나이스옥션 법원경매 평택 2026타경50827 [1] 경기도 안성시 공도읍 진사리 742 안성수창해뜨레 103동 6층607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 글 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 서측인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건 내 제 6층 제607호로, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

아파트(방3, 화장실2, 거실, 주방 및 식당 등)로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 각각 약13m, 약5m도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

진사리 742 :도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 상대보호구역<학교보건법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(2025-1058)-외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2026타경50827 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 진사리 742 안성수창해뜨레 103동 6층607호

용도: 아파트

감정가: 222,000,000원

토지면적: 32.20㎡ (약 9.74평)

토지 지분: 32.2㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.40㎡ (약 17.97평)

건물 지분: 59.4㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 "양진초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 전, 답 등이 혼재하는 지역입니다.

대중교통 상황은 본건 인근에 노선버스정류장이 소재하여 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 19층 건물 내 제6층 제607호로, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

이용 상태는 방3, 화장실2, 거실, 주방 및 식당 등으로 구성된 아파트입니다.

설비로는 승강기, 위생 및 급배수, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용 중이며, 본건 동측 및 북측으로 각각 약13m, 약5m 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 수창산업개발주식회사 (2019-05-21)

* 근저당권: 우리은행 (68,760,000원, 2019-05-21) - 말소기준권리

* 주택임차권: 염효정 (136,500,000원, 2025-06-09 말소예정) - 전입 2019-05-23, 확정 2023-11-28

* 강제경매: 주택도시보증공사 (87,049,030원, 2026-05-08) - 본 경매 사건

등기부채권 총액은 205,260,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 염효정

* 보증금: 136,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-05-23

* 확정일자: 2023-11-28

* 배당신고일자: 2025-06-09

* 대항력: 없음

주의사항: 임차인 염효정은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경기도 안성시 공도읍 진사리 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다.

인근에 양진초등학교가 위치하고 있으며, 상가 시설이 산재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 가능한 수준으로, 지역 내에서의 이동성은 보통으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

아파트명: 안성수창해뜨레

사용승인일: 2019년 05월 03일

총 3개 동, 213세대가 거주 중입니다.

본건은 19층 중 6층에 위치하며, 전용면적 59.40㎡ (약 17.97평)으로 방3, 화장실2, 거실, 주방 및 식당으로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

주차는 총 91대가 가능하며, 지하주차장 7대, 지상주차장 4대, 옥외주차 91대가 가능합니다. (제공된 정보 상 주차대수 합계가 91대로 기재되어 있으며, 지상/지하 주차 대수와 차이가 있습니다.)

주변 시설:

* 교육시설: 양진초등학교 인근

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

* 교통: 버스정류장 인근

혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 임차인 염효정은 대항력이 없는 것으로 명시되어 있으나, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대비해야 합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉) 등으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-1058 - 외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 중로3류(폭 12m~15m)에 저촉되는 부분은 확인이 필요합니다.

* 기타: 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 별도의 임대차 관계가 존재할 가능성에 대한 주의가 필요할 수 있습니다. (다만, 명시된 임차인 염효정의 정보가 구체적이므로 해당 건에 대한 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 준공된 안성수창해뜨레 아파트 103동 6층 매물로, 비교적 신축에 속하며 전용면적 59.40㎡ (약 17.97평)의 선호도 높은 소형 평형입니다.

양진초등학교 인근의 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 보통 수준입니다.

등기부상 권리관계는 명확하며, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

주요 임차인인 염효정은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 일부 토지이용계획 상 도로 저촉 및 허가구역 지정 등은 향후 건축 행위 등에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 소형 평형: 전용면적 59.40㎡는 실거주 및 투자 수요가 꾸준한 편입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 정보에 따르면, 같은 단지 내 81.24㎡(약 24.6평) 면적이 2026년 6월 255,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

또한, 본건과 유사한 면적인 59.21㎡(약 17.9평)의 경우 2026년 1월 전세 보증금 135,000,000원, 59.59㎡(약 18평)의 경우 2025년 12월 전세 보증금 140,590,000원에 계약된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 222,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 시세 동향을 고려할 때, 유사 면적의 전세 보증금 수준과 비교했을 때 감정가는 적정하거나 약간 높을 수 있습니다. 하지만 81.24㎡의 매매가를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가 역시 충분히 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

(이는 현재 제시된 감정가 및 유사 물건 시세를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.