나이스옥션 법원경매 부천 2026타경181 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1 우성테크노파크1 5층 528호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "옥길버들초등학교"북서측에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 아파트, 상업시설 등이 혼재하는 옥길택지개발지구로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통여건은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물내 5층 528호, 529호로서 (사용승인일:2020.11.03) 외 벽 : 페어글래스 및 석재 마감 등 창 호 : 페어글래스 창호 등

이용상태

본건은 집합건축물대장상 "공장(지식산업센터)" 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '공장(지식산업센터) 및 지원시설' 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약35미터, 남서측으로 약25미터, 북서측으로 노폭 약10미터 내외의 포장도로에 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계 약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025. 8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 부천지원 2026타경181 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-1 우성테크노파크1 5층 528호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 145,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 장솔아 (인천지방법원 부천지원 2026타경181)

1.1. 1.면적 정보

* 토지면적: 11.88㎡ (약 35.93평)

* 토지지분: 11.88㎡ (약 35.93평)

* 건물면적: 38.48㎡ (약 116.43평)

* 건물지분: 38.48㎡ (약 116.43평)

1.1. 2.건축물 정보

* 건축물명: 우성테크노파크Ⅰ

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물

* 사용승인일: 2020년 11월 3일

* 해당 층/호수: 5층 528호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동에 위치한 우성테크노파크1 건물 내 5층 528호입니다.

주위는 지식산업센터, 아파트, 상업시설 등이 혼재하는 옥길택지개발지구로서, "옥길버들초등학교" 북서측에 자리하고 있습니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 건물 상세

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 3층, 지상 10층 건물 중 5층 528호 및 529호로 구성되어 있습니다.

* 외벽: 페어글래스 및 석재 마감.

* 창호: 페어글래스 창호.

* 이용 상태: 집합건축물대장상 "공장(지식산업센터)"으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 상세

* 형상 및 이용 상태: 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '공장(지식산업센터) 및 지원시설' 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건은 북동측으로 약 35미터, 남서측으로 약 25미터, 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 준주거지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)에 각각 접합.

* 기타 법규: 가축사육제한구역(전부제한구역), 공공주택지구, 과밀억제권역.

* 특이사항: 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 적용 기간: 2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 을1 근저당 (하나은행, 2020년 11월 30일 접수, 채권금액 135,600,000원)

* 기타 권리:

* 갑2 소유권이전1번신탁등기말소 (2020년 11월 30일 접수)

* 갑3 강제경매 (채권자: 장솔아, 2026년 5월 13일 접수, 채권금액 88,079,394원)

* 갑4 가압류 (채권자: 제이비우리캐피탈, 2026년 6월 17일 접수, 채권금액 22,583,949원)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (물건명세서상 지상권 개요 없음).

* 등기부채권 총액: 158,183,949원 (근저당 135,600,000원 + 가압류 22,583,949원)

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김흠

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 27일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2026년 7월 24일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 김흠은 대항력이 없으며, 배당신고를 하였으나 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 소액의 보증금 인수 가능성도 배제할 수는 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 분석

본건은 옥길택지개발지구 내에 위치하여 지식산업센터, 아파트 단지, 다양한 상업시설이 혼재된 지역입니다. 이는 직주근접 및 배후수요 확보에 유리한 환경을 조성합니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 아파트 단지 및 상업시설이 발달해 있어 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 옥길버들초등학교 등 교육시설이 인근에 위치해 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법규 및 행정 관련 리스크

* 토지거래허가구역: 외국인 등 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일 기간 동안에는 특정 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다. 이는 향후 소유권 이전 시 추가적인 절차 및 제약이 발생할 수 있음을 의미합니다.

5.2. 건물 및 시설 관련 리스크

* 건물 사용승인일이 2020년으로 비교적 신축이지만, 장기적인 관점에서 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 집합건물의 특성상 관리비 미납, 공용 부분의 하자 발생 및 수리비 부담 등의 가능성이 있습니다.

5.3. 임차인 관련 리스크

* 임차인 김흠은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 의무는 없으나, 배당 절차에서 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 미회수분에 대한 채무 관계가 복잡해질 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부천시 옥길택지개발지구 내 우성테크노파크1에 위치한 지식산업센터로, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 개발 계획 및 상주 인구를 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력이 있는 지역에 해당합니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 관련 사항은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 현재까지 파악된 등기부상 채권 총액이 감정가 대비 과도하게 높지 않아, 낙찰 후 정상적인 관리가 이루어진다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 옥길택지개발지구라는 신흥 지역 내 핵심 지식산업센터 물건입니다.

* 2020년 사용승인된 신축 건물로 즉시 활용 가치가 높습니다.

* 감정가 1억 4,500만원 대비 현재 등기부채권 총액이 약 1.58억원으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 향후 옥길지구의 지속적인 발전 가능성에 따른 투자 가치 상승이 예상됩니다.

8. 예상 입찰가

본 물건은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 입찰 시 추가적인 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나, 경매 물건의 최저 매각 가격 정보가 제공되지 않아 정확한 예상 입찰가를 산정하기는 어렵습니다.

감정가는 145,000,000원이며, 등기부상의 채권 총액은 158,183,949원입니다.

낙찰가는 최저 매각 가격을 기준으로, 시장 상황, 본건의 권리 분석 결과, 향후 예상되는 수익률, 취득세 및 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 향후 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 적정 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.