나이스옥션 법원경매 대전 2026타경278 [1] 세종특별자치시 반곡동 865 시드니블루 5층503호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 “반곡동 행정복지센터” 남동측 인근에 위치하며, 주위은 아파트단지, 각종 상업용 부동산, 상업나지 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층 제503호로서, 　외벽 : 석재붙임, 강화유리 마감 등, 　내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 　창호 : 샷시창호 등으로 시공되었음.

이용상태

공부상 제1종근린생활시설(의원)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 시스템냉난방설비, E/V설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서, '근린생활시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 40~50M의 광대로변, 북측으로 노폭 약 20M 내외의 중로변과 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~ 50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-4012)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 예정지역<신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 대상물건은 기준시점 현재 소유권대지권이 미등기된 상태이며 동일건물 내 다른 호수는 소유권대지권 확인이 가능하고 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의거 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지고 있으며, 구분건물은 관행상 토지와 일체로 거래되는 점 등에 따라 추후 적정 대지지분이 이전될 것을 감안하여 건물과 일체로 감정평가하였으니, 업무진행시 참고바람.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경278 (1)

* 물건소재지: 세종특별자치시 반곡동 865 시드니블루 5층503호 (도로명 주소: 세종특별자치시 한누리대로 1828, 5층 503호)

* 용도: 근린상가 (공부상 제1종근린생활시설, 의원)

* 감정가: 584,000,000원

* 토지면적: 1430.00㎡ (약 432.63평)

* 건물면적: 113.80㎡ (약 34.42평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 건물 및 토지 정보

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 제5층 제503호

* 토지 형상 및 이용 상태: 세장형의 평지로서, '근린생활시설' 건부지로 이용 중

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40~50M) 및 중로1류(폭 20M 내외)와 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 해당함.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 대상 물건은 세종특별자치시 반곡동 소재 “반곡동 행정복지센터” 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 각종 상업용 부동산, 상업나지 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 대중교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 접근성: 남측으로 노폭 약 40~50M의 광대로, 북측으로 노폭 약 20M 내외의 중로와 각각 접하고 있어 차량의 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 을1 (2024-07-12 접수, 근저당권, 동세종농업협동조합, 채권액 222,000,000원)

* 등기부채권 총액: 342,000,000원 (을1, 을2 합계)

3.2. 권리 분석 요약

* 대지권 미등기 관련: 소유권 대지권이 미등기된 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 있습니다. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 의거 구분건물과 대지사용권은 일체성을 가지므로, 추후 적정 대지지분이 이전될 것을 감안하여 건물과 일체로 평가되었습니다.

* 경매 개시 권리: 갑6 (2026-05-15 접수, 강제경매, 주식회사 장남, 채권액 155,140,160원)

4. 상권 및 건물 이용 현황

4.1. 건물 현황

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임, 강화유리 마감 등입니다. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 시스템냉난방설비, E/V, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

* 공부상 용도 및 실제 이용: 공부상 제1종근린생활시설(의원)입니다.

4.2. 상권 특성

* 주변 상업 시설: 아파트단지, 각종 상업용 부동산, 상업나지가 혼재하는 지역으로 활발한 상권 형성이 예상됩니다.

* 예상 업종: 근린생활시설로서 의원, 사무소, 학원, 일반음식점 등 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변 아파트단지 및 상업용 부동산 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

* 본 물건은 상대보호구역에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 대지권 미등기: 소유권 대지권이 미등기 상태이므로, 잔금 납부 후 소유권 이전 시 대지권 등기 절차를 직접 진행해야 할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 향후 거래 시 번거로움을 야기할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 리스크

* 임대 관계 미확인: 임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그러나 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 등 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 혐오시설 여부: 제공된 정보 및 주변 환경 조사 결과, 혐오시설 등 부정적인 영향을 미칠 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (정확한 혐오시설 유무는 반드시 현장 방문 및 상세 지도 확인이 필요합니다.)

7. 종합 의견

세종시 핵심 지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 입지 조건이 우수하며 다양한 업종의 입점이 가능한 잠재력을 지니고 있습니다. 또한, 주변 상권 발달 가능성이 높다는 장점이 있습니다. 다만, 대지권 미등기 및 임차인 정보 미확인과 같은 리스크 요소를 내포하고 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심 지역의 상업 시설로서 장기적인 가치 상승이 기대됩니다.

* 활용도가 높은 근린상가로 다양한 업종의 입점이 용이합니다.

* 우수한 교통 및 주변 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 584,000,000원

* 대지권 미등기, 임차인 미상 등의 리스크를 고려하여 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가 산정을 고려할 수 있습니다. (단, 실제 현장 조사 및 권리관계 확인 후 최종 결정 요망)

* 예상 입찰가 범위: 467,200,000원 ~ 525,600,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.