도시계획 변경에 따른 영향이 있을 수 있습니다. 이는 기회 요인이 될 수도 있으나, 사업 진행 상황에 따라 변동성을 내포합니다.

* 건축물 사용승인일(2003.11.08.) 기준 20년이 경과한 건물로, 노후에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

대전광역시 중구 유천동에 위치한 다가구주택 경매 물건으로, 감정가는 600,110,000원입니다.

가장 큰 특징은 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 약 1.56억원 가량을 인수해야 한다는 점입니다.

또한, 보증금 미상의 대항력 있는 임차인과 경매개시결정일 이후 전입한 임차인의 존재는 추가적인 인수 위험을 내포하고 있어 철저한 권리 분석이 필요합니다.

정비구역이라는 점은 장기적인 관점에서 잠재적 가치 상승 요인이 될 수 있으나, 단기적인 불확실성도 동반합니다.

전반적으로 인수해야 할 부채가 상당하므로, 입찰 전 충분한 법률 검토와 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 정비구역 지정으로 인한 향후 지역 개발 기대감 및 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다가구주택으로서 여러 가구에 대한 월세 수입 창출을 통해 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다.

* 명확한 인수 보증금(1.56억원)을 제외한 입찰가를 산정하여, 시세 대비 저평가된 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금(156,000,000원)을 제외한 금액을 기준으로 보수적으로 산정합니다.

감정가: 600,110,000원

인수 보증금 합계: 156,000,000원

보수적 예상 입찰가 산정: 감정가 - 인수 보증금

600,110,000원 - 156,000,000원 = 444,110,000원

이는 단순 계산에 의한 추정치이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 상세 권리 분석 결과, 잠재적 추가 인수 위험 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

보증금 미상의 임차인 및 경매 개시 이후 전입자의 인수 여부에 대한 추가적인 법률 자문이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.