나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50900 [1] 경기도 성남시 분당구 대장동 662 패밀리판교 101동 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 '용인서울고속도로 서분당IC' 북동측 근거리에 위치하며 주변은 업무시설(오피스텔), 아파트단지, 근린생활시설, 임야, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하고 서측으로 용서고속도로, 남동측으로 지방도334번이 위치하고 동측의 판교대장로를 따라 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지하5층 지상10층 업무시설(오피스텔) 내 5층 502호로서 외벽: 석재 및 몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 타일 등 마감 창호: 섀시 창호임

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 주차장시설, 출입문보안개폐 등을 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측과 동측으로 폭 약 15m, 25m 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대장), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합) 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시개발구역<도시개발법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 임업용산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)(첨부된 공부 참조).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 내부 접근이 제한돼 있어 표준적 이용상황을 기준으로 하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2026타경50900 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 대장동 662 패밀리판교 101동 5층502호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 778,000,000원

토지면적: 18.63㎡ (약 5.63평)

토지지분: 18.63㎡ (약 5.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.60㎡ (약 25.60평)

건물지분: 84.6㎡ (약 25.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 도시개발구역, 유동화물건

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 도시개발구역, 유동화물건

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가 요항표

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1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동에 소재하며, '용인서울고속도로 서분당IC'에서 북동측으로 인접한 위치에 있습니다. 주변으로는 업무시설(오피스텔), 아파트단지, 근린생활시설, 임야, 공원 등이 혼재되어 있습니다.

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 서측으로는 용서고속도로, 남동측으로는 지방도 334번이 위치하고 있습니다. 동측의 판교대장로를 따라 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

건물은 철근콘크리트구조의 지하 5층, 지상 10층 오피스텔 건물 내 5층 502호입니다.

인접 도로로는 북측 약 15m, 동측 약 25m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 주정차에 불편함이 없습니다.

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1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 6일 접수된 우리은행의 근저당권 (을1, 채권액 690,000,000원)입니다.

본 경매 사건(2026타경50900)은 유더블유아이유동화전문유한회사 (양도인: 주식회사 우리은행)의 신청으로 개시되었습니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리인 분당세무서장의 압류(갑3, 2025년 7월 30일) 및 본건 임의경매개시결정(갑4, 2026년 5월 8일)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 소유권 이외의 부담스러운 권리 없이 깨끗한 등기 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 등기부상 기타사항이나 특이사항으로 명시되지 않은 숨은 권리(유치권 등)나 임차인 관계는 별도 확인이 필요합니다.

집합건물 등기부 요약 정보에 따르면, 소유권은 주식회사하나자산신탁(갑1)에서 이병현(갑2)으로 이전된 상태입니다.

집합건물 등기부상 채권 총액은 690,000,000원입니다.

"물건명세서 참고사항"에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 뒤에 내용이 없어 인수해야 할 지상권 등은 없는 것으로 판단됩니다.

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1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 오피스텔은 2023년 신축 건물로 다음과 같은 가격에 거래되었습니다.

2025년 11월 28일: 766,000,000원 (전용면적 84.98㎡)

2025년 11월 1일: 789,000,000원 (전용면적 84.60㎡)

2025년 12월 1일: 777,000,000원 (전용면적 84.88㎡)

최근 3건의 매매 평균가는 약 777,333,333원입니다.

감정가 778,000,000원은 최근 시세와 유사한 수준이며, 건물 준공연도가 2023년으로 매우 신축임을 감안할 때 시세가 안정적으로 유지되고 있는 것으로 보입니다.

성남시 분당구 대장동은 판교 테크노밸리와 인접하여 풍부한 직주근접 배후수요를 확보하고 있으며, 개발 잠재력이 높은 지역으로 평가받고 있습니다.

주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용도 용이한 편입니다.

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1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 석재 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일로 마감되었습니다. 창호는 섀시 창호입니다.

내부에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지 및 소화설비, 주차장 시설, 출입문 보안 개폐 시스템 등이 갖추어져 있습니다.

건축물 대장에 따르면, 해당 건물(패밀리판교 101동)은 2023년 1월 30일에 사용승인을 받은 신축 건물입니다. 총 10층 규모이며, 지하 5층까지 있습니다. 본건 502호는 지상 5층에 위치합니다.

업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 총 67개의 호실이 있습니다. 내부에 71대의 차량을 주차할 수 있는 자동 주차 시설을 갖추고 있습니다.

토지는 평지의 사다리형 토지로서, 오피스텔 건물이 건축된 상태입니다.

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1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 임대 관계가 불명확하다는 점입니다. 감정평가서 요약에 '임대관계 미상이며 내부 접근이 제한돼 있어 표준적 이용상황을 기준으로 하였음'이라고 기재되어 있으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있습니다. 이는 현재 거주자 또는 임차인이 있을 경우 예상치 못한 명도 저항이나 추가적인 협상 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

물건이 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 채권 매입 및 경매 진행 과정에서 일반 물건과 다른 절차가 있을 수 있습니다. 다만, 이는 일반적으로 권리 관계에 직접적인 위험을 초래하지는 않습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(대장) 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 2025.8.26.~2026.8.25. 및 아파트 / 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정된 부분이 있습니다. 이는 향후 매매 시 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있음을 시사하나, 현 상태의 오피스텔 이용에는 큰 제약이 없을 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 대장지구는 신도시 개발 지역으로, 계획적인 도시 계획에 따라 주거 및 상업시설 위주로 개발되고 있습니다.

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1.6. 종합 의견

본건은 성남시 분당구 대장동의 신축 오피스텔로, 최신 건축 연도(2023년)와 판교 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 좋고 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 직주근접 수요가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 불명확하고 내부 접근이 제한되어 정확한 점유 및 임대차 현황 파악이 어려운 점은 주의해야 할 부분입니다.

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1.7. 투자 포인트

최신 건축물로 하자 및 유지보수 비용이 적을 것으로 기대됩니다.

판교 테크노밸리와 인접한 대장지구의 개발 잠재력으로 인한 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

서분당IC, 지방도 등 광역 교통망 접근성이 우수합니다.

경매로 인한 법적 권리 관계가 명확하여 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

인근 편의시설 및 공공시설 이용이 편리한 생활 환경을 제공합니다.

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1.8. 예상 입찰가

감정가: 778,000,000원

최근 시세 평균: 약 777,333,333원

본 건은 신축 건물이며, 판교 대장지구라는 우수한 입지를 고려할 때 시세 수준에서 거래가 이루어지고 있습니다.

임대 관계 미확인 및 내부 접근 제한으로 인한 리스크를 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가의 95~100% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

현 시세를 바탕으로 예상되는 적정 입찰가는 약 760,000,000원 ~ 780,000,000원 범위로 판단됩니다.

다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문 및 추가적인 권리관계, 임대차 조사 등을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.