나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50515 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3377 신영지웰홈스아파트 106동 1층102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 소재 '솔밭 초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 주택, 근린생활시설등이 소재하는등 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 인근에 간선도로가 통과하는등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브 철골경사지붕 15층 중 제1층 제102호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감등임. 내 벽 : 벽지 및 타일 마감등임. 창 호 : 샷시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복4차선의 포장도로와, 북측 및 남측으로 왕복2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 주거용지(건폐율 60%이하, 용적률 230%이하, 높이 15층이하) , 지구단위계획구역(대농2지구) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합) , 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(솔밭중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(솔밭초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(지웰시티유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(솔밭중학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(지웰시티유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50515 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3377 신영지웰홈스아파트 106동 1층 102호

용도: 아파트

감정가: 435,000,000원

토지 면적: 49.81㎡ (약 15.07평)

건물 면적: 84.79㎡ (약 25.66평)

건물 사용승인일: 2009년 12월 15일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 복대동에 위치하며, '솔밭 초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 통행이 용이하며, 인근에 간선도로가 통과하여 교통 접근성이 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 서측으로 왕복 4차선, 북측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 주거용지, 지구단위계획구역(대농2지구)으로 지정되어 있습니다. 소로1류, 중로1류, 중로3류 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(솔밭중학교, 솔밭초등학교, 지웰시티유치원), 절대보호구역(솔밭중학교, 지웰시티유치원) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본건의 말소기준권리(을1)는 2014년 12월 22일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권입니다. 이에 따라 이후 접수된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 2009-12-28, 권리종류: 소유권보존 (주식회사신영)

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2009-12-31, 권리종류: 소유권이전 (김용운 외 1명)

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2014-12-22, 권리종류: 공유자전원지분전부이전 (유민)

* 등기구분: 을1, 접수일자: 2014-12-22, 권리종류: 근저당권 (한국자산관리공사, 권리금액: 234,600,000원, 말소기준권리)

* 등기구분: 을4, 접수일자: 2021-07-12, 권리종류: 근저당권 (주식회사온앤온대부, 권리금액: 105,000,000원)

* 등기구분: 을7, 접수일자: 2022-04-18, 권리종류: 근저당권 (박태균, 권리금액: 15,000,000원)

* 등기구분: 갑12, 접수일자: 2024-07-08, 권리종류: 가압류 (웰컴저축은행주식회사, 권리금액: 3,407,665원)

* 등기구분: 갑13, 접수일자: 2024-08-14, 권리종류: 가압류 (에스비아이저축은행, 권리금액: 18,354,406원)

* 등기구분: 갑17, 접수일자: 2025-03-12, 권리종류: 가압류 (하나캐피탈, 권리금액: 22,888,952원)

* 등기구분: 갑18, 접수일자: 2025-03-20, 권리종류: 가압류 (롯데캐피탈, 권리금액: 11,005,811원)

* 등기구분: 갑19, 접수일자: 2025-09-15, 권리종류: 가압류 (중소기업은행, 권리금액: 5,201,686원)

* 등기구분: 갑21, 접수일자: 2026-04-10, 권리종류: 압류 (국민건강보험공단)

* 등기구분: 갑22, 접수일자: 2026-05-12, 권리종류: 임의경매 (한국자산관리공사, 권리금액: 198,141,151원, 사건번호: 2026타경50515)

등기부채권 총액: 415,458,520원

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없습니다 (합계: 0원). 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 확인하는 것이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 복대동 일대는 신영지웰시티와 같은 대규모 주거단지와 더불어 롯데마트, 롯데아울렛, 롯데시네마 등 대형 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다. 또한, SK하이닉스 등 대기업이 인근에 밀집해 있어 배후 주거 수요가 풍부한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 신영지웰홈스아파트

주소: 충청북도 청주시 흥덕구 복대동 3377

세대수: 452세대

동수: 11개동

최고층: 15층, 최저층: 10층

주차: 세대당 1.6대 (총 726대)

관리사무소 연락처: 043-231-0431

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 어린이놀이터, 자전거보관소

사용승인일: 2009년 12월 15일

5.2. 면적 정보

본건은 전용면적 84.79㎡ (약 25.66평)의 아파트로, 해당 면적대의 아파트는 33평형으로 구성됩니다.

5.3. 교육환경

단지 인근에 솔밭초등학교와 솔밭중학교가 있어 교육 환경이 우수합니다. 솔밭초등학교는 학생 수가 많은 편으로 알려져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 침수 위험

신영지웰홈스 아파트 단지는 과거 기록적인 폭우로 인해 지하주차장이 침수된 사례가 있습니다 (2017년, 2022년). 이는 집중호우 시 재산 피해로 이어질 수 있는 중요한 리스크 요인이므로, 투자 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 미상 임차인

임대 관계가 미상으로 조사되었으므로, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 청주시 흥덕구 복대동의 신축급 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 솔밭초등학교 및 솔밭중학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호하며, 주변 상권 및 교통 여건도 편리합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 말소될 예정으로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, 과거 집중호우 시 지하 주차장 침수 이력이 있다는 점은 중요한 유의사항입니다. 이는 향후 단지 가치 및 투자 수익률에 영향을 미칠 수 있는 잠재적 리스크로 고려되어야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상이라는 점도 현장 조사를 통해 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 청주시 복대동의 핵심 주거 지역 내 위치

* 대형 상업 시설 및 편의 시설 접근성 우수

* 안정적인 학군 (솔밭초, 솔밭중 인접)

* 최근 매매가 상승 추세 (감정가 대비 높은 실거래가)

* 권리 관계 명확 (매각으로 인한 권리 소멸)

9. 예상 입찰가

감정가: 435,000,000원

최근 실거래가 (2026년 7월): 45,800,000 ~ 48,500,000원 (84㎡ 기준)

최근 실거래가를 고려할 때, 본 물건의 시세는 감정가보다 높은 수준을 형성하고 있습니다. 그러나 과거 지하 주차장 침수 이력이라는 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 최근 실거래가 하단부를 고려한 430,000,000원 ~ 460,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 물건 현황, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.