나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600964 [1] 대전광역시 대덕구 비래동 113-36 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금빛 · 평가일 2026.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래초등학교" 남서측 인근에 소재하는 토지로서, 주위는 다가구주택, 단독주택 및 점포 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형 평지로서 다가구주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 로폭 약8미터의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경보호에 관한 법률>등임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물로서, - 외벽 : 치장 돌붙임 등 마감. - 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. - 창호 : 샷시창호임.

이용상태

다가구주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

확장형발코니 및 옥탑 계단실은 부합물로서 기호(2)에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

1층 부분이 건축물대장상 '주차장'으로 표기되어 있으나, 현황 '계단실 등'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 기호(2) 옥탑에 이동통신사 등의 중계기가 설치되어 있으나, 이동이 가능하고, 소유자 및 임대현황 등이 미상인 바, 본건 감정평가금액에 고려하지 아니하였으니 경매입찰 시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 옥상중계기 매각 제외. 목록 2 건물의 1층 부분이 건축물대장상 '주차장'으로 되어 있으나 현황은 '계단실 등'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600964 (1)

소재지: 대전광역시 대덕구 비래동 113-36

용도: 다가구주택

감정가: 631,359,600원

토지면적: 187.10㎡ (약 56.6평)

건물면적: 335.96㎡ (약 101.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

특이사항: 선순위임차권, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 옥상중계기 매각 제외. 목록 2 건물의 1층 부분이 건축물대장상 '주차장'으로 되어 있으나 현황은 '계단실 등'임.

2. 입지조건

본건은 대전광역시 대덕구 비래동 소재 "비래초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다가구주택, 단독주택 및 점포 등이 소재하는 지역으로서, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

북동측으로 로폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종 일반주거지역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2026년 5월 11일 접수된 박현성 채권자의 강제경매 개시결정(채권금액 59,839,607원)입니다.

등기부등본상 다수의 주택임차권이 존재하며, 이 중 일부는 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

인수되는 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 을구 27번 주택임차권 (한국토지주택공사): 보증금 75,000,000원, 전입일자 2022.01.11, 확정일자 2021.12.22.

* 을구 28번 주택임차권 (한국토지주택공사): 보증금 75,000,000원, 전입일자 2021.12.08, 확정일자 2021.11.24.

* 을구 29번 주택임차권 (한국토지주택공사): 보증금 80,000,000원, 전입일자 2021.10.05, 확정일자 2021.11.11.

따라서, 매수인이 인수해야 할 총 보증금은 230,000,000원입니다.

대항력 있는 임차인 현황:

* (201호) 방소연: 보증금 4,000,000원, 차임 260,000원, 전입/확정 2025-03-04

* (202호) 박현성: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입/확정 2021-11-19

* (203호) 한국토지주택공사(입주자 남수경): 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-01-11, 확정 2021-12-22 (을구 27번 임차권 인수 대상)

* (204호) 김성준: 보증금 미상, 차임 미상, 전입 2024-09-25.

* (301호) 김상곤: 보증금 미상, 차임 미상, 전입 2025-08-04.

* (302호) 김경범: 보증금 미상, 차임 미상, 전입 2021-12-08.

* 한국토지주택공사(입주자 김경범): 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-12-08, 확정 2021-11-24 (을구 28번 임차권 인수 대상)

* (303호) 장현재: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-11-08, 확정 2021-10-23

* (402호) 원정인: 보증금 미상, 차임 미상, 전입 2021-10-05.

* 한국토지주택공사(입주자 원정인): 보증금 80,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2021-10-05, 확정 2021-11-11 (을구 29번 임차권 인수 대상)

금액이 미상이라도 주의 필요 문구:

임차인 김성준, 김상곤, 김경범, 원정인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상으로 표기되어 있습니다. 이 경우, 낙찰 후 해당 임차인에게 배당이 이루어지지 않거나 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 해당 임차인들과의 직접적인 소통을 통해 정확한 보증금 액수와 대항력 여부, 배당 현황 등을 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 대전광역시 대덕구 비래동은 주거 지역으로서 다가구주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다.

인근에 비래초등학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

소규모 점포들이 산재해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대전의 관문 지역에 해당하여 교통 접근성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 비래초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통시설: 단지 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 편의시설: 지역 내 상주 인구를 위한 소규모 상가 및 편의시설이 존재합니다.

* 주변 환경: 검색 결과, 해당 지역 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 정보에 따르면 자연 친화적인 환경이나 문화시설 부족이 언급된 바 있으나, 최근 개발 상황은 별도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인(김성준, 김상곤, 김경범, 원정인)으로 인해 예상치 못한 보증금 인수 금액이 발생할 수 있습니다. 한국토지주택공사 임차인 3건은 이미 230,000,000원의 보증금이 인수되는 것으로 명시되어 있습니다.

* 공부상 오류: 1층 부분이 건축물대장상 '주차장'으로 등재되어 있으나, 현황은 '계단실 등'으로 사용되고 있어 향후 건축 관련 문제 발생 소지가 있습니다.

* 옥상 중계기: 옥상에 설치된 중계기는 매각 대상에서 제외되나, 설치로 인한 민원 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 도로 상황: 북동측 8미터 도로에 접해 있으나, 주변 건물 밀집 시 차량 통행 및 주차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 대덕구 비래동에 위치한 다가구주택으로, 비래초등학교 인근이라는 장점이 있습니다.

그러나 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 낙찰 후 이들 임차인에게 추가 보증금 인수 부담이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

또한, 건물 현황과 공부상의 차이점, 옥상 중계기 등은 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 배후 주거 수요: 다가구주택으로서 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

* 교육 환경: 비래초등학교가 인접하여 학부모들의 선호도가 있을 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 내 개발 계획이나 시세 변화에 따라 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 631,359,600원입니다.

매수인이 인수해야 할 총 임차보증금은 230,000,000원(한국토지주택공사 3건)입니다.

보증금 및 차임이 미상인 임차인(김성준, 김상곤, 김경범, 원정인)이 존재하므로, 이들의 보증금 인수액이 추가될 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 명확한 인수 보증금 총액과 미상 임차인의 잠재적 인수 보증금을 면밀히 분석하여 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 최종 입찰가 결정 전, 현장 조사 및 임차인과의 상담을 통해 모든 권리관계를 명확히 파악하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.