나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31087 [1] 경기도 부천시 오정구 작동 71-7 제이팰리스 비동 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2026.05.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 여월동 소재 '성곡초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 저층아파트 및 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평슬라브)지붕 5층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 드라이비트 및 석재붙임 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 마감. 참호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 상대보호구역(성곡초-부천교육지원청문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경31087 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 작동 71-7 제이팰리스 비동 2층 203호

용도: 다세대주택

감정가: 265,000,000원

토지면적: 33.86㎡ (약 10.24평)

토지지분: 33.8623㎡

건물면적: 56.46㎡ (약 17.08평)

건물지분: 56.46㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 토지거래허가구역 (과거 해당, 현재 기간 만료), HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (권리분석 결과 대항력 없음으로 소멸 예상)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 오정구 작동 소재 '성곡초등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 동류형의 다세대주택, 저층아파트 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 교통 여건은 무난합니다.

남서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

경매의 말소기준권리는 2023년 6월 2일자 부천시의 압류입니다.

등기부상 주택임차권(이상미, 보증금 298,000,000원)은 말소 예정이며, 임차인의 대항력은 없습니다.

따라서 경매 종결 시 임차인의 보증금은 인수되지 않으므로, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

채권자인 주택도시보증공사는 본건 경매를 신청한 강제경매 채권자입니다.

'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권' 관련 특이사항은 권리분석 결과 대항력 없는 임차권으로 판단되어 경매 후 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 일부 소재하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인근에 성곡초등학교가 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

건물 내 상하수도, 난방, 승강기, 위생 설비가 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 J팰리스-B동은 2016년 1월에 사용 승인되었습니다. (총 5층, 엘리베이터 1대)

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 과거 이 지역이 토지거래허가구역으로 지정된 이력이 있으나, 현재 명시된 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)은 만료되었습니다. 다만, 향후 관련 규제 변화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 이력은 계약의 복잡성을 내포할 수 있으므로, 관련 절차 및 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

건축물 노후도: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물이나, 장기적인 관점에서 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 오정구 작동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

권리분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

다만, 과거 토지거래허가구역 이력과 HUG 관련 특이사항 등은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도가 용이할 것으로 예상됩니다.

인근 학교 및 교통 시설 접근성이 좋습니다.

다세대주택으로 소형 주거 공간을 찾는 수요층에게 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 265,000,000원입니다.

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 17.08평)의 다세대주택 거래가는 평당 약 1050만원 ~ 1130만원 수준으로 형성되어 있습니다. (JSON 데이터 분석 결과)

이를 적용하면 17.08평 기준, 약 179,500,000원 ~ 193,000,000원 수준의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점, HUG 인수조건 변경 등의 복잡성을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 시장 시세와 감정가, 물건의 특이사항을 종합적으로 고려하여 210,000,000원 ~ 230,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.